Budowa domu w 2026 roku. Pozwolenie czy zgłoszenie?

Budowa domu tradycyjnie kojarzy się nam z mnóstwem formalności i długim oczekiwaniem na wszystkie tzw. papierki. Jednak znowelizowane od kilku lat prawo budowlane stoi - w określonych przypadkach - po stronie inwestora, pozwala bowiem na budowę domu w trybie zgłoszenia, bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia. Taka możliwość dotyczy między innymi domów jednorodzinnych o niewielkiej powierzchni zabudowy, ale również niektórych budynków rekreacyjnych i gospodarczych. Kiedy i jakie procedury są wymagane, jakie dokumenty są potrzebne – to postaram się wyjaśnić w tym artykule. Zanim przejdziemy do szczegółów, wyjaśnijmy sobie różnicę między

zgłoszeniem a pozwoleniem na budowę. Pozwolenie na budowę jest formalnym dokumentem wydawanym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, który upoważnia nas do rozpoczęcia robót budowlanych. Z kolei zgłoszenie to uproszczona procedura, która nie wymaga szczegółowej analizy projektu budowlanego przed urządników, o ile planowane roboty nie są skomplikowane i mieszczą się w ramach określonych w przepisach.

Kiedy dom na zgłoszenie?

W niektórych sytuacjach – o czym wspomnieliśmy -  domy jednorodzinne oraz niektóre budynki o niewielkiej powierzchni można postawić bez ubiegania się o pozwolenie na budowę. Wystarczy samo zgłoszenie. Jakie zatem warunki muszą być spełnione i jaki dom można w ten sposób budować?

Prawo budowlane przewiduje trzy przypadki, w których możliwa jest budowa domu na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia. Każdy z nich opiera się na konkretnym przepisie ustawy i wiąże się z określonymi warunkami technicznymi oraz funkcjonalnymi. Poniżej przedstawiam te przypadki według potencjalnej skali inwestycji, zaczynając od najmniejszych.

1) Pierwszą kategorię stanowią niewielkie obiekty, przeznaczone głównie do celów wypoczynkowych lub gospodarczych. Są to budynki wolnostojące i parterowe o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m², przy zachowaniu ograniczeń liczbowych - maksymalnie 1 obiekt rekreacyjny na każde 500 m² działki lub do 2 obiektów (garaży, budynków gospodarczych, wiat) na każde 500 m².
Do tej kategorii zaliczają się m.in. wszelkiego rodzaju domki letniskowe, altany, wiaty wolnostojące.
Podstawą prawną dla tego typu inwestycji są jest art. 29 ust. 1 pkt. 14 i 16 Prawa budowlanego.

2) Druga kategoria to wolnostojące, jednorodzinne budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy do 70 m². Zasady ich realizacji określa art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego. Aby w ich przypadku można było skorzystać ze zgłoszenia, muszą spełniać konkretne warunki:

• budynek musi być – jak zaznaczyliśmy - wolnostojący i nie wyższy niż dwie kondygnacje,
• powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m²,
• obszar oddziaływania obiektu musi mieścić się w całości na naszej działce

Przypomnijmy: obszar oddziaływania to teren w otoczeniu działki, wyznaczony na podstawie odrębnych przepisów, wprowadzających związane z tym ograniczenia w zakresie jej zagospodarowania; inaczej chodzi o to, że projektowany budynek nie będzie w żaden sposób „wpływał” na inne obiekty w okolicy, np. zostaną zachowane minimalne odległości od granic działek sąsiadujących. W pojęciu „oddziaływania” mieszczą się poza tym wszystkie skutki uboczne użytkowania budynku, które mogą wpłynąć na użytkowanie działek znajdujących się w zasięgu obszaru oddziaływania, np. wibracje, hałas, zakłócenia elektryczne, zanieczyszczenie środowiska, wody, gleby lub powietrza, dopływ światła dziennego.

• inwestycja musi być realizowana na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora.

Uwaga! Choć formalnie nadal konieczne jest zgłoszenie oraz przygotowanie projektu budowlanego, tryb ten nie wymaga oczekiwania na tzw. milczącą zgodę organu – budowa może ruszyć niezwłocznie po złożeniu kompletu dokumentów.

3) Do trzeciej kategorii zaliczamy domy jednorodzinne o dowolnej powierzchni. Mało kto wie, że w Polsce można wybudować prawie każdy taki dom, nie tylko ten do 70 m2. Warunkiem jest spełnienie określonego wymogu przestrzennego. Odnosi się do niej art. 29 ust. 1 pkt. 1 Prawa budowlanego.

Jakie są wymogi dla tego trybu?

• budynek musi być wolnostojący i przeznaczony na cele mieszkalne,
• obszar oddziaływania budynku musi w całości zawierać się na działce lub działkach objętych inwestycją i ten fakt musi być potwierdzony w projekcie przez uprawnionego projektanta,
• w odróżnieniu od uproszczonego trybu dla domów do 70 m² wymagane jest powołanie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy.

Uwaga! Warto zaznaczyć, że jeśli jakakolwiek część obszaru oddziaływania wykracza poza granice działki (choćby nieznacznie), konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jakie dokumenty są niezbędne do zgłoszenia budowy domu?

W trybie „dom bez formalności”, lista niezbędnych dokumentów obejmuje:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT) – sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, przedstawiający lokalizację obiektu na działce.
• projekt architektoniczno-budowlany (PAB) – stanowiący część dokumentacji projektowej, zawierający m.in. układ funkcjonalno-przestrzenny budynku i charakterystykę techniczną.
• oświadczenie inwestora o budowie domu na własne potrzeby mieszkaniowe – warunek konieczny do skorzystania z uproszczonego trybu (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt. 1a Prawa budowlanego).
• oświadczenie o kompletności złożonych dokumentów – wymagane formalnie przy zgłoszeniu budowy,
• oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową – jeżeli inwestor decyduje się zrealizować budowę bez ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Uwaga! Wszystkie dokumenty można złożyć bez wychodzenia z domu - w formie elektronicznej za pośrednictwem serwisu
https://e-budownictwo.gunb.gov.pl

Czy budowa na zgłoszenie jest zawsze najlepszą opcją?

Choć zgłoszenie to prostsza procedura, pozwolenie na budowę daje inwestorowi większe bezpieczeństwo i elastyczność. To pełnoprawna decyzja administracyjna, która formalnie zatwierdza zgodność inwestycji z przepisami. W razie sporu z sąsiadem lub organem administracyjnym stanowi jednoznaczną podstawę prawną, w przeciwieństwie do tzw. milczącej zgody przy zgłoszeniu.

Co ważne, banki i instytucje finansowe także preferują pozwolenia, traktując je jako stabilniejsze zabezpieczenie kredytów hipotecznych. Z kolei przy budowie na zgłoszenie, zwłaszcza bez kierownika budowy, uzyskanie finansowania może być utrudnione.

Dodatkowo procedura pozwolenia umożliwia uzupełnianie braków i korektę dokumentów, co przy zgłoszeniu jest praktycznie niemożliwe. W przypadku zmian w trakcie budowy projekt z pozwoleniem łatwiej dostosować do nowych potrzeb.

Podsumowując – zgłoszenie sprawdza się przy prostych inwestycjach, ale przy większych projektach to pozwolenie zapewnia większą kontrolę, przewidywalność i wiarygodność – również w oczach instytucji zewnętrznych.

Kiedy pozwolenie na budowę jest konieczne?

Kiedy inwestor potrzebuje pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego?

• Dom nie jest obiektem wolnostojącym – kiedy budujemy np. bliźniaka lub szeregowca, wtedy zwolnienie ze zgłoszenia budowy nie obowiązuje.
• Oddziaływanie budynku wychodzi poza działkę – jeśli budynek wpływa na działkę sąsiada (np. znajduje się zbyt blisko granicy).
• Wymagana jest ocena środowiskowa (RDOŚ/Natura 2000) – tego typu oceny prowadzi się tylko przy procedurze pozwolenia na budowę.
• Działka lub budynek to zabytek albo strefa ochrony konserwatorskiej - wtedy zawsze potrzebne jest pozwolenie i zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków.
• Potrzebne jest odstępstwo od przepisów/wymagań technicznych – np. usytuowanie budynku planowane jest w mniejszej odległości od granicy działki.
• Działka znajduje się w pasie technicznym drogi, pasie ochronnym linii energetycznej lub gazociągu – wymagane jest uzgodnienie, które jest możliwe do uzyskania tylko w trybie pozwolenia.

Różnice w dokumentacji pomiędzy pozwoleniem a zgłoszeniem

Co warto wiedzieć, o różnicach między pozwoleniem a zgłoszeniem i jak przygotować się do odpowiednich procedur?

• Różne formularze – w zależności od procedury będziemy potrzebować wniosku  PB-1 dla pozwolenia na budowę, natomiast PB-2 dla zgłoszenia.
• opłata skarbowa -  jest obowiązkowa, jeśli wnioskowaliśmy o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, w przypadku zgłoszenia nie wnosi się opłaty.

Niezależnie od tego, czy chcemy budować dom z pozwoleniem na budowę czy na zgłoszenie potrzebujemy praktycznie takiego samego zestawu dokumentów. Główną różnicą jest długość całego procesu, bo wynosi ona:

• 65 dni w przypadku pozwolenia na budowę
• 21 dni w przypadku zgłoszenia.

Jak widać, z punktu widzenia czasu przewagę ma zgłoszenie. Z kolei pozwolenie na budowę daje inwestorowi formalną decyzję administracyjną, która może mu ułatwić np. uzyskanie kredytu w banku i stanowi dodatkowe zabezpieczenie prawne. Atutem pozwolenia jest również większa elastyczność – umożliwia wprowadzanie zmian w projekcie architektoniczno-budowlanym już na etapie realizacji. Dlatego architekci w większości przypadków zalecają jednak budowę z pozwoleniem.

Jakie budowy nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia?

W przypadku niektórych inwestycji nie jest wymagane ani pozwolenie na budowę ani zgłoszenie. Nie musimy mieć pozwolenia na budowę ani robić zgłoszenia na realizację m.in.:

• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
• parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
• wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki,
• wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
• altan działkowych i obiektów gospodarczych,
• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50m2,
• ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m.

Reasumując, budowa domu na zgłoszenie to rozwiązanie przewidziane dla ściśle określonych sytuacji, prostych, niewielkich inwestycji realizowanych na własne potrzeby i na działkach o jasnym statusie prawnym. Procedura ta może być korzystna przede wszystkim dla osób budujących samodzielnie, bez kredytu, którym zależy na jak najszybszym rozpoczęciu prac i dysponują odpowiednio przygotowanym projektem.

Z kolei inwestorzy planujący większy dom, którzy korzystają z finansowania zewnętrznego, budują w gęstszej zabudowie lub przewidują zmiany w trakcie realizacji, powinni rozważyć tradycyjne pozwolenie na budowę. Daje ono szerszą ochronę prawną, większą elastyczność i znacznie ułatwia współpracę z bankami.

Wybór odpowiedniej procedury powinien być świadomą decyzją inwestora, dostosowaną do skali i charakteru całego przedsięwzięcia.