Nie ma na co czekać! Nie odkładaj decyzji o budowie domu

Ostatnie miesiące pokazują, że odkładanie startu budowy w czasie generuje więcej strat niż korzyści. Ceny działek, materiałów i usług budowlanych wciąż rosną, a nowe regulacje prawne mogą znacząco utrudnić proces inwestycyjny. Przez ostatnie tygodnie dość gruntownie sprawdzałem, czy i dlaczego warto rozpocząć budowę domu już teraz – z przyjemnością podzielę się z Państwem wnioskami z tych analiz.  

Zacznijmy od podstaw

Drożejące działki

W ostatnich latach ceny parceli w Polsce regularnie idą w górę, a ich dostępność, zwłaszcza tych atrakcyjnych, systematycznie spada. W pierwszym kwartale 2024 roku ceny działek budowlanych wzrosły o 3-5%, co jest kontynuacją trendu z kilku ostatnich kwartałów.

Postępująca urbanizacja i rosnące zapotrzebowanie na tereny pod zabudowę jednorodzinną przekłada się na liczbę dostępnych gruntów budowlanych. O atrakcyjnych, dostępnych działkach w pobliżu dużych miast należy już raczej mówić w czasie przeszłym. Do tego dochodzą stale rosnące koszty (mówimy nawet o kilkunastu procentach rocznie). Oczekiwanie na "lepszy moment" może zatem prowadzić do konieczności zakupu działki w mniej korzystnej lokalizacji i to za znacznie wyższą cenę. Może się wydawać, że kilka czy kilkanaście procent to niedużo, ale jeśli mówimy o działce kosztującej 250 tys. zł, to nasz portfel z pewnością odczuje tę zmianę.

Można w tym miejscu zapytać, czemu działki drożeją tak szybko. Odpowiedzialne są za to rosnące ceny mieszkań. Dom i mieszkanie to dobra zastępcze, bo zaspokajają te same potrzeby. Gwałtowny wzrost cen mieszkań w 2023 roku sprawił, że inwestorzy postanowili zoptymalizować swoje wybory i decydowali się na budowę domu. A pierwszym krokiem w tym kierunku jest właśnie zakup działki.

Koszty budowy domu również rosną, jednak tu tempo wzrostu jest niższe to obserwowane w przypadku cen mieszkań, które w ciągu ostatniego roku zwiększyły się nawet o 20%. Koszty budowy rosły w sposób umiarkowany i osiągnęły poziom rzędu 5-10%, czyli nieco powyżej poziomu inflacji. To relatywnie niski wzrost w porównaniu do dynamicznego rynku mieszkaniowego.

Dzisiaj budowa domu może być zdecydowanie korzystniejszą inwestycją niż zakup mieszkania, zwłaszcza w kontekście rosnących zysków deweloperów. W 2023 roku rekordziści osiągnęli marże brutto na poziomie prawie 48%, co wprost przekładało się na ceny mieszkań.

Drożejące materiały

Materiały budowlane i wykończeniowe także drożeją, właściwie z dnia na dzień. Na przestrzeni kilku miesięcy niektóre z nich drożały nawet o kilkadziesiąt procent. Możemy oczywiście liczyć na jakieś sezonowe obniżki, natomiast szanse na to, że będą one tańsze są iluzoryczne. A jeśli dodamy do tego fakt, że na niektóre czeka się nawet pół roku, to rzeczywiście lepiej rozpocząć budowę domu właśnie teraz. 

Brak fachowców

Następnym istotnym argumentem, który przemawia za rozpoczęciem inwestycji, jest zmniejszająca się dostępność ekip budowlanych. Branża staje przed pogłębiającym się z roku na rok niedoborem rąk do pracy. Doświadczeni pracownicy starzeją się i odchodzą z zawodu, a młodsze pokolenie coraz rzadziej wybiera pracę fizyczną na budowie. Raporty wskazują, że liczba fachowców nieubłaganie maleje, co prowadzi do wydłużenia czasu realizacji projektów i wzrostu kosztów usług. Rozpoczęcie budowy w najbliższym czasie może pomóc w uniknięciu przyszłych problemów związanych z ograniczoną dostępnością wykwalifikowanej siły roboczej. Do tego dochodzą kwestie związane z malejącą liczbą ludności w naszym kraju. Przekłada się to bezpośrednio na wyższe oczekiwana płacowe pracowników. Wyższe pensje powodują wzrost siły nabywczej, co podtrzymuje inflację i wymusza wysokie stopy procentowe. Jeśli dodamy do tego wzrost cen energii, kluczowej przy produkcji wielu materiałów budowlanych, to staje się jasne, dlaczego nie należy spodziewać się spadków kosztów budowy w nadchodzącym roku.

