Umowa przedwstępna: jak ją dobrze napisać?

Aby umowa przedwstępna była ważna, muszą się w niej znaleźć istotne postanowienia... umowy przyrzeczonej.

Są to:

- przedmiot umowy - czyli określenie, co jest sprzedawane, czy jest to nieruchomość zabudowana, czy też niezabudowana, gdzie jest położona, jaką ma powierzchnię oraz wskazanie numeru księgi wieczystej i opis poszczególnych działów tej księgi,

- cena nieruchomości - powinna być wpisana w złotych polskich, termin zawarcia umowy przyrzeczonej - zapis "w najbliższym możliwym terminie" nie wystarcza. Najlepiej wskazać konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej lub przedział czasowy, zakończony określoną datą, na przykład "w terminie do dnia 31 grudnia 2016 roku".

W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać zadatek  lub zaliczkę w określonej wysokości (na umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku lub zaliczki drugiej stronie).

U notariusza czy w agencji?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie, zatem akt notarialny nie jest wymagany. I często kupujący decydują się na ten właśnie sposób, czyli robią to w zwykłej formie pisemnej, bo ta - w przeciwieństwie do aktu notarialnego - nic ich nie kosztuje.

Uwaga! W formie aktu notarialnego musi być zawarta ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości (umowa zawarta bez rejenta będzie nieważna).

Jednak znacznie lepiej podpisać umowę przedwstępną notarialnie - tylko na takiej podstawie, w przypadku niewywiązania się sprzedawcy z zapisów umowy przedwstępnej, można żądać w sądzie przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości bez zgody sprzedawcy. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że nieruchomość jest własnością kupującego, który dopełnił wszystkich warunków umowy. Zatem od tej pory jest on jej pełnoprawnym właścicielem.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta tylko w formie pisemnej, wówczas od sprzedawcy można żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy. Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej i zwrócić podwójnie wpłacony zadatek (zwłaszcza, jeśli był on niewielki).

Warto wskazać, że wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie jest regulowana przepisami prawa. Według panującego zwyczaju przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży.

Jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem?

Zadatek i zaliczka to dwie różne formy zabezpieczenia, niestety, choć mają zupełnie różne skutki, są wciąż ze sobą mylone.

Zadatek

Instytucja zadatku jest uregulowana w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 394 kc zadatek dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek.

W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to tym samym, że jeżeli kupujący nie podpisze umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, jako zadatek. Jeżeli natomiast do podpisania umowy sprzedaży nie dojdzie z winy sprzedającego, wtedy sprzedający zobowiązany będzie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Przykład: gdyby wręczono zadatek w  kwocie 30 tys. złotych, to przy rezygnacji kupującego kwota ta przepada, zaś przy rezygnacji sprzedającego musi on oddać kupującemu 60 tys.

Zadatek jest więc jednocześnie zabezpieczeniem i rodzajem odszkodowania na wypadek niewykonania umowy.

Samo wpisanie do postanowień umowy zapisów dotyczących zadatku nie wystarczy, zadatek musi być bowiem faktycznie wręczony. Zadatek można dać zarówno w formie pieniężnej (gotówką, przelewem),  jak również w postaci na przykład cennej biżuterii albo dzieł sztuki.

W niektórych wypadkach zadatek powinien być zwrócony i nie mają wówczas zastosowania przepisy dotyczące obowiązku zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku. Będzie tak, gdy np.:

- umowa zostaje rozwiązana, zarówno w sposób polubowny przez obydwie strony, które rozmyśliły się co do transakcji, jak i w wypadku, gdy zawarły w umowie zapis, iż umowa nie dojdzie do skutku w przypadku braku pozytywnej decyzji banku o udzieleniu kredytu (ten zapis powinien być wymagany przez osoby, które decydują się na finansowanie części kwoty przez kredyt, chroni je to bowiem przed utratą dużych kwot pieniężnych),

- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (na przykład sprzedawany budynek uległ zniszczeniu w wyniku trąby powietrznej, huraganu).

Jeśli druga strona umowy, którą zawrzemy, wycofa się z realizacji umowy i nabywamy prawo do zwrotu, zadatku w podwójnej wysokości, a druga strona odmawia takiego zwrotu należy pamiętać o tym, że czas na dochodzenie przed sądem zwrotu wynosi trzy lata. Termin ten liczony jest od dnia, w którym roszczenia stały się wymagalne - czyli od dnia, w którym sprzedający wycofa się z podpisania umowy. Potem prawo do domagania się zwrotu zadatku ulegnie przedawnieniu.

Zaliczka

W odróżnieniu od zadatku instytucja zaliczki nie jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem ma znaczenie przede wszystkim wówczas, gdy umowa pomiędzy stronami nie dochodzi do skutku. Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny. Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu. Zaliczka zatem w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami. 

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail. Zobacz PRZYKŁAD