ABC inwestora, czyli jak wybrać nieruchomość, by przez lata na niej nie stracić. Przeczytaj nasz przewodnik!
Kupić mieszkanie na kredyt, przez 25 lat je wynajmować, a po tym czasie sprezentować spłacone dziecku - nad takim scenariuszem myśli niejeden rodzic. A my podpowiadamy
Aaaasprzedam. Zanim zaczniesz przeszukiwać ogłoszenia, zastanów się, czego szukasz. Ile możesz wydać na mieszkanie? Gdy wpiszesz do wyszukiwarki kredytowej sumę, zobaczysz, jakie rynek daje ci możliwości
Balkon. - Nawet mały zachęca do mieszkania. Ważny jest też widok z okna. Najlepiej, gdyby wychodziło na chociaż odrobinę zieleni - zwraca uwagę Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse.
Cena. Negocjuj ze sprzedawcą, im niższa cena, tym większa szansa, że przyszły wynajem sfinansuje ci ratę. Żeby wiedzieć, jakich cen spodziewać się w danej okolicy, przejrzyj tamtejsze ceny transakcyjne (znajdziesz je w raportach serwisów i agencji nieruchomości).
Dzielnica. - Sprawdźmy, jaką ma opinię - radzi Mirosław Okonkowski z agencji nieruchomości Emmerson. W tym celu poczytaj fora internetowe, odwiedź pobliski komisariat policji, popytaj sąsiadów.
Garaż. Niezbędny przy zakupie lokum pod inwestycję, bo jest wabikiem dla przyszłych najemców. Chociaż to wydatek nawet 30 tys. zł (według wyliczeń agencji nieruchomości Home Broker), to nawet jeśli nasze dziecko nie będzie miało samochodu, samo miejsce garażowe można później wynająć.
Infrastruktura. - Czy w pobliżu są sklepy spożywcze, centra handlowe, szkoły, parki, place zabaw? Czy jest cicho i zielono? Te warunki znacząco wpływają na wygodę mieszkania, a więc i na wartość nieruchomości - zwraca uwagę Okonkowski.
Komunikacja. Metro, tramwaje, autobusy - im więcej możliwości dojazdu do mieszkania, tym lepiej. - Ale czas przejazdu do centrum miasta nie powinien być dłuższy niż 25-30 minut. Dobrym pomysłem jest więc zakup lokum w pobliżu obecnej lub budowanej linii metra. Tańszym rozwiązaniem są przedmieścia, np. w okolicach linii SKM - mówi Jańczuk.
Metraż. - Najpopularniejszy od kilku lat wynosi od 40 do 60 km m kw. - ocenia Marcin Krasoń z agencji nieruchomości Home Broker. Jeśli ograniczają cię finanse, minimalny metraż, który będzie dobry dla najemców, a w przyszłości dla dziecka, to 30 m kw. Przy takiej powierzchni można liczyć już bowiem na dwupokojowe mieszkanie.
Nowe inwestycje. Jeśli powstają nieopodal, to sygnał, że okolica będzie się rozwijać, a ceny pójdą w górę. - Jeśli słyszysz, że w mało chodliwej okolicy planowane jest nowoczesne osiedle mieszkaniowe albo duże centrum handlowe, zastanów się, czy nie zaryzykować i nie kupić M właśnie tam - uważa Okonkowski.
Oceń mieszkanie. Przy wyborze zwróć uwagę na rozkład (czy pozwala np. na komfortowy wynajem dwóm nieznającym się osobom); piętro (najmniej popularne są mieszkania na parterze i ostatnim piętrze); słońce (mieszkania od północy są ciemne i niezmiennie trudno znaleźć na nie chętnych).
Plan zagospodarowania. - Czy wiesz, jak za kilka lat będzie wyglądała komunikacja w danej okolicy, ile będzie budynków biurowych, centrów handlowych, kin, teatrów i punktów usługowych? Czy w pobliżu będzie budowana droga lub trasa szybkiego ruchu? W jakiej odległości od zabudowań? - wylicza Okonkowski. Wszystkie te warunki wpływają na wartość mieszkania. Słowem: sprawdź w urzędzie gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Sąsiedzi. Jeśli na klatce schodowej stoją meble i zbierają się na niej mieszkańcy, można się spodziewać, że nawet jeśli znajdziesz lokatorów, będą chcieli mniej płacić za czynsz, np. ze względu na hałasy.
Remont. Jeśli masz upatrzone mieszkanie z rynku wtórnego, dowiedz się, kiedy w budynku ostatnio remontowano części wspólne i jaki jest harmonogram planowanych prac modernizacyjnych. Jeśli chcesz kupić nowe, sprawdź, w jakim stanie jest budynek. Po trzech latach od oddania do użytku blok nie powinien już osiadać. Gdy budynek jest starszy, ale wciąż widać na nim skutki osiadania, czyli pęknięcia ścian, oznacza to, że wspólnotę czeka poważny i kosztowny remont.
Wartość mieszkania. Kupując mieszkanie z kredytem na kilkadziesiąt lat, trzeba liczyć się z nieprzewidzianymi sytuacjami, nawet koniecznością sprzedaży nieruchomości. Najlepiej wybrać więc takie, które łatwo znajdzie potencjalnego kupca. - Kupujmy mieszkania, którym nie grozi spadek atrakcyjności ze względu na sąsiedztwo (droga szybkiego ruchu, tory kolejowe), dobrze skomunikowane z centrum miasta, w mieście z perspektywami (warto zwrócić uwagę na demografię i gospodarkę), w rozwijającej się dzielnicy - wylicza Krasoń.
Czy wynajem opłaci ratę kredytu?
Zakładamy, że rodzice kupują mieszkanie za 250 tys. zł. Klucze chcą wręczyć dziecku za 25 lat. Ile będzie ich kosztował kredyt? - wylicza Halina Kochalska z Open Finanse:
Kredyt na 25 lat. Zakładając, że rodzice dostają 250 tys. zł kredytu na 25 lat z marżą 1,8 proc. i stawką WIBOR 3M wynoszącą 2,71 proc., co miesiąc będą płacić 1391 zł. Trzeba się jednak liczyć z tym, że stopy procentowe wzrosną (obecnie są najniższe w historii - podstawowa wynosi 2,5 proc.). Przy wzroście o 0,5 pkt proc. rata wzrośnie do 1463 zł.
Kredyt na 30 lat. Przy 250 tys. zł kredytu na 30 lat z marżą 1,8 proc. i stawką WIBOR 3M wynoszącą 2,71 proc., przy obecnych stopach procentowych rata wyniesie 1268 zł, przy wyższych o 0,5 p.p. - 1344 zł. Po 25 latach pozostanie do spłaty 68 tys. zł - w pierwszym przypadku przy obecnych stopach procentowych, albo 70 tys. zł - w drugim, przy wyższych.
- W obu scenariuszach rodzice mogą liczyć na pokrycie raty mieszkania z czynszu. Opłata za wynajem kawalerki w Warszawie waha się obecnie od 1200 do 1600 zł, w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia (droższe są mieszkania wzdłuż linii metra, w centrum i jego pobliżu) - komentuje Kochalska.
Balkon. - Nawet mały zachęca do mieszkania. Ważny jest też widok z okna. Najlepiej, gdyby wychodziło na chociaż odrobinę zieleni - zwraca uwagę Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse.
Cena. Negocjuj ze sprzedawcą, im niższa cena, tym większa szansa, że przyszły wynajem sfinansuje ci ratę. Żeby wiedzieć, jakich cen spodziewać się w danej okolicy, przejrzyj tamtejsze ceny transakcyjne (znajdziesz je w raportach serwisów i agencji nieruchomości).
Dzielnica. - Sprawdźmy, jaką ma opinię - radzi Mirosław Okonkowski z agencji nieruchomości Emmerson. W tym celu poczytaj fora internetowe, odwiedź pobliski komisariat policji, popytaj sąsiadów.
Garaż. Niezbędny przy zakupie lokum pod inwestycję, bo jest wabikiem dla przyszłych najemców. Chociaż to wydatek nawet 30 tys. zł (według wyliczeń agencji nieruchomości Home Broker), to nawet jeśli nasze dziecko nie będzie miało samochodu, samo miejsce garażowe można później wynająć.
Infrastruktura. - Czy w pobliżu są sklepy spożywcze, centra handlowe, szkoły, parki, place zabaw? Czy jest cicho i zielono? Te warunki znacząco wpływają na wygodę mieszkania, a więc i na wartość nieruchomości - zwraca uwagę Okonkowski.
Komunikacja. Metro, tramwaje, autobusy - im więcej możliwości dojazdu do mieszkania, tym lepiej. - Ale czas przejazdu do centrum miasta nie powinien być dłuższy niż 25-30 minut. Dobrym pomysłem jest więc zakup lokum w pobliżu obecnej lub budowanej linii metra. Tańszym rozwiązaniem są przedmieścia, np. w okolicach linii SKM - mówi Jańczuk.
Metraż. - Najpopularniejszy od kilku lat wynosi od 40 do 60 km m kw. - ocenia Marcin Krasoń z agencji nieruchomości Home Broker. Jeśli ograniczają cię finanse, minimalny metraż, który będzie dobry dla najemców, a w przyszłości dla dziecka, to 30 m kw. Przy takiej powierzchni można liczyć już bowiem na dwupokojowe mieszkanie.
Nowe inwestycje. Jeśli powstają nieopodal, to sygnał, że okolica będzie się rozwijać, a ceny pójdą w górę. - Jeśli słyszysz, że w mało chodliwej okolicy planowane jest nowoczesne osiedle mieszkaniowe albo duże centrum handlowe, zastanów się, czy nie zaryzykować i nie kupić M właśnie tam - uważa Okonkowski.
Oceń mieszkanie. Przy wyborze zwróć uwagę na rozkład (czy pozwala np. na komfortowy wynajem dwóm nieznającym się osobom); piętro (najmniej popularne są mieszkania na parterze i ostatnim piętrze); słońce (mieszkania od północy są ciemne i niezmiennie trudno znaleźć na nie chętnych).
Plan zagospodarowania. - Czy wiesz, jak za kilka lat będzie wyglądała komunikacja w danej okolicy, ile będzie budynków biurowych, centrów handlowych, kin, teatrów i punktów usługowych? Czy w pobliżu będzie budowana droga lub trasa szybkiego ruchu? W jakiej odległości od zabudowań? - wylicza Okonkowski. Wszystkie te warunki wpływają na wartość mieszkania. Słowem: sprawdź w urzędzie gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Sąsiedzi. Jeśli na klatce schodowej stoją meble i zbierają się na niej mieszkańcy, można się spodziewać, że nawet jeśli znajdziesz lokatorów, będą chcieli mniej płacić za czynsz, np. ze względu na hałasy.
Remont. Jeśli masz upatrzone mieszkanie z rynku wtórnego, dowiedz się, kiedy w budynku ostatnio remontowano części wspólne i jaki jest harmonogram planowanych prac modernizacyjnych. Jeśli chcesz kupić nowe, sprawdź, w jakim stanie jest budynek. Po trzech latach od oddania do użytku blok nie powinien już osiadać. Gdy budynek jest starszy, ale wciąż widać na nim skutki osiadania, czyli pęknięcia ścian, oznacza to, że wspólnotę czeka poważny i kosztowny remont.
Wartość mieszkania. Kupując mieszkanie z kredytem na kilkadziesiąt lat, trzeba liczyć się z nieprzewidzianymi sytuacjami, nawet koniecznością sprzedaży nieruchomości. Najlepiej wybrać więc takie, które łatwo znajdzie potencjalnego kupca. - Kupujmy mieszkania, którym nie grozi spadek atrakcyjności ze względu na sąsiedztwo (droga szybkiego ruchu, tory kolejowe), dobrze skomunikowane z centrum miasta, w mieście z perspektywami (warto zwrócić uwagę na demografię i gospodarkę), w rozwijającej się dzielnicy - wylicza Krasoń.
Czy wynajem opłaci ratę kredytu?
Zakładamy, że rodzice kupują mieszkanie za 250 tys. zł. Klucze chcą wręczyć dziecku za 25 lat. Ile będzie ich kosztował kredyt? - wylicza Halina Kochalska z Open Finanse:
Kredyt na 25 lat. Zakładając, że rodzice dostają 250 tys. zł kredytu na 25 lat z marżą 1,8 proc. i stawką WIBOR 3M wynoszącą 2,71 proc., co miesiąc będą płacić 1391 zł. Trzeba się jednak liczyć z tym, że stopy procentowe wzrosną (obecnie są najniższe w historii - podstawowa wynosi 2,5 proc.). Przy wzroście o 0,5 pkt proc. rata wzrośnie do 1463 zł.
Kredyt na 30 lat. Przy 250 tys. zł kredytu na 30 lat z marżą 1,8 proc. i stawką WIBOR 3M wynoszącą 2,71 proc., przy obecnych stopach procentowych rata wyniesie 1268 zł, przy wyższych o 0,5 p.p. - 1344 zł. Po 25 latach pozostanie do spłaty 68 tys. zł - w pierwszym przypadku przy obecnych stopach procentowych, albo 70 tys. zł - w drugim, przy wyższych.
- W obu scenariuszach rodzice mogą liczyć na pokrycie raty mieszkania z czynszu. Opłata za wynajem kawalerki w Warszawie waha się obecnie od 1200 do 1600 zł, w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia (droższe są mieszkania wzdłuż linii metra, w centrum i jego pobliżu) - komentuje Kochalska.
- Więcej o:
