Świadectwo energetyczne – dlaczego ten dokument jest dziś tak ważny?

Najważniejsze informacje

• Świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży i najmie budynku lub lokalu, a także przy oddaniu nowego budynku do użytkowania.
• Ważność: 10 lat.
• Wcześniej traci ważność po pracach zmieniających charakterystykę energetyczną, np. po dociepleniu ścian, wymianie okien albo źródła ciepła.
• Kara za nieprzekazanie: mandat do 500 zł, w sądzie grzywna do 5000 zł.
• Sporządza je osoba uprawniona, wpisana do wykazu w CRCEB.
• Klasy A+–G to na razie projekt, a obecne świadectwa zachowują ważność przez swoje 10 lat.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo energetyczne to dokument określający ilość energii potrzebnej do użytkowania budynku lub jego części zgodnie z przeznaczeniem. Uwzględnia m.in. ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej i chłodzenie. W budynkach niemieszkalnych analizowane może być również zapotrzebowanie na energię do oświetlenia.

Dokument podaje trzy główne wskaźniki. EU, czyli energia użytkowa, mówi, ile ciepła i chłodu potrzebuje sam budynek, niezależnie od tego, czym jest ogrzewany. EK, energia końcowa, dolicza straty instalacji, więc pokazuje, ile energii trzeba faktycznie dostarczyć. Najważniejszy jest wskaźnik EP, czyli zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną. Uwzględnia on nie tylko energię wykorzystywaną w budynku, ale również sposób jej pozyskania, dlatego ten sam dom ogrzewany starym kotłem węglowym wypada gorzej niż po przejściu na pompę ciepła, mimo identycznych ścian i okien.

Dokładnej wysokości rachunków za ogrzewanie ani prąd świadectwo nie określa. Rzeczywiste koszty zależą również od cen energii, liczby mieszkańców, ustawień ogrzewania i sposobu korzystania z nieruchomości, a dwie rodziny w identycznych mieszkaniach potrafią płacić zupełnie inne kwoty. Dokument liczy charakterystykę według jednej metodologii.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Świadectwo energetyczne jest wymagane przede wszystkim przy sprzedaży lub wynajmie budynku albo jego części, np. mieszkania. Właściciel powinien zapewnić sporządzenie dokumentu i przekazać go odpowiednio nabywcy lub najemcy: kupujący dostaje świadectwo przy akcie notarialnym, a notariusz odnotowuje to w akcie, najemcy wystarczy kopia lub wydruk. Obowiązki dotyczą również określonych sytuacji związanych z zakończeniem budowy i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Szczegółowe zasady określa ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

Nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Samo posiadanie mieszkania lub domu na własny użytek nie oznacza konieczności zamawiania świadectwa. Jeśli właściciel nie sprzedaje ani nie wynajmuje nieruchomości, co do zasady nie musi sporządzać dokumentu wyłącznie z racji jej posiadania.

Część budynków jest z obowiązku zwolniona. Ustawa wymienia m.in. budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku oraz budynki chronione na podstawie przepisów o ochronie zabytków. Osobny wyjątek z Prawa budowlanego dotyczy nowych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², budowanych w uproszczonej procedurze na własne potrzeby mieszkaniowe: nie potrzebują świadectwa przy zakończeniu budowy, ale przy późniejszej sprzedaży lub najmie obowiązuje ono na zasadach ogólnych.

Przy ogłoszeniach sprzedaży i najmu świadectwo też ma znaczenie. Jeżeli dokument został sporządzony, w ogłoszeniu należy uwzględnić wymagane wskaźniki charakterystyki energetycznej. Właściciel planujący transakcję powinien więc sprawdzić, czy dysponuje aktualnym świadectwem, zanim rozpocznie prezentowanie nieruchomości potencjalnym nabywcom lub najemcom.

Izolacja, okna i źródło ciepła decydują o wyniku

Efektywność energetyczna wpływa na ilość energii potrzebnej do ogrzewania, wentylacji i codziennego użytkowania nieruchomości. Budynek z dobrą izolacją termiczną i sprawnymi instalacjami może potrzebować mniej energii niż podobny obiekt, w którym występują duże straty ciepła.

Na parametry energetyczne wpływają m.in.:

• izolacja ścian, dachu i podłóg,
• okna i drzwi,
• rodzaj źródła ciepła i sprawność instalacji grzewczej, bo stary kocioł na paliwo stałe potrafi zaniżyć wynik nawet w budynku z dobrze docieplonymi ścianami,
• sposób przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• wentylacja i ewentualna klimatyzacja,
• odnawialne źródła energii, np. fotowoltaika albo pompa ciepła.

Kupującemu wskaźniki ze świadectwa pozwalają porównać oferty: przy dwóch podobnych mieszkaniach niższy EP oznacza mniejsze zapotrzebowanie na energię pierwotną, czyli lepszą izolację albo sprawniejsze i czystsze ogrzewanie. Wysokości rachunków wskaźniki nie przewidzą, dlatego ocenia się je razem ze stanem technicznym budynku, lokalizacją i kosztami utrzymania.

Świadectwo jest ważne 10 lat, ale może wygasnąć wcześniej

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest standardowo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeśli zostaną przeprowadzone prace budowlane lub instalacyjne zmieniające charakterystykę energetyczną budynku.

Prace, po których świadectwo traci ważność, to np. docieplenie ścian, wymiana okien albo kotła. Po nich dotychczasowe świadectwo przestaje być ważne, a przed kolejną sprzedażą lub najmem trzeba zamówić nowe, które pokaże już stan po modernizacji.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne?

Świadectwo może przygotować osoba posiadająca wymagane uprawnienia i wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Kwalifikacje wykonawcy można zweryfikować w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB), prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Przy wyborze usługi warto sprawdzić uprawnienia osoby sporządzającej dokument, zakres oferty i termin realizacji. Niska cena nie powinna być jedynym kryterium, ponieważ świadectwo musi zostać przygotowane zgodnie z obowiązującymi wymaganiami.

Klasy A+–G to na razie projekt

Polska ma wprowadzić nowy wzór świadectwa z klasami od A+ do G, czytelnymi jak etykiety na lodówkach i pralkach. Wynika to z unijnej dyrektywy EPBD (2024/1275), która dawała państwom czas na wdrożenie do 29 maja 2026 r. Pod koniec października 2026 r. rozporządzenia z nowym wzorem nadal nie ma w Dzienniku Ustaw, a Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma na razie tylko projekt. Daty wejścia w życie nikt dziś nie zna. Do tego czasu świadectwa sporządza się według dotychczasowej metodologii, ze wskaźnikami EU, EK i EP, a według zapowiedzi resortu dokumenty wystawione przed zmianą wzoru zachowają ważność przez pełne 10 lat, więc przy planowanej sprzedaży nie ma powodu czekać na nowy wzór.

Jak sprawnie uzyskać świadectwo energetyczne?

Świadectwo można zamówić u uprawnionego audytora lub za pośrednictwem serwisu, który obsługuje cały proces online. W zależności od rodzaju nieruchomości i dostępności dokumentacji zamówienie może wymagać przekazania podstawowych danych, informacji technicznych oraz dodatkowych materiałów dotyczących budynku.

Jedną z firm, które prowadzą cały proces zdalnie, jest ŚwiadectwaOnline. Ma na koncie ponad 25 000 zrealizowanych świadectw. Zespołem audytorów kieruje mgr Janusz Baran (uprawnienia nr 39168), a dane każdej osoby uprawnionej da się sprawdzić w wykazie CRCEB jeszcze przed złożeniem zamówienia. Formularz wypełnia się w około 3 minuty. Cena świadectwa dla mieszkania zaczyna się od 129 zł, dla domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego od 349 zł, a w trybie ekspresowym, za dopłatą, gotowy dokument trafia do klienta nawet w ciągu 6 godzin. Szybkość realizacji zależy przede wszystkim od kompletności danych przekazanych na początku.

ŚwiadectwaOnline obsługuje mieszkania, domy jednorodzinne, lokale użytkowe oraz budynki bliźniacze i szeregowe.

Świadectwo warto zamówić przed pierwszym ogłoszeniem

Świadectwo najlepiej zamówić przed wystawieniem ogłoszenia, bo gotowy dokument pozwala od razu podać w nim wymagane wskaźniki. Wcześniejsze zamówienie pozwala uniknąć pośpiechu przed transakcją, a możliwość, by zamówić świadectwo energetyczne online, dodatkowo ułatwia cały proces.