Czy czeka nas rewolucja? - zmiany w budowlanym dziś i jutro

Wystarczy spojrzeć na liczbę zmian włączonych do ustawy na przestrzeni ostatniego roku, by bez trudu odnotować, że mieliśmy okazję uświadczyć aż 10 aktualizacji. Rok 2023 stoi pod znakiem kolejnych zmian, jakie dotknęły tej ustawy i jakie mają jej dotknąć. Co by nie mówić…130 wersja prawa budowlanego to liczba, która może robić wrażenie nawet na osobach zawodowo związanych ze stosowaniem prawa i poniekąd przyzwyczajonych do jego niestabilności, nie wspominając już kompletnie o zwykłym inwestorze, który przecież nie śledzi na bieżąco tego, co zmienia się w przepisach. Co więcej – resort nie ukrywa, że zmian prawa budowlanego w roku 2023 może być więcej. Chcąc zatem nieco usystematyzować informacje na ten temat oraz ułatwić czytelnikom zapoznanie się z nimi, ich zrozumienie i odnalezienie się w nowych regulacjach, poniżej omówione zostaną najistotniejsze kwestie, na które naszym zdaniem warto zwrócić uwagę.

Po co zmieniać to prawo?

Przede wszystkim zasadne wydaje się w sposób dość ogólny przywołać cel i założenia, jakie stawiane są przez ustawodawcę wobec nowelizacji prawa budowlanego. Odnotować w tym zakresie można utrzymanie trendu, który towarzyszył wcześniejszym nowelizacjom, tj. dążenia do uproszczenia procedur i formalności związanych z procesem inwestycyjnym, elektronizację tegoż procesu – zarówno w relacjach z inwestorem, jak i w relacjach pomiędzy organami, przyspieszenie w procedowaniu tego typu spraw, likwidacja dualizmu systemowego związanego ze wznoszeniem domu do 70 m2 i powyżej tej powierzchni, likwidację problemów związanych z nadmiernym obciążeniem organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego itp. Istotne są tu dwie daty daty: 1 stycznia 2023 r. i 27 stycznia 2023 r., gdyż to w tych dniach weszły w życie w znacznym zakresie zmiany do prawa budowlanego, określone ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. Natomiast nie znalazły światła
dziennego wszystkie zmiany, jakie resort technologii i rozwoju (odpowiedzialny za budownictwo) planował wprowadzić i o których mówiło się głośno w drugiej połowie roku 2022. Dlatego najpewniej jeszcze w tym roku możemy spodziewać się dalszych
zmian w tej materii, w tym bardzo ważnej – dotyczącej likwidacji pozwolenia na budowę. Prace legislacyjne nad projektem kolejnej nowelizacji są w toku, na chwilę obecną projekt nowelizacji nie został jeszcze przedstawiony w Sejmie i oczekuje potwierdzenie go przez Radę Ministrów.

Co nadchodzi, a co już obowiązuje?

1. Bez pozwolenia, tylko zgłoszenie. Do planowanych modyfikacji prawa budowlanego, które można byłoby określić mianem najbardziej rewolucyjnych z pewnością zaliczyć można koncepcję umożliwienia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej i poniżej 70 m2 na podstawie jednolitej procedury – bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę, a jedynie w oparciu o zgłoszenie. Ograniczeniem ma być tutaj już nie metraż budynku, a jego wysokość (dwie kondygnacje). Inwestycja taka powinna swym obszarem oddziaływania mieścić się w całości na działce, na której została zaprojektowana.

2. Cyfrowa budowa

Kolejną nowością, która zagościła w ustawie prawo budowlane począwszy od dnia 27 stycznia 2023 r. jest możliwość prowadzenia dziennika budowy w formie elektronicznej. Możliwość ta zapisana została w nowym rozdziale 5a ustawy prawo budowlane (art. 47a i nast.). Nowe rozwiązania w tym zakresie umożliwiają: złożenie online wniosku o wydanie dziennika budowy, niedołączanie dziennika budowy w wersji papierowej do zgłoszenia zakończenia budowy, dostęp do wpisów dokonywanych w dzienniku budowy dla uczestników procesu inwestycyjnego. Dostęp do elektronicznego dziennika budowy (EDB) możliwy jest z poziomu przeglądarki Internetowej oraz za pośrednictwem specjalnie stworzonej do tego aplikacji na urządzenia mobilne.
Dziennik budowy w klasycznej, papierowej formie wykorzystywany będzie w procesie budowlanym do końca 2029 roku. Po tej dacie obowiązkiem stanie się korzystanie z EDB. Korzystanie elektronicznego dziennika budowy przez przeglądarkę odbywa się za pośrednictwem specjalnie