Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy inwestycja w nieruchomości pod najem to dobry pomysł?

Inwestycja w nieruchomości pod wynajem – czy to się opłaca?

Kupno nieruchomości pod wynajem to wciąż jedna z najchętniej wybieranych opcji inwestycyjnych. Łączy zalety inwestycji krótkoterminowej oraz długoterminowej. Z jednej strony zapewnia pewne, stałe i dość przewidywalne źródło przychodu (w dużej mierze) pasywnego, zaczynając zwracać się już w pierwszych miesiącach od zakupu. Z drugiej strony taka inwestycja opłaca się w perspektywie długoterminowej – rynek nieruchomości ma tendencję wzrostową, co oznacza, że wartość mieszkań, domów czy innych lokali stale rośnie, chroniąc przy okazji środki finansowe przed inflacją. Każdy rozsądny inwestor wie, że jedną z najważniejszych zasad w inwestowaniu jest dywersyfikacja – przeznaczenie części środków na nieruchomość do wynajęcia stanowi więc doskonałą formę ochrony zasobów.

Inwestowanie w mieszkania pod wynajem posiada więc wiele zalet, jednak ostateczna opłacalność takiej inwestycji zależy od jakości zakupu, na który się decydujemy, dlatego trzeba go bardzo dokładnie przemyśleć. Jeśli nieruchomość już na wstępie jest dobra, tzn. w momencie zakupu ma dużą wartość inwestycyjną, znajduje się w dobrej lokalizacji i ma zostać kupiona za rozsądną cenę, a ponadto posiada potencjał wzrostu wartości, to taka inwestycja z pewnością się opłaci. Jednak kupno lokalu bez analizy rynku oraz wymagań i potrzeb najemców – nieatrakcyjnego, położonego w kiepskiej lokalizacji – a także przepłacenie za nieruchomość prawdopodobnie będzie inwestycją złą.

Należy podejść do sprawy z chłodną głową i… kalkulatorem, tzn. sprawdzić średnią rynkową wysokość czynszu w interesującej nas lokalizacji i pod tym kątem przeanalizować opłacalność inwestycji. Zdecydowanie lepiej nie zakładać, że uda się pozyskiwać czynsz przewyższający średnią rynkową – podejście realistycznie sprawdza się tu o wiele bardziej niż optymistyczne.

Wynajmowanie nieruchomości – przychód (prawie) pasywny. Ryzyka i obowiązki wynajmującego

Wynajmowanie nieruchomości uznawane jest za doskonały przykład przychodu pasywnego, jednak jest to tylko połowiczna prawda. W rzeczywistości taka inwestycja wiąże się z pewną ilością poświęconego czasu i wysiłku. Nie można też zapominać, że wynajem niesie za sobą nie tylko przychody. Do wynajmującego należą obowiązki takie, jak: utrzymywanie lokalu w dobrym stanie, rozwiązywanie problemów zgłaszanych przez najemców czy przestrzeganie przepisów prawnych (np. odprowadzanie podatków do urzędu skarbowego).

Kalkulując opłacalność inwestycji, należy wziąć pod uwagę również koszty, wynikające z posiadania nieruchomości pod wynajem. Jakie to zobowiązania? Trzeba liczyć się z takimi opłatami, jak: podatek dochodowy, podatek od nieruchomości czy użytkowanie wieczyste gruntu. Rozsądnym krokiem jest też ubezpieczenie nieruchomości oraz wykupienie ubezpieczenia OC w życiu prywatnym. Do kosztów trzeba włączyć odświeżenie lokalu (malowanie ścian, drobne naprawy) za każdym razem, gdy zmienia się najemca, a także większy remont co 5-7 lat. Konieczna może być również wymiana sprzętów, takich jak pralka czy zmywarka, w razie ich popsucia się. 

