Służebność. Charakterystyka i rodzaje

W polskim prawie pojęcie służebności uregulowane jest w Kodeksie cywilnym. To uprawnienie do korzystania z gruntu lub nieruchomości, do której nie posiada się pełnego prawa własności. Wiedza na temat tego zagadnienia jest szczególnie cenna podczas zakupu takiej nieruchomości, w tym również gruntów. Jak się ustanawia lub znosi służebność? Jakie są jej rodzaje? Te i wszystkie inne najważniejsze informacje dotyczące tego instrumentu prawnego przeanalizujemy poniżej.

Czym jest służebność?

Jak już wspomnieliśmy służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które wpływa na korzystanie z innej nieruchomości. Ustanowienie służebności różni się w zależności od jej rodzaju. Zazwyczaj może mieć formę umowy aktu notarialnego, ale też decyzji administracyjnej, zasiedzenia czy decyzji sądu. Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje służebności: gruntową i osobistą.   

Służebność gruntowa

To rodzaj służebności, który polega na obciążeniu danej nieruchomości, lub tylko wyznaczonej jej części, prawem do korzystania z niej w określonym zakresie. Inaczej możemy powiedzieć, że to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, w przypadku którego jedna nieruchomość zostaje obciążona na rzecz właściciela drugiej nieruchomości.
Przykładem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej – którą ustala się, kiedy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Właściciel takiej nieruchomości może wtedy żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich, by umożliwili mu oni korzystanie z nich, w zakresie w jakim będzie to niezbędne do przejazdu na jego nieruchomość – tak zwaną drogą konieczną.

Wśród służebności gruntowych wyróżnia się też służebność przejazdu i przechodu, gdzie właściciel nieruchomości nabywa prawo do przejazdu (albo przejścia) przez inną działkę tak, by bez problemu dostać się na swoją nieruchomość.

Osobnym rodzajem służebności gruntowej jest służebność przesyłu, która umożliwia przedsiębiorstwom przesyłowym - energetycznym, gazowym, wodociągowym) korzystanie z nieruchomości, która nie jest ich własnością w celu eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych. Do takich urządzeń zaliczamy instalacje oraz konstrukcje służące do transportu energii elektrycznej, gazu, wody itp. Służebność przesyłu ustala się na rzecz przedsiębiorstwa, a nie właściciela działki. Ustanowienie takiej służebności następuje najczęściej na drodze umowy pomiędzy przedsiębiorcą i właścicielem nieruchomości. Warto wiedzieć, że kiedy między stronami nie dochodzi do porozumienia, wtedy najczęściej jedna ze stron udaje się sądu.  

Wniosek o ustanowienie służebności gruntowej może złożyć osoba fizyczna lub prawna, która ma ograniczone prawo do korzystania z prawa własności. Wniosek ten składany jest w urzędzie gminy, na której terenie znajdują się dane nieruchomości. W umowie służebności powinny znaleźć się m.in. informacje, takie jak:

• rodzaj służebności,
• informacje o nieruchomości „podstawowej” i obciążonej,
• informacje o ewentualnej odpłatności służebności,
• określenie terminu obowiązywania służebności.

Uwaga! Służebność gruntowa w większości przypadków zostaje wpisana do księgi wieczystej, i to niezależnie od tego, czy dotyczy jedynie jej części (np. jednej z działek wyznaczonych przez geodetę). Służebność gruntowa jest trwała – będzie widniała w księdze wieczystej mimo zmiany właścicieli nieruchomości, ponieważ obciąża grunt, a nie właściciela.

Służebność osobista

To rodzaj prawa rzeczowego, które jest ustanawiane wyłącznie na rzecz konkretnej osoby. Z taką formą prawna ma się do czynienia najczęściej w przypadku służebności lokalu. Najczęściej występującym w praktyce przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Oznacza ona prawo do dożywotniego zamieszkania na terenie danej nieruchomości (np. rodzice zachowują prawo do mieszkania po przekazaniu nieruchomości dzieciom). Jest ona niezbywalna, to znaczy, że nie można jej przenieść na rzecz kogoś innego. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku pozostałych mieszkańców. Służebność osobista mieszkania jest poza tym dożywotnia. Oznacza to, że po śmierci właściciela nieruchomości, co do której wyznaczono służebność, obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wygasa, a nieruchomość może bez obciążenia zostać przekazana innym spadkobiercom.

Uwaga! Dożywotnia służebność mieszkania zapisywana jest najczęściej w postaci aktu notarialnego.

Zniesienie służebności

W związku z tym, że służebność co do zasady jest prawem bezterminowym, to po jakimś czasie może się okazać, że raz ustanowiona, traci ona swoje uzasadnienie, np. dzieje się tak wtedy, gdy:

nieruchomość kiedyś pozbawiona dostępu do drogi publicznej „uzyskała ją” po jakimś czasie, np. w wyniku nowego podziału gruntów,
nieruchomość, do której dostawy mediów realizowano poprzez działkę sąsiednią, będzie mogła zostać podłączona bezpośrednio do sieci (np. z pasa drogowego).
Zgodnie z literą prawa, do zniesienia służebności gruntowej może dojść w dwóch przypadkach:

na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej,
na podstawie orzeczenia sądu.
Trzeba też wiedzieć, że oprócz zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu, istnieją przypadki kiedy służebność wygasa.

Dzieje się tak w przypadkach:

• upływu terminu (jeśli został on wcześniej określony w umowie),
• nie wykonywania służebności przez okres 10 lat,
• zrzeczenia się służebności gruntowej przez osobę do niej uprawnioną,
• nabycia przez osobę, której przysługuje prawo służebności, prawa własności nieruchomości.

Służebności pełnią ważną rolę w praktyce obrotu nieruchomościami. Dzięki właściwie ustanowionym służebnościom z jednej strony może być realizowany proces inwestycyjno-budowlany. Z drugiej - właściciele nieruchomości obciążonych muszą o tych ograniczeniach pamiętać i brać je pod uwagę, planując inwestycje u siebie.