Ile metrów możesz kupić za swoją pensję? Sprawdziliśmy to na polskich miastach

Dlatego zamiast po raz setny pytać, czy ceny spadną, lepiej zacząć od testu, który jest banalny, ale działa zaskakująco dobrze. Ile metrów realnie można kupić za swoją pensję – w różnych miastach w Polsce?

To nie jest tekst o marzeniach. To jest tekst o tym, jak podejść do zakupu tak, żeby po drodze nie stracić ani pieniędzy, ani głowy.

Najprostszy test świata: ile metrów jest w zasięgu?

Wzór jest prosty: Metry, które kupujecie = (wkład własny + kredyt) / średnia cena m² w lokalizacji

To nie jest kalkulator, który obiecuje, że to dobry moment na zakup. To filtr, który ustawia realne oczekiwania. Jeśli po podstawieniu liczb wychodzi, że w danym mieście i w danej okolicy budżet daje 30–35 m², to szkoda energii na przeglądanie mieszkań, które zaczynają się od 50 m². Z kolei jeśli wychodzi, że budżet pozwala na sensowne dwa pokoje, to też jest ważna informacja — wtedy można szukać spokojniej, bo wiadomo, że cel jest w zasięgu.

Co się dzieje z cenami w Polsce i jak to przełożyć na realne szukanie mieszkania?

Dane publiczne pokazują rynek, który w skali kraju zmienia się raczej stopniowo, a nie skokowo. GUS wskazywał w III kwartale 2025 wzrost cen lokali mieszkalnych o 0,9% kwartał do kwartału i 4,0% rok do roku, a raporty NBP opisywały 2025 rok jako okres stabilizacji i różnic między rynkami.

W praktyce oznacza to, że zamiast czekać na jeden wielki moment, lepiej nauczyć się patrzeć na rynek jak na zestaw konkretnych danych i porównań, bo największe różnice nie dzieją się dziś „w całej Polsce naraz”, tylko pomiędzy miastami i segmentami, a często nawet w obrębie jednego miasta.

Ceny mieszkań potrafią się mocno różnić między dzielnicami, dlatego średnia jest tylko punktem startu, a nie wyrokiem. Do szybkiego ustawienia sobie rynku warto korzystać z miejsc, które pokazują zarówno bieżące ogłoszenia, jak i uśrednione poziomy cen w danej lokalizacji (miasto, dzielnica, typ rynku). Aktualne dane o cenach można podejrzeć w serwisie Domiporta.pl, gdzie oprócz listy ofert dostępne są także średnie ceny nieruchomości. Taki research pozwala już na starcie złapać punkt odniesienia i nie oceniać rynku tylko po jednym mieszkaniu.

Dzielnice robią większą różnicę niż miasta.

Większość osób zaczyna od porównywania miast: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto. To naturalne, bo tak wygląda rozmowa o rynku w internecie. Tyle że mieszkania nie sprzedają się „w mieście” — one sprzedają się w konkretnej części miasta. I często to właśnie dzielnica, a nawet kilka ulic w jedną lub drugą stronę, robi różnicę między zakupem, który jest wygodny na co dzień, a zakupem, który na starcie wygląda rozsądnie, ale później zaczyna męczyć.

W praktyce różnice w cenie za m² między dzielnicami przekładają się na rzeczy bardzo przyziemne: czy da się mieć oddzielną sypialnię, czy wszystko jest w jednym pokoju; czy jest miejsce na stół, przy którym naprawdę się siedzi; czy w mieszkaniu da się pracować, odpoczywać i funkcjonować bez poczucia, że każdy metr jest na styk.

Cena m² to dopiero początek. Prawdziwy koszt to życie w tym mieszkaniu.

Kupujący najczęściej przegrywają nie na złej cenie zakupu, tylko na kosztach i konsekwencjach, które wychodzą dopiero po podpisaniu umowy. Najczęstsze pułapki są trzy:

• koszty budynku i opłaty stałe, które potrafią być wyższe niż się wydaje, zwłaszcza w budynkach z problemami technicznymi
• remont, który zaczyna się od kosmetycznych prac, a kończy na poważniejszych wymianach i wydatkach większych niż zakładano
• dojazd, który w teorii jest akceptowalny, a w praktyce zaczyna zjadać czas, energię i życie po pracy

To są rzeczy, których nie widać w cenie za metr, a które potrafią zdecydować o tym, czy po roku będziecie mówić, że to była dobra decyzja.

Trzy podejścia, które najczęściej wygrywają:

Nie ma rozwiązania idealnego dla wszystkich, ale są podejścia, które minimalizują ryzyko.

1) Jedno premium, reszta rozsądna

Najbezpieczniej jest wybrać jedną rzecz, na której zależy najbardziej: lokalizację, metraż, standard, układ albo komunikację. I świadomie odpuścić resztę. W przeciwnym razie rynek i tak zrobi to za was, tylko mniej delikatnie.

2) Dzielnica obok bywa najlepszym kompromisem

W dużych miastach różnice cenowe potrafią wynikać z samej etykiety miejsca. A jeśli dojazd i infrastruktura są podobne, przepłacanie tylko za nazwę często mija się z celem.

3) Negocjacje działają dopiero wtedy, kiedy zna się rynek

Negocjacje mają sens po porównaniu kilkudziesięciu podobnych mieszkań. Wtedy wiadomo, gdzie jest norma, gdzie przesada, a gdzie rzeczywiście można rozmawiać. Bez tego to bardziej liczenie na szczęście niż rozmowa oparta na faktach.

Jak sprawdzać ceny mądrze, bez marnowania tygodni na scrollowaniu?

Największy błąd to ocenianie rynku po jednym mieszkaniu. Jedno mieszkanie nie mówi nic. Dopiero 20–30 podobnych ofert pokazuje, jak wygląda cena normalna w danym miejscu.

Najprostszy proces:

1. wybieracie miasto i 2–3 interesujące dzielnice
2. ustawiane są filtry zawężające: metraż, liczbę pokoi
3. porównujecie większą próbkę ogłoszeń, to bardzo ważne!
4. i dopiero po tym umawiacie się z agentem lub właścicielem na oglądanie

Pomaga też korzystanie ze wspomnianych wyżej narzędzi, które oprócz ogłoszeń pokazują średnie ceny w danej lokalizacji — dzięki temu łatwiej złapać punkt odniesienia i nie brać za pewnik pierwszej lepszej wyceny.

Wniosek: rynek nie musi być łatwy, żeby dało się kupić dobrze!

Największą przewagę na rynku mają nie ci, którzy idealnie przewidzieli przyszłość. Przewagę mają ci, którzy potrafią policzyć podstawy, porównać oferty i nie podejmować decyzji w stanie emocjonalnego chaosu.

W nieruchomościach da się kupić dobrze. Trzeba tylko odwrócić kolejność: najpierw rynek, potem mieszkanie. Najpierw porównania, potem zachwyt.