Wybór, czy i kiedy rozpocząć budowę to indywidualna decyzja każdego inwestora. Warto jednak zawsze rozważyć ją pod kątem różnych aspektów, zarówno tych dotyczących otoczenia zewnętrznego, jak i naszych możliwości finansowych.

Ekologia też dokłada swoje

Do tego wszystkiego dochodzą zapowiadane regulacje, które mają na celu obniżenie emisji CO2. One z pewnością nie pozostaną bez wpływu na koszty inwestycji. W Polsce w najbliższych latach wejdą w życie przepisy promujące zwiększenie efektywności energetycznej budynków, tzw. dyrektywa budynkowa UE. Nowe domy nie tylko będą musiały spełniać surowe wymagania dotyczące izolacji termicznej, ale inwestorzy będą zobligowani do wyposażenia ich w energooszczędne systemy, jak instalacje fotowoltaiczne czy pompy ciepła.

Dostosowanie się do tych norm istotnie zwiększy koszty budowy. Na przykład obecnie instalacja fotowoltaiczna o mocy 10 kW kosztuje od 35 000 do 60 000 zł netto. To dużo większy wydatek początkowy niż zakup pieca gazowego o tej samej lub nawet większej mocy.
Uwaga! I o ile, w przypadku paneli możemy starać się o zwrot części kosztów z niektórych funkcjonujących rządowych programów wsparcia, tak jeśli chodzi o koty kondensacyjne sprawa nie wygląda już tak optymistyczne. Szerzej omówimy to w kolejnych materiałach, ale już teraz możemy powiedzieć, że dofinansowanie na zakup pieca na paliwo kopalne (w tym gaz) można będzie uzyskać tylko do końca 2025 roku, a sprzedaż takich urządzeń będzie możliwa tylko do 2029 roku.

W przyszłości, gdy instalacje tego typu staną się obowiązkowe, całkowity koszt budowy domu może więc wzrosnąć o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z podobnym zjawiskiem mieliśmy już do czynienia na ryku motoryzacyjnym, na którym doszło do niemal skokowych zmian cen.

Zmiany w planowaniu przestrzennym

Rosnące koszty budowy i potencjalne problemy z ekipami to nie jedyny powód, żeby zacząć budowę na początku nowego roku. 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie istotne modyfikacje w przepisach dotyczących planowania przestrzennego. Do tego dnia gminy mają obowiązek uchwalenia planów ogólnych - jeśli tego nie zrobią, a teren nie będzie objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, to gmina nie będzie miała podstawy prawnej do wydawania warunków zabudowy – popularnych wuzetek. Jak nie trudno zauważyć, jest już bardzo mało czasu, a wiele mniej zamożnych ośrodków nie ma odpowiedniej liczby planistów, a przede wszystkim źródeł finansowania aby sprostać temu zadaniu.
Uwaga! W tym miejscu pragniemy uspokoić nieco przyszłych inwestorów. „Wuzteki” całkowicie nie wygasną, ale pod jednym warunkiem -  o ile uprawomocnią się do 31.12.2025 r. Tym samym niezmienne pozostają zasady ich obowiązywania, w tym bezterminowość. Po nowelizacji nowe wuzetki wydawane bowiem będą tylko na 5 lat.
Nowe regulacje mają na celu zapewnienie lepszej kontroli nad planowaniem przestrzennym i rozwojem gminy. Zapewne pozytywnie wpłyną na ład przestrzenny, jednak w krótszym horyzoncie czasowym mogą utrudnić budowę domu. Dlatego inwestorzy, którzy zdecydują się na zakup działki i rozpoczęcie procedury uzyskiwania pozwolenia / zgłoszenia budowy przed pełnym wprowadzeniem tych zmian, mają szansę uniknąć potencjalnych problemów i ograniczeń. Jednym słowem – im później, tym trudniej…

Czekasz na dopłaty do kredytów? Ten projekt to wielki znak zapytania

Upadł też ostatni z argumentów - odkładanie budowy w oczekiwaniu na dopłaty do kredytów hipotecznych. Od wyborów minął już rok, a o programie dopłat do kredytów o nazwie mieszkanie #naStart możemy tylko powiedzieć, że nadal jest w planach. Zeszłoroczne wzrosty cen nieruchomości i rekordowe zyski deweloperów sprawiły, że klimat społeczny wokół tej inicjatywy jest, oględnie mówiąc, niesprzyjający, a wielu komentatorów z sarkazmem nazywa go wręcz “Deweloper+”.

Nastroje społeczne wokół tego programu są fatalne i na pewno docierają do uszu polityków, którzy zdają sobie sprawę z tego, że obecnie jego aktywne popieranie jest wizerunkową porażką. Pewną nadzieję, można było mieć jeszcze do początku września br., kiedy wydawało się, że pracę nad tą inicjatywą wciąż trwają, a w rezerwie budżetowej znajdują się środki na ten cel (500 mln złotych). Jednak powódź, która przetoczyła się prze kilka południowych województw w połowie września sprawiła, że większość tej rezerwy przeznaczono na usuwanie zniszczeń i pomoc powodzianom. Nieoficjalnie mówi się, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii, odpowiedzialne za jego wdrożenie zamierza go uruchomić 15 stycznia 2025 roku. Do tego czasu mają zostać doprecyzowane i przedstawione ostateczne warunki, które wciąż są konsultowane, w tym kształt projektu ustawy.

Odkładając decyzję o budowie domu, tracimy realne pieniądze. Ceny ziemi, materiałów i usług budowlanych oraz nowe regulacje sprawiają, że koszty budowy będą rosły, a wraz z nimi ryzyko finansowe związane z tym, że ostatecznie nie podołamy kosztom inwestycji.

Niepewna wysokość stóp procentowych to też problem

Inną ważną kwestią wśród budowlanych dylematów są pozostające na niezmiennym poziomie stopy procentowe NBP. Wiele osób czeka na ich obniżkę w 2025 roku, ale z zapowiedzi prezesa Glapińskiego wynika, że bardziej prawdopodobną datą jest 2026 rok. Tak odległy termin może sprawić, że obniżka oprocentowania kredytu nie zrekompensuje wzrostu kosztów inwestycji w tym okresie.

Systematycznie rosnące od kilku miesięcy ceny działek, kurcząca się liczba wykwalifikowanych ekip budowlanych, zmieniające się przepisy i nowe obostrzenia ekologiczne - to tylko kilka powodów, aby nie odkładać decyzji o rozpoczęciu budowę domu. Oczywiście ktoś może powiedzieć, że niski przyrost naturalny przyniesie większą dostępność lokali mieszkalnych. To prawda. Rzecz w tym, że w większości przypadków znajdują się one nie tam, gdzie poszukują ich inwestorzy. Motorem rozwoju kraju jest kilka największych aglomeracji wraz z otaczającymi je gminami. To właśnie w tych regionach mamy do czynienia z największym przyrostem ludności i dużym popytem na domy i mieszkania. To wszystko odbywa się kosztem systematycznego wyludniania się małych i średnich miast, w mniejszym stopniu wsi. To naturalne, że ludzie emigrują w poszukiwaniu edukacji, dobrej pracy i łatwiejszego życia.

Reasumując, decyzja o budowie domu to inwestycja w przyszłość, której naprawdę nie warto odkładać. Ostatnie lata pokazują, że zwlekanie z rozpoczęciem budowy po prostu się nie opłaca. Niezależnie jednak od decyzji, kluczowe jest staranne planowanie i elastyczność w podejściu do tego przedsięwzięcia. Rynek budowlany jest dynamiczny, a umiejętność adaptacji do zmieniających się warunków może być kluczem do sukcesu w realizacji marzenia o własnym domu.