Czy warto zaplanować budowę domu w 2024 roku?

Gwałtowny wzrost cen mieszkań

w największych aglomeracjach Polski jest tematem przewijającym się w mediach od połowy 2023 roku. Informacje o rekordowych stawkach w kolejnych miastach pojawiają się niemal co miesiąc, przyprawiając nas o przyspieszone bicie serca. Sprawia to, że coraz częściej zastanawiamy się, co stoi za taką dynamiką rynku i czy budowa własnego domu nie byłaby bardziej opłacalna? Sprawdzimy, które z tych rozwiązań będzie korzystniejsze w 2024 roku.

Dlaczego jest tak drogo?

Zanim przejdziemy do szczegółowej analizy zagadnienia, musimy poświęcić nieco uwagi sytuacji panującej na rodzimym rynku mieszkaniowym, a ta, zwłaszcza w dużych miastach, jest niełatwa dla większości poszukujących nowego lokum. Niewątpliwie jednym z głównych czynników stojących za tak szybkim wzrostem cen mieszkań jest rządowy program Bezpieczny kredyt 2%. Należy przyznać, że znacząco ożywił on rynek nieruchomości. Jednak zgodnie z wielokrotnie prezentowanymi wcześniej obawami ekspertów doprowadził głównie do wzmocnienia popytu, pozostawiając podaż nowych lokali na niebezpiecznie niskim poziomie. Jednak wcześniejszych symptomów nadchodzących problemów można upatrywać w dużo wcześniejszych  działaniach zamożniejszych inwestorów. Część z nich, przewidując rozwój sytuacji i mając świadomość, że nie spełniają warunków pozwalających na przystąpienie do programu Bezpieczny Kredyt 2%, ruszyło odpowiednio wcześniej do biur handlu nieruchomościami. To właśnie oni zapoczątkowali pierwszą falę, która szybko doprowadziła do zniknięcia z rynku najbardziej atrakcyjnych lokali już wiosną 2023.

Luka inwestycyjna, czyli dlaczego będzie jeszcze drożej?

Radykalne zmiany na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat wynikają z panującej na początku tego okresu stagnacji, spowodowanej brakiem zdolności kredytowej wielu potencjalnych inwestorów. Od dłuższego czasu ekonomiści wskazywali na istnienie tzw. popytu odłożonego lub zamrożonego. Jednak realia rynku sprawiały, że ze względu na utrzymywanie się sprzedaży lokali na niskim poziomie, deweloperzy powstrzymywali się z podejmowaniem decyzji o rozpoczynaniu nowych inwestycji. To wszystko zmieniło się nagle w lipcu 2023 roku, kiedy wprowadzono wspominany Bezpieczny Kredyt. Umożliwiło to – o czym też powiedzieliśmy – tysiącom osób otrzymanie kredytu hipotecznego na korzystnych warunkach. Rzesze potencjalnych nabywców ruszyły do biur deweloperów i banków w nadziei na zakup nowego mieszkania. Niestety wznoszenie nowego osiedla trwa jednak kilka lat, więc nawet jeśli decyzja o postawieniu nowych budynków zapadła kilka miesięcy temu, to mieszczące się w nim lokale pojawią się na rynku najwcześniej w latach 2025-2026. W tym czasie, jeśli nie dojdzie do kolejnych gwałtownych zmiani wyhamowania popytu, ceny mieszkań będą nadal rosły. Pomyślmy zatem, jak najlepiej zrealizować marzenie o własnym lokum, biorąc pod uwagę aktualną skomplikowaną sytuację na rynku? Na pewno warto rozważyć alternatywę, jaką jest budowa własnego domu. Może to nie tylko przynieść dużą satysfakcję, ale być także rozwiązaniem korzystnym z finansowego punktu widzenia. Zwłaszcza że to zadanie można obecnie zlecić specjalistycznej firmie bez narażania się na znaczące zwiększenie budżetu całej inwestycji.

Kto i dlaczego powinien zdecydować się na budowę domu w 2024 roku?

Przeanalizujmy zatem, kiedy warto podjąć decyzję o budowie domu? W obecnej sytuacji powodów jest kilka. Jeśli mamy spełniającą nasze oczekiwania działkę, to postawienie na niej domu będzie na pewno lepszym rozwiązaniem niż zakup mieszkania. Mało tego, nawet jeśli będziemy zmuszeni dopiero poszukać satysfakcjonującej nas parceli, to wybudowanie na niej budynku jednorodzinnego o powierzchni 80-110 m² jest z całą pewnością opcją wartą wzięcia pod uwagę. Szczególnie dotyczy to tzw. obwarzanków największych aglomeracji, gdzie ceny mieszkań w ich centrach przekraczające 10 000 zł/m² nie zaskakują nikogo, a koszt metra kwadratowego mniejszych lokali w najlepszych lokalizacjach może nawet przekraczać 15 000 zł. Jest jeszcze jeden bardzo istotny aspekt, który sprawia, że budowa domu w latach 2024-2025 i zapewne również w 2026 roku będzie atrakcyjną alternatywą dla zakupu mieszkania. Jest nią wspominana wcześniej luka inwestycyjna, która powstała na krajowym rynku nieruchomości.

Jeszcze w zeszłym roku mieliśmy rynek kupującego, a nabywcami byli głównie klienci dysponujący gotówką, którzy w czasach wysokiej inflacji szukali dobrej lokaty dla swojego kapitału. Wynikało to z faktu, że wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych w bankach, połączone z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącymi sposobu badania zdolności kredytowej sprawiały, że tylko nieliczne grono naprawdę dobrze zarabiających osób mogło otrzymać kredyt. Poza tym istnieją jeszcze inne powody, dla których warto zacząć budowę w 2024 roku. Kiedy rozmawiamy o tym, dlaczego warto rozpocząć w przyszłym roku budowę domu jednorodzinnego, trudno nie wspomnieć o dodatkowych argumentach związanych ze zmianami w przepisach o planowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi tracą ważność dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich miejsce gminy mają obowiązek uchwalenia do 31 grudnia 2025 roku tak zwanych Planów Ogólnych.

To istotna wiadomość, zwłaszcza z punktu widzenia wszystkich, których działki nie są objęte MPZP i w związku z tym będą zmuszeni ubiegać się o wydanie Warunków Zabudowy, a właśnie tutaj zmiany będą największe. Warunki Zabudowy, które zostały już wydane lub zdążą się uprawomocnić przed 31 grudnia 2025 roku, zachowają swoją ważność na dotychczasowych zasadach, czyli w zasadzie bezterminowo. Natomiast nowe, wydawane po tej dacie będą obowiązywały jedynie przez 5 lat. Co równie istotne, na terenach, dla których nie ma MPZP i nie zostaną opracowane Plany Ogólne, uzyskanie WZ może być znacznie utrudnione albo wręcz niemożliwe. Dla tego także w tym przypadku część ekspertów mówi o możliwości powstania kolejnej luki inwestycyjnej, tym razem z zupełnie innego powodu niż poprzednio omawiana. Nadchodzący paraliż może wynikać z problemów związanych z planowaniem przestrzennym, ponieważ  tylko część gmin posiada obecnie MPZP lub zdąży uchwalić niezbędne dokumenty do końca 2025 roku. 

Na budowę jakiego domu warto się zdecydować?

Jaki dom warto wybudować w 2024 roku? Przeanalizujmy przykład projektu, który znakomicie zaspokoi potrzeby lokalowe małżeństwa z jednym dzieckiem, ewentualnie rodziny 2+2. Musimy przy tym pamiętać, że zbyt duży dom będzie generował niepotrzebne koszty na etapie budowy i późniejszej eksploatacji, natomiast zbyt mały będzie trudny do zaaranżowania i frustrujący dla domowników konkurujących o własną przestrzeń w jego ciasnym wnętrzu. W przypadku czteroosobowej rodziny lista niezbędnych pomieszczeń jest dość krótka i obejmuje ona: salon z kuchnią i aneksem jadalnym, dwa albo trzy pokoje, w tym jeden większy przeznaczony na sypialnię rodziców, łazienkę, hall, garderobę i pomieszczenie gospodarcze. Wszystko to razem można bez trudu zmieścić na niecałych 100 m2. Niewielki dom wymaga również niedużej działki, co przy dzisiejszych cenach gruntów jest naprawdę istotne.

Skoro wymieniliśmy już pomieszczenia, jakie powinien posiadać taki obiekt, teraz możemy zastanowić się, co należy zrobić, by zoptymalizować koszty jego budowy. Odpowiedź można zawrzeć w kilku punktach: powinien być przykryty dachem dwuspadowym, należy zrezygnować z jego podpiwniczenia, powinien mieć prostą bryłę, bez wykuszy balkonów i lukarn, należy zadbać o jego staranną termoizolację, zamiast garażu warto wyposażyć go w wiatę garażową. Oczywiście opisane powyżej parametry i cechy nie były przypadkowe. Zaprezentowałem przykładowy dom, który według mojej najlepszej wiedzy, powinien być możliwy do wybudowania w ramach limitów przewidzianych dla Bezpiecznego Kredytu 2%. Przy założeniu, że przeznaczymy na zakup działki od 100 do 200 tys. zł, a na budowę domu do stanu deweloperskiego od 500 do 600 tys. zł, to pomyślna realizacja tego lub zbliżonego projektu moim zdaniem jest obecnie jak najbardziej możliwa.

Jakie są aktualne koszty budowy domów w Polsce?

Powiedzieliśmy wiele o tym, że warto budować dom, ale ile właściwie pieniędzy potrzeba, by móc realnie o tym myśleć? Za najpewniejsze, a na pewno najpowszechniej używane źródło wiedzy na ten temat uchodzą wydawane co kwartał przez SEKOCENBUD Biuletyny Cen Regionalnych w budownictwie. Oczywiście, jak każde źródło oparte na statystyce, nie jest ono doskonałe, ale w regularnych odstępach czasu prezentuje dane na temat kosztów dla wszystkich województw kraju i Warszawy. Dzięki temu można je ze sobą porównywać, wyciągać wnioski i dostrzec pewne trendy, a te są korzystne dla przyszłych inwestorów. Koszt budowy metra kwadratowego domu jednorodzinnego w III kwartale 2023 waha się od około 5070 zł/m2 w województwie warmińsko-mazurskim do 5650 zł/m2 w Warszawie.

Pewnym zaskoczeniem może być trwająca od kilku kwartałów stagnacja w tym względzie w stolicy, co oznacza, że jest to zapewne najwyższa cena, jaką są skłonni płacić inwestorzy za metr domu w Polsce. Trzeba mieć na uwadze, że prezentowane wartości są kwotami netto, co wynika ze zindywidualizowanych możliwości odliczeń różnych ulg dla poszczególnych podatników, a także ze zróżnicowania stawek VAT. Drugim ciekawym zjawiskiem, jakie daje się zauważyć w trakcie analizy danych Sekocenbudu, jest wyraźny trend do ujednolicenia kosztów budowy na terenie całego kraju. Różnica między tradycyjnie najdroższą pod tym względem Warszawą a najtańszym województwem jeszcze w 2020 roku wynosiła ponad 20%, obecnie jest to niecałe 11,5%. Jest to dobra wiadomość dla inwestorów zainteresowanych postawieniem własnego lokum, ponieważ ustala granicę kosztów, których mogą spodziewać się również w niedalekiej przyszłości. Z tego punktu widzenia pozostające niemal bez zmian od kilku kwartałów koszty w Warszawie są niewątpliwie dobrym prognostykiem na nadchodzący 2024 rok. 

Jakie są perspektywy dla budownictwa jednorodzinnego w 2024 roku?

Czy warto planować budowę domu w 2024 roku? Wszystko wskazuje na to, że tak. W związku z dużym popytem panującym na rynku ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów zapewne będą rosły, być może nawet w dwucyfrowym tempie. W tym samym czasie dynamika wzrostu cen wielu kategorii materiałów budowlanych powinna wciąż utrzymywać się na niskim poziomie, co jest poważną zachętą dla inwestorów indywidualnych. A jeśli ktoś obawia się skomplikowanego procesu budowlanego, zawsze może powierzyć budowę specjalistycznej firmie. Alternatyw dla zakupu mieszkania jest wiele i z pewnością warto je wszystkie starannie rozważyć przed podjęciem ostatecznej decyzji.