Nie kupuj mieszkania, zanim nie sprawdzisz czynszu. Różnice są ogromne!

Średni czynsz w Warszawie za m kw. waha się od 7 do 8,5 zł za m kw. - Zakładając, że wynosi 8 zł za m kw., to przy pożądanym przez kupujących metrażu, czyli 50 m kw., czynsz za 2- lub 3-pokojowe mieszkanie wyniesie 400 zł. Dla większości kupujących są to jeszcze akceptowalne stawki - mówi Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, dodając że wysokie miesięczne opłaty potrafią skutecznie zniechęcić do zakupu nieruchomości. - Większość nabywców mieszkań kupuje je na kredyt, stąd miesięczny budżet musi być odpowiednio wcześniej przemyślany i zaplanowany, uwzględniając zarówno czynsz, jak i ratę kredytu, a także pozostałe opłaty eksploatacyjne - dodaje.

Taki sam metraż, czynsze inne

Kupując mieszkanie, nie warto bazować jedynie na informacji o tym, ile znajoma płaci za lokal w dzielnicy, w której my planujemy zakup lokalu. Wysokość czynszu trzeba sprawdzić we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej. Rozbieżności są ogromne. Przykładowo Ania z Ursynowa mieszka w 31 m kw. mieszkaniu tuż przy metrze Stokłosy, z kolei Martyna na Pradze-Północ na 32 m kw. Ania płaci miesięcznie 444,15 zł, a Martyna 290 zł. Porównując ceny za m kw., daje to 14,32 zł kontra 9 zł.

- Ursynów jest drogi ze względu na metro. Podziemna kolejka ma ogromną siłę miastotwórczą, a tym samym wpływa na zwiększenie stawek czynszowych - mówi Sławomir Horbaczewski i dodaje, że ceny mieszkań i czynsze rosną także w dzielnicach leżących przy II linii metra. - Chyba najbardziej zmienia się Praga-Północ. W konsekwencji czynsze pójdą w górę - mówi Sławomir Horbaczewski.

Wola - modniejsza, więc droższa

Ci, którzy spodziewają się tańszych miesięcznych opłat na Bielanach, tylko dlatego, że są oddalone od centrum, będą rozczarowani. Sytuacja jest tu podobna jak na Ursynowie. - W obu dzielnicach może nam być trudno znaleźć lokal z niską stawką czynszu. Są to części Warszawy, które posiadają w pełni rozwiniętą miejską infrastrukturę, ale przede wszystkim są doskonale skomunikowane ze Śródmieściem poprzez I linię metra - mówi Sławomir Horbaczewski. Potwierdza to przykład czynszu 30-letniej Karoliny, która mieszka w 50 m kw. mieszkaniu i miesięcznie płaci 510 zł, co daje średnio za m kw. 10,2 zł. Rozstrzał czynszu jest też na Woli, np. Alicja za 43 m kw. w starej kamienicy płaci 423,54 zł (co daje za m kw: 9,8 zł), zaś Ania w modnej części Woli za 65 m kw. przy ul. Bema - 866 zł (daje to 13,3 zł za m kw.)

Najtańsza Białołęka, Bródno, Ursus

- Prestiżowa lokalizacja może być rozpatrywana w skali makro, jak i mikro. Skala makro oznacza usytuowanie inwestycji w jednej z najbardziej popularnych i pożądanych przez kupujących lub wynajmujących mieszkania dzielnic stolicy, które oferują wszystkie udogodnienia, jakie powinno oferować duże miasto, metropolia. Od różnorodności i dostępu do komunikacji miejskiej, przez bogactwo infrastruktury edukacyjnej, zdrowotnej, kulturalnej, rozrywkowej, do zasobności sklepów i usług - mówi Sławomir Horbaczewski. - Skala mikro, to bliskie sąsiedztwo naszego mieszkania, a więc im spokojniejsza okolica, więcej prestiżowych budynków (np. sąsiedztwo ambasad), a zarazem dostępność do pełnej miejskiej infrastruktury jest odpowiednia, tym czynsz za mieszkanie będzie większy - dodaje.

Rozpatrując wysokość czynszu w powyższych kategoriach, mniej niż w dzielnicach centralnych przyjdzie nam zapłacić na Białołęce, Bródnie, Ursusie i Wawrze, a jeszcze mniej w lokalizacjach podmiejskich: Pruszków, Piaseczno, Legionowo, Jabłonna, Otwock, Marki, Wołomin.

Drogo zaś - nawet w starszym budownictwie będzie - w Śródmieściu, na Mokotowie, Żoliborzu, z doskonałym dostępem do pełnej infrastruktury miejskiej.

Kosztowny fundusz remontowy, nie tylko w starym budownictwie

Nie tylko lokalizacja ma znaczenie. - Ważna jest m.in. opłata za zarządzanie, opłaty eksploatacyjne - to wyliczane jest na podstawie powierzchni mieszkania. Duże znaczenie ma wysokość wyznaczonego przez wspólnotę funduszu remontowego. W zależności od potrzeb remontowych może wynieść np. 0,15 zł za m kw., ale równie dobrze 5 zł. O ile ta pierwsza kwota jest w ogólnym rozrachunku praktycznie niezauważalna, to dla dwupokojowego o pow. 45 m kw. mieszkania wysoki fundusz remontowy oznacza ponad 200 zł - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Istnieje przekonanie, że to w starszych budynkach płaci się wyższy fundusz remontowy. - Nieraz w stosunkowo nowych budynkach potrzeby remontowe są tak duże, że trzeba podjąć decyzję o wyższych stawkach funduszu - mówi ekspert. Różnice w opłatach czynszowych zależą też między innymi od różnych opłat na rzecz podwykonawców, takich jak firmy ochroniarskie, konserwatorzy, wywóz śmieci.

- Jest różnica, czy lokal zamieszkuje jedna, czy więcej osób, bo niektóre zaliczki są rozliczane w oparciu o liczbę osób zamieszkujących lokal. Jeżeli na terenie lokalu znajdują się np. basen, siłownia czy inne udogodnienia, koszty ich utrzymania też są przerzucane na mieszkańców - dodaje.