Raport "Mieszkania dla młodych"

Według danych Eurostatu niespełna 750 tys. gospodarstw domowych w Polsce najmuje mieszkanie i płaci czynsz na poziomie rynkowym. Jednak, jak twierdzą analitycy ThinkCo, rzeczywista skala najmu prywatnego jest znacznie większa i w tej formie oferowanych jest niemal 1,68 mln lokali, co odpowiada ok. 10 proc. całkowitego zasobu mieszkaniowego kraju.

– Dojście do takich wniosków możliwe jest dzięki informacjom podatkowym udostępnianym przez Ministerstwo Finansów oraz uwzględnieniu badań dotyczących struktury właścicielskiej mieszkań i szarej strefy – wyjaśnia Dominik Różewicz, główny analityk w ThinkCo.

W zestawieniu z badaniem ThinkCo z 2020 r. liczba mieszkań na prywatnym rynku najmu wzrosła o 39 proc. Dla porównania zgodnie z danymi GUS krajowy zasób mieszkań ogółem między 2019 i 2024 r. wzrósł o niecałe 8 proc. Oznacza to, że prywatnych mieszkań na wynajem przybywa bardzo dynamicznie, a ich udział w ogóle mieszkań rośnie, co związane jest bezpośrednio ze wzrostem popytu na najem.

– Przybywa ludzi wybierających najem z konieczności, ale też z chęci wyboru miejsca lepiej dostosowanego do aktualnych potrzeb życiowych. Najemcy to nie tylko osoby, których nie stać na zakup mieszkania, ale również ci, którzy już kupili lokal, lecz mogli pozwolić sobie jedynie na niewielki metraż lub mniej atrakcyjną lokalizację – podkreśla Elżbieta Chmiel, Członek Zarządu w PFR Nieruchomości S.A.

Polski rynek jest rozdrobniony, ale jego profesjonalizacja postępuje

Szacuje się, że w 2023 r. 92 proc. wynajmujących w Polsce (ok. 900 tys. osób i podmiotów) posiadało jedno lub dwa mieszkania. Daje to wrażenie kompletnej dominacji rynku przez osoby wynajmujące nieruchomości w sposób nieprofesjonalny. Jednak przyjrzenie się strukturze mieszkań na rynku najmu pozwala zauważyć, że owe 92 proc. wynajmujących posiada zaledwie 68 proc. zasobu. Pozostała część mieszkań jest w rękach osób i podmiotów zarządzających najmem od 3 do 15 nieruchomości (należy do nich 26 proc. lokali na wynajem) lub więcej (należy do nich 7 proc. lokali na wynajem, choć stanowią jedynie 0,2 proc. wynajmujących).

– Coraz częściej spotykamy się z profesjonalnym podejściem do najmu, w naszym przypadku objawiającym się przede wszystkim w skupieniu uwagi właścicieli na układach funkcjonalnych i standardzie wykończenia mieszkań. Kluczowe jest myślenie długoterminowe: jak przyciągnąć i zatrzymać najemców, jak uniknąć częstych zmian i napraw, słowem: długofalowa rentowność – dodaje Szymon Sarnowski, Dyrektor działu realizacji PRS w Decoroom.

Najem prywatny przede wszystkim zjawiskiem wielkomiejskim

Prywatny rynek najmu koncentruje się przede wszystkim w dużych miastach. Aktywne ogłoszenia w sześciu największych ośrodkach – Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu – stanowią 50 proc. wszystkich w kraju, choć mieszka tam jedynie 14 proc. ludności Polski. Jeśli chodzi o w pełni komercyjne inwestycje, to realizowane są niemal wyłącznie w największych miastach kraju.

Tak wyraźne skupienie najmu w dużych miastach wynika m.in. z wysokich cen nieruchomości, które ograniczają dostępność zakupu mieszkania w porównaniu z mniejszymi miastami, nawet przy wyższych zarobkach. Mediana wynagrodzeń brutto pozwala na zakup jedynie 0,51 mkw. mieszkania w Krakowie, niewiele lepiej jest we Wrocławiu, Warszawie i Szczecinie (ok. 0,55) oraz w Poznaniu i Gdańsku (ok. 0,57). Spośród miast wojewódzkich najkorzystniej wypada sytuacja w Zielonej Górze (0,75).

Niższa dostępność cenowa w oczywisty sposób zmusza część mieszkańców do wynajmowania lokali. Badania pokazują, że najczęściej to właśnie brak możliwości zakupu własnego mieszkania jest głównym powodem wyboru najmu w Polsce. Aż 62 proc. najemców deklaruje, że wynajmuje, ponieważ nie stać ich na zakup własnej nieruchomości.

Jednocześnie duże miasta przyciągają mieszkańców szukających szansy rozwoju kariery i spełnienia osobistych aspiracji. Są też domem dla zamożnych ludzi, którzy najmują nie z konieczności, a z powodu stylu życia: chęci zachowania mobilności, elastyczności i lepszego dopasowania lokalizacji mieszkania i jego wielkości do aktualnych potrzeb.

– Są to klienci wymagający. By sprostać ich wymaganiom najem instytucjonalny w Polsce przyjmuje wyższe standardy jakości wyposażenia. Nie wystarczą białe ściany, wielu najemców oczekuje dziś rozwiązań, które ułatwiają życie. To ludzie, dla których smart home to już nie luksus, a codzienność – dodaje Agnieszka Wilczewska, Strategy & Innovation Manager Center of Excellence B2B and IoT/SEPOL, Samsung Electronics.

Opracowanie: zespół ThinkCo. Partnerami strategicznymi opracowania są Decoroom, PFR Nieruchomości, Samsung i 1 Asset Management (SHED Living).

Raport jest dostępny do pobrania TUTAJ.