Warto mieć również świadomość ewentualnego ryzyka, związanego z inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem. Najemcy mogą przestać płacić czynsz lub uszkodzić mienie. W takich przypadkach proces eksmisji może być długotrwały, a pieniądze trudne do odzyskania. Ponadto należy uwzględnić, że najemcy mogą się często zmieniać, co powoduje, że przez pewną część roku lokal stoi pusty, nie generując przychodów.

Jak wybrać nieruchomość pod najem?

Najważniejszym kryterium wyboru nieruchomości pod wynajem jest oczywiście jej lokalizacja. Jak ją wybrać? Najlepiej na chwilę wcielić się w potencjalnego najemcę i zastanowić się, czy chcielibyśmy mieszkać w branym przez nas pod uwagę lokalu. 

Najemcy poszukują przede wszystkim wygody, w tym łatwego dostępu do codziennych usług, dlatego zweryfikuj, czy w danej lokalizacji szeroko rozumiana miejska infrastruktura jest wystarczająco rozwinięta. Weź pod uwagę komunikację publiczną, punkty handlowo-usługowe oraz bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych. Czy w pobliżu nieruchomości znajdują się przystanki autobusowe/tramwajowe/stacje metra, a do centrum miasta prowadzą bezpośrednie połączenia? Czy w niedalekiej odległości od lokalu są sklepy, przedszkola, szkoły, przychodnie i restauracje? Czy w kilka chwil od wyjścia z budynku znajdziesz się na terenie parku czy innego terenu rekreacyjnego? Czy dana dzielnica jest bezpieczna? Wszystkie tego typu pytania pomogą Ci przeanalizować sytuację i sprawdzić, czy położenie nieruchomości jest dobre. Warto zweryfikować również, jakie są perspektywy rozwoju wybranej lokalizacji, co ma znaczenie w dalszej perspektywie inwestycyjnej.

Innym kryterium wyboru nieruchomości jest sama jakość lokalu. Zwróć uwagę na metraż. Największy popyt na mieszkania na wynajem, zwłaszcza w takich dużych miastach jak Warszawa, obserwuje się wśród studentów oraz młodych osób pracujących. Z tego względu największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania, o metrażu 30-50 m2. Decydującym czynnikiem jest też standard wykończenia budynku i lokalu, m.in. atrakcyjna aranżacja wnętrza, nowoczesne sprzęty, a także różne udogodnienia w przestrzeniach wspólnych, takie jak ogród, taras czy sala fitness.

Zanim zdecydujesz się na kupno nieruchomości, koniecznie zrób test rynkowy, wchodząc na portale z ogłoszeniami i podpatrując potencjalnych konkurentów. Sprawdź, jak dużo podobnych mieszkań na wynajem znajduje się w danej lokalizacji, czy podobne ogłoszenia długo “wiszą” oraz jak wysoki jest czynsz.

Jakie dzielnice Warszawy najlepiej sprawdzają się pod wynajem?

Niezależnie od miasta, lokalizacja atrakcyjna dla najemców jest kluczowa dla rentowności inwestycji. Które dzielnice Warszawy cieszą się więc największą popularnością wśród najemców? Śródmieście stanowi doskonały wybór pod względem dostępności do wszelkich usług, rozrywek i atrakcji, a jego niepodważalną zaletą jest centralne położenie. Podobny potencjał wykazują dzielnice sąsiadujące ze Śródmieściem: Żoliborz, Wola, Ochota, Mokotów, a przy tym odnaleźć w nich można nieco więcej spokoju i terenów zielonych. Świetny kompromis pomiędzy atrakcyjnością położenia a ceną stanowi Praga Południe. Z kolei najbardziej budżetowe opcje to nieruchomości położone na obrzeżach Warszawy, w dzielnicach takich, jak: Białołęka, Ursynów czy Wawer – idealne dla rodzin z dziećmi oraz osób pracujących zdalnie. Ogromnym atutem każdej nieruchomości jest bliskość stacji metra, co znacząco podwyższa atrakcyjność danego lokum.

