Budowa domu systemem gospodarczym

System gospodarczy i zleceniowy

Obecnie wielu inwestorów decyduje się na budowę domu metodą gospodarczą, czy też na wykonanie chociażby części prac we własnym zakresie, a część zleca różnym ekipom budowlanym. Ten sposób budowania pozwala ograniczyć wydatki, lecz w zamian wymaga od inwestora poświęcenia wiele czasu i energii. Metoda gospodarcza to nie tylko samodzielne wykonywanie prac na budowie, ale także kupowanie materiałów budowlanych, dostarczanie ich na plac budowy oraz godziny spędzone na wyszukiwaniu informacji o tym jak budować, z czego budować, czym ocieplić, jak wykończyć.... Inwestor, który decyduje się na budowę systemem gospodarczym, musi wykazać się wiedzą i praktyczną znajomością technik budowy.

Jedną z podstawowych czynności jakie musi wykonać przyszły inwestor jest sprawdzenie ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który powinien być dostępny w Wydziale Architektury Urzędu Gminy. Jeśli plan miejscowy nie został dla danego terenu jeszcze ustalony lub jest on nieaktualny, należy wystąpić do urzędu z wnioskiem o ustalenie Warunków zabudowy dla posiadanej działki. Oba dokumenty mają taki sam cel - precyzują przeznaczenie działki (mieszkaniowe, leśne, rolne), definiują charakter i gabaryty budynku jaki może zostać wybudowany na danym terenie, przedstawiają przebieg ulic istniejących i projektowanych oraz planowane w pobliżu obiekty, a także określają strefy ochrony.

Może okazać się, że projekt, który Pan wybrał, nie spełnia wyznaczonych warunków zabudowy. W takim wypadku można odwołać się od uzyskanej decyzji (urząd nie ma jednak obowiązku uwzględnić żądań inwestora), wykonać niezbędne zmiany w projekcie w celu dostosowania go do warunków zabudowy lub poszukać gotowego projektu, który spełni warunki wyznaczone przez urząd. Na tym etapie należy sprawdzić dostępność mediów na działce: przyłącza energii elektrycznej, wody i kanalizacji oraz przyłączy gazowych. Warto też zastanowić się nad zastosowaniem nowoczesnych i ekologicznych technologii, które pozwolą ograniczyć koszty eksploatacji domu np. wentylacji mechanicznej z rekuperacją, dzięki której można zmniejszyć wysokość opłat za ogrzewanie, paneli solarnych pomocnych przy grzaniu wody użytkowej, czy ogniw fotowoltaicznych zmieniających energię słoneczną w elektryczną. Zamiast szamba można zbudować przydomową oczyszczalnię ścieków. Jest to rozwiązanie proekologiczne i w związku z tym objęte jest dofinansowaniem z NFOSiGW. Wykonanie przydomowej oczyszczalni wymaga większych nakładów finansowych niż budowa szamba, jednak później nie trzeba opłacać comiesięcznego opróżniania zbiornika na odpady.

Wniosek o pozwolenie na budowę składamy w momencie, gdy mamy już działkę oraz projekt budowlany z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami i opiniami. W przypadku projektu typowego niezbędna jest dokument zaświadczający o adaptacji projektu do warunków lokalnych. Urząd powinien wydać pozwolenie na budowę w ciągu miesiąca od daty złożenia wniosku. Jeśli sytuacja jest z różnych względów skomplikowana, urząd może przedłużyć czas wydania pozwolenia do 65 dni. Jeśli w złożonej dokumentacji urzędnicy dopatrzą się braków, wyznaczony zostanie czas na uzupełnienie materiałów, a sprawa zostanie dodatkowo przedłużona. Inwestor może zatrudnić też inspektora nadzoru inwestorskiego, którego zadaniem jest kontrola postępów na budowie i ochrona interesów inwestora.

Budowa domu w technologii murowanej trwa zwykle dwa lata. Najwygodniej jest rozpocząć budowę wczesną wiosną, w czasie gdy ustąpią przymrozki. W zasadzie jedyną przeszkodą w prowadzeniu prac budowlanych, oprócz kwestii finansowych, są niesprzyjające warunki atmosferyczne: mróz, porywisty wiatr i silne opady deszczu. Najkorzystniej jest wybudować stan surowy zamknięty w pierwszym okresie letnim (wiosna-lato-jesień), a w drugim roku zająć się wykończeniem. Dzięki przerwie w okresie zimowym, konstrukcja będzie mogła spokojnie osiąść na fundamentach. Budowa przeciągana ponad 2 lata będzie generować dodatkowe koszty. Należy pamiętać, że im dłużej trwa budowa domu, tym większe koszty ponosi inwestor. Za kolejność, poprawność i terminowość wykonania prac budowlanych odpowiada kierownik budowy, którego zatrudnienie jest obowiązkiem każdego inwestora.

Zadaniem kierownika budowy jest m.in. nadzór nad wszystkim pracami budowlanymi, dbanie o ich wysoką jakość oraz zapewnienie bezpieczeństwa na placu budowy. Musi on posiadać odpowiednie uprawnienia oraz przynależeć do właściwej izby samorządu zawodowego, a także posiadać aktualną polisę ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej. Prace budowlane wykonuje się zgodnie ze schematem: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, stan deweloperski i na końcu prace wykończeniowe.

Warto zaopatrzyć się w rzetelnie przygotowany kosztorys, dzięki któremu uda się solidnie zaplanować inwestycję. Precyzyjna kalkulacja pozwala na zaplanowanie wydatków, kontrolowanie finansów, na zorganizowanie prac. W kosztorysie przedstawiona jest także kolejność wykonania prac budowlanych.