Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Rok temu sama przez to przechodziłam. Byłam przekonana, że po własnych doświadczeniach z umowami, wydziałem ksiąg wieczystych, notariuszem, załatwianiem kolejnych dokumentów i promes, wiem już wszystko. Dlatego na odbywający się podczas ostatnich targów mieszkaniowych na Torwarze wykład Olgierda Świostka, prawnika i właściciela kancelarii adwokackiej, poszłam bez przekonania. Kiedy wysłuchałam klarownego tłumaczenia o kolejnych zawiłościach i prawnych pułapkach związanych z zawieraniem umowy, uświadomiłam sobie, że miałam dużo szczęścia. Łatwo mogłam stracić sporą sumę pieniędzy przez brak wiedzy i ostrożności.

Umowa przedwstępna bezpieczniejsza z notariuszem

Pierwszym krokiem do zakupu mieszkania jest podpisanie umowy przedwstępnej. Najczęściej jest to zwykła pisemna umowa cywilno-prawna. Warto jednak, z kilku powodów, zawrzeć ją w formie aktu notarialnego:

> Przede wszystkim gwarantuje to, że dojdzie do zawarcia umowy przekazania własności. Zdarza się, że kupujący spełni warunki określone w umowie przedwstępnej (np. wpłaci zadatek), a mimo to sprzedający odmawia podpisania właściwego dokumentu. Według prawa, jeśli obie umowy są w tej samej formie (czyli w tym przypadku w postaci aktu notarialnego), to ta pierwsza jest podstawą do wydania przez sąd nakazu przekazania własności mieszkania kupującemu, czyli zawarcia umowy przyrzeczonej.

> Umowa przedwstępna zawarta u notariusza to także żelazna podstawa do negocjacji w razie jakichkolwiek problemów (np. opóźnienie w przekazaniu mieszkania, wady lokalu, itp.). Oczywiście także "zwykła" umowa daje podstawy do wystąpienia o odszkodowanie, ale szanse na wygraną w sądzie są niewielkie, a sam proces jest kosztowny (opłata sądowa, prawnik, czasem ekspertyzy biegłych) i długotrwały.

> Akt notarialny sporządza notariusz. Zanim to zrobi, bada dokumenty, m.in. odpisy z księgi wieczystej czy uprawnienia sprzedającego do dysponowania mieszkaniem. Jest to dla kupującego dodatkowa ochrona przed oszustami.

> Trzeba mieć świadomość tego, że deweloper nie zaproponuje nam podpisania tego dokumentu u notariusza. Standardem na rynku jest bowiem umowa pisemna. Kupujący sam musi to zaproponować.

> Umowa u notariusza łączy się z dodatkowym wydatkiem - zapłaceniem taksy notarialnej. Rynek usług notarialnych jest jednak dziś na tyle duży, że można sobie pozwolić na negocjacje. Coraz częstszym rozwiązaniem jest dzielenie opłaty na połowę - część płaci się podczas podpisywania umowy przedwstępnej, część - przy umowie właściwej.

Umowa bez wpisu do księgi nie wystarczy

> Taki dokument umożliwia dochodzenie swoich praw, ale tylko wobec osoby czy dewelopera, z którym podpisaliśmy umowę. Jeśli ten w międzyczasie odsprzeda mieszkanie innej firmie lub osobie, nie mamy żadnych praw. Chyba że zadbamy, by informacja o zawarciu przez nas umowy przedwstępnej została wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Najczęściej zajmuje się tym notariusz (tu opłata wynosi 150 zł za wniosek i 200 zł dla notariusza). Dzięki temu możemy dochodzić praw do lokalu od każdego, kto go kupił, po dacie ujawnienia wniosku w księdze wieczystej.

Sprawdzamy uprawnienia sprzedawcy

> Zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę, sprawdzamy uprawnienia właściciela. Informacje na ten temat znajdują się w księdze wieczystej nieruchomości.

> Należy znać numer księgi, by dostać odpis. Wystarczy odpis zwykły, który kosztuje 30 zł (pełny - 60 zł).

> W przypadku umowy deweloperskiej ważne jest, by podpisywać ją z rzeczywistym właścicielem działki, na której budowany jest blok. Zdarza się, że inwestor z powodów finansowych stawia budynek na cudzym gruncie i odkupuje go już po podpisaniu umów z przyszłymi właścicielami mieszkań.

> Podpisujemy umowę tylko z właścicielem lub wieczystym użytkownikiem gruntów.

> Należy także uważać, gdy w księdze wieczystej znajdziemy informację o hipotece. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego trzeba dowiedzieć się w banku, który kredytował lokal, o dokładną kwotę tego obciążenia. Może być tak, że choć hipoteka jest np. na kwotę 200 tys. zł, to rzeczywiste obciążenie jest o wiele wyższe, bo właściciel nie spłacał rat i naliczono odsetki karne. Kupując zadłużone mieszkanie, w umowie określamy, że to, co zapłacimy, wpłynie bezpośrednio do banku. W przypadku rynku pierwotnego trzeba pamiętać, że jeśli działka obciążona jest kredytem, to cała jego suma będzie automatycznie przypisana do naszego lokalu, jeśli nie zadbamy o wydzielenie go i specjalną promesę z banku.

Umowę trzeba przeczytać

> Kupujący często zapomina o tej ważnej zasadzie. Umowę powinniśmy dostać na kilka dni przed podpisaniem jej u notariusza. Tak, by spokojnie przeczytać całość i w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem.

> Bardzo ważny jest początek dokumentu, który zawiera oświadczenia stron. Są w nim wszystkie informacje o nieruchomości, którą kupujemy. Nie warto przeglądać tego pobieżnie i sprawdzać tylko części o kosztach czy warunkach odstąpienia od umowy.

Sprawdź, z kim podpisujesz dokumenty

> Warto upewnić się, czy ten, kto składa podpis na umowie, ma uprawnienia do sprzedaży mieszkań. Każda spółka sama wyznacza osoby mające takie prawo (często są to prezes czy członkowie zarządu), a informacje o tym można znaleźć w KRS firmy. Każdy inny pracownik powinien mieć specjalne pełnomocnictwo.