Szybki i pewny najem – gdzie szukać najemców?

Znalezienie idealnej nieruchomości pod wynajem to dopiero pierwsza połowa sukcesu. Aby plan inwestycyjny się opłacił, trzeba też zadbać o szybką stopę zwrotu oraz bezpieczeństwo całej inwestycji. Innymi słowy, należy jak najszybciej dotrzeć do wiarygodnych najemców. Najefektywniejszą drogą ku temu jest oczywiście Internet. Portale, takie jak bardzo popularna gratka.pl (https://gratka.pl/nieruchomosci/mieszkania/warszawa/wynajem) pośredniczą pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Umieszczając tam swoje ogłoszenie, szybko docierasz do tysięcy zainteresowanych osób. Jednocześnie możesz podpatrzeć swoją konkurencję i zastanowić się, jak zwiększyć atrakcyjność swojej oferty. 

Pierwsze wrażenie liczy się najbardziej, a najemcy w pierwszej kolejności wybierają oczami, dlatego szczególnie przyłóż się do wykonania dobrej jakości zdjęć lokalu. Istotna jest też treść ogłoszenia – opis powinien być zgodny ze stanem faktycznym, podkreślając równocześnie zalety nieruchomości.

Jakie są trendy na rynku nieruchomości pod wynajem w 2025 roku?

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości pod wynajem w 2025 roku? Ceny wynajmu z roku na rok rosną, zwłaszcza w dużych aglomeracjach miejskich, takich jak Warszawa – nic nie wskazuje na to, aby ten trend miał się odwrócić w 2025 roku, co jest świetną wiadomością dla potencjalnych inwestorów. Zaobserwować można też pewne zmiany w preferencjach najemców. Coraz więcej osób docenia energooszczędne i ekologiczne rozwiązania zastosowane w lokalach. Najemcy cenią sobie wygodę, a nawet luksus, dlatego najatrakcyjniejsze mieszkania czy domy to te, w których znajdziemy nowoczesne technologie, designerskie aranżacje oraz systemy inteligentnego zarządzania nieruchomością. Do ogromnych plusów należy dodatkowa przestrzeń na biuro czy kącik do pracy, a także garaż lub przypisane do mieszkania miejsce do parkowania.

Czy inwestycja w nieruchomości pod najem w Warszawie to dobry pomysł w 2025 roku?

Analitycy przewidują wciąż rosnącą liczbę osób, chcących wynająć nieruchomość, zamiast ją kupować. Taka sytuacja spowodowana jest dużymi kosztami życia i wysokimi cenami mieszkań na sprzedaż, przez co wielu ludzi po prostu nie stać na kupno własnego lokum. Nie mają oni możliwości uzbierania na wkład własny lub nawet nie posiadają zdolności kredytowej. 

Jednocześnie obserwujemy coraz większą migrację do miast, głównie do tych największych. Pod tym względem Warszawa wiedzie prym, bo to tam są największe perspektywy rozwojowe, edukacyjne i zawodowe, zwłaszcza dla młodych ludzi.

Warszawa wyróżnia się ogromnym potencjałem inwestycyjnym: stolica przyciąga nowych mieszkańców wieloma możliwościami rozwoju, szybkim rozwojem gospodarczym, atrakcyjnym położeniem w centrum kraju oraz bogatą ofertą rozrywkowo-kulturalną. Zapotrzebowanie na mieszkania w dużych aglomeracjach miejskich, w tym właśnie w Warszawie, pozostaje na bardzo wysokim poziomie, zwłaszcza wśród studentów i młodych pracowników. Nic nie zapowiada, aby miało się to zmienić. Inwestycja w nieruchomości pod wynajem w Warszawie zdecydowanie się więc opłaca, jednak należy dobrze przemyśleć zakup, dostosowując ofertę do preferencji najemców.