Dobra umowa z architektem

Ważny początek

Na pewno potrzebny jest dystans i świadomość, że w materii tak delikatnej jak dom, warto być elastycznym. Zwłaszcza że w momencie konstruowania umowy, inwestor ma jedynie mgliste pojęcie o swoim przyszłym domu, podobnie jak architekt - o wyobrażeniach swojego klienta... Dobrze jest mieć w pamięci, iż najistotniejszym celem projektu nie jest wypełnianie punkt po punkcie warunków umowy, ale zbudowanie ładnego i funkcjonalnego domu. W trakcie prac może się okazać, że trzeba poświęcić więcej czasu na dopracowanie koncepcji, niż to początkowo przewidziano. Czy w takiej sytuacji klient powinien domagać się dotrzymania umownego terminu? W jego interesie leży przecież, by architekt poświęcił na projekt więcej czasu i pracy, aby osiągnąć zamierzony efekt.

Ideałem współpracy z architektem byłaby pełna zgodność poglądów. Tak niestety nie jest. Trudności pojawiają się już na początku - to normalne, bo obie strony: klient i architekt mają przeciwstawne interesy. Jeden musi zarobić, drugi - zaoszczędzić. Sztuka polega na osiągnięciu kompromisu zadowalającego obie strony i umiejętnym zapisaniu tego w umowie. Tak, aby uniknąć niedopowiedzeń i nieporozumień na etapie pracy nad projektem.

Od kilku lat w kontaktach z klientami indywidualnymi zamawiającymi projekt domu jednorodzinnego, posługuję się - z dobrym skutkiem - prostą i krótką umową. Zaglądamy do niej tylko raz - przed podpisaniem. Potem właściwie nie ma potrzeby, gdyż naszą współpracą kieruje jeden cel: zaprojektowanie jak najlepszego domu. I jakoś się dogadujemy!

Potrzebne informacje

Przed zawarciem umowy dobrze jest poznać jak najwięcej elementów formalnych, projektowych i osobistych determinujących formę i kształt domu. Identyfikacja ograniczeń da wyobrażenie o skali trudności projektu i jego czasochłonności. Doświadczony architekt potrafi na podstawie tych informacji sporządzić wycenę i harmonogram prac nad projektem.

Ograniczenia formalne. Na początek, w urzędzie gminy trzeba sprawdzić plan miejscowy lub warunki zabudowy. Zapisane w tych dokumentach graniczne parametry domu i wytyczne co do zabudowy działki, pozwolą z grubsza określić maksymalną powierzchnię i wysokość domu, oraz jego usytuowanie. Z urzędu otrzymamy też listę wymaganych uzgodnień i opinii.

Ograniczenia projektowe. Żeby było wiadomo, czy dom może być podpiwniczony, warto ocenić poziom wód gruntowych i nośność gruntu. Pozwoli to nam zorientować się, jaki ciężar może mieć konstrukcja budynku (najlepiej zlecić badanie gruntu uprawnionemu geotechnikowi). Ważne są także informacje o ukształtowaniu terenu i istniejącej roślinności (cenne drzewa mogą utrudnić usytuowanie domu). Wszystkie te uwarunkowania w znaczący sposób wpływają na kształt domu i koszt jego budowy. Może się na przykład okazać, że w umowie będzie potrzebny zapis dotyczący konieczności wykonania badań geologicznych i inwentaryzacji zieleni...

Ograniczenia osobiste. Wytyczne formalne i projektowe powinny być skonfrontowane z wymaganiami klienta, dotyczącymi na przykład stylu, wielkości i ceny domu. Taką listę życzeń przyszli inwestorzy powinni sobie stworzyć zawczasu, jeszcze przed rozmową z architektem. To bardzo przyspieszy prace.

Co powinno się znaleźć w umowie

Przedmiot umowy. Tu określamy, czy zadanie powierzone architektowi dotyczy tylko domu, czy obejmuje też inne obiekty na działce (budynki gospodarcze, małą architekturę, ogrodzenie, przyłącza, zieleń, itp.).

Zakres projektu. W tym miejscu dobrze jest wyszczególnić wszystkie branże projektu, których opracowanie powierzamy projektantom (architektura, konstrukcja, projekt instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ogrzewania, itp.). Zakres projektu znacząco wpływa na jego cenę. Często, by ją obniżyć, praktykuje się ograniczenie dokumentacji do projektu architektonicznego i konstrukcyjnego. Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego można uzyskać na podstawie projektu, który nie zawiera pełnego zestawu projektów branżowych.

Fazy projektu. Z reguły wykonanie projektu dzieli się na trzy fazy: koncepcyjną, budowlaną i wykonawczą. Jeśli chodzi o współpracę klienta z architektem, najważniejsza jest ta pierwsza. To wtedy powstaje pomysł na dom. Pozostałe dwie fazy mają znaczenie techniczne. Projekt budowlany służy uzyskaniu pozwolenia na budowę. Projekt wykonawczy trafia w ręce wykonawców.

Terminy. W umowie można opisać orientacyjny czas powstawania poszczególnych faz projektu. Najbardziej płynnym terminem powinna być data wykonania koncepcji. Trudno przecież dokładnie przewidzieć, jak będzie się układać współpraca, i jak szybko klient zaakceptuje proponowane rozwiązania. Terminy dotyczące fazy budowlanej i wykonawczej są bardziej przewidywalne i można je określić ze znacznie większą dokładnością.

Wynagrodzenie. To najbardziej emocjonująca część umowy. Jeżeli to możliwe, przy uzgadnianiu kwoty, zostawiłbym pewien margines możliwych zmian. Zakres ostatecznego projektu może się bowiem bardzo różnić od wstępnych założeń.

Załączniki do umowy. Dobrym zwyczajem jest dołączenie do umowy dodatkowych informacji, szczegółowo charakteryzujących budynek, takich jak:

- rodzaj zabudowy: wolno stojąca, czy bliźniacza; typ domu: parterowy czy piętrowy, z piwnicą czy bez;

- program domu z wyszczególnieniem pomieszczeń i ich orientacyjnej powierzchni (zweryfikowanych przez architekta) i rozmieszczenia na poszczególnych kondygnacjach;

- styl domu - tradycyjny, współczesny i inny;

- planowaną powierzchnię zabudowy (po konfrontacji zakładanego programu z warunkami zabudowy!);

- uzgodnioną technologię budowy i opis głównych materiałów budowlanych (zależnie od sposobu wykonania poszczególnych elementów domu wzrasta lub maleje pracochłonność projektu);

- przewidywane utrudnienia - mogą one dotyczyć kontaktów z urzędem lub służbami miejskimi w celu dodatkowych uzgodnień; mogą wynikać z wymogów ochrony konserwatorskiej lub usytuowania działki na terenach leśnych; niestandardowe czynności mogą też dotyczyć posadowienia domu ma złych, słabo nośnych gruntach;

- udział architekta w kontaktach z urzędami i wykonawcami - należy jednak pamiętać, że stroną dla urzędu jest inwestor. Architekt może natomiast służyć swoją wiedzą w rozmowach dotyczących projektu. W większości sytuacji może też działać w imieniu inwestora na podstawie pełnomocnictwa. Aby uniknąć nieporozumień warto jednoznacznie opisać zakres obowiązków obu stron.

Zasady współpracy. Przed przystąpieniem do prac nad projektem, warto omówić i uzgodnić sposób jego powstawania. Spotkałem się z dwiema metodami. Według pierwszej - projekt powstaje stopniowo w wyniku wielu, następujących po sobie rozmów z klientem, począwszy od ogólnych szkiców, aż po coraz bardziej szczegółowe rysunki. Według drugiej - architekt, po ustaleniu z klientem najważniejszych wytycznych, od razu tworzy skończone, gotowe opracowanie, najczęściej uzupełnione o komputerową wizualizację.

Każda metoda ma swoje wady i zalety. Pierwsza jest bardziej czasochłonna: wymaga więcej spotkań, większej ilości korekt, sporej wyobraźni ze strony klienta i cierpliwości ze strony architekta. Ale w jej efekcie powstaje dom idealnie dopasowany do potrzeb przyszłych mieszkańców. Druga wymaga mniejszego zaangażowania klienta i jest mniej czasochłonna. W krótkim czasie klient dostaje gotowy produkt, który łatwo może ocenić, choćby na podstawie wizualizacji. Jest to metoda sprawniejsza - ale pod warunkiem, że architekt dobrze wyczuje gust i wytyczne klienta. A jeżeli nie? Dlatego warto uzgodnić, ile wersji projektu obejmuje umowa.

W skrócie o zawieraniu umów na projekt domu

- Wspólna praca nad projektem może być wspaniałą przygodą i ciekawym doświadczeniem, pod warunkiem że i inwestorzy i architekt będą dokładnie wiedzieli, czego od siebie oczekują. Żeby współpraca dobrze przebiegała, reguluje się ją poprzez podpisanie umowy.

- Umowa powinna określać zakres projektu, a także między innymi dokładną zawartość, przybliżone terminy oraz wysokość wynagrodzenia.

- Warto mieć świadomość, że nawet najlepsza umowa nie zastąpi wzajemnego zaufania.

- W interesie inwestora jest pozostawienie architektowi odrobiny swobody, bo dom to bardzo delikatna materia!

architekt Janusz Kaczorek, ekspert "Ładnego Domu" właściciel pracowni architektonicznej specjalizującej się w projektach indywidualnych domów i wnętrz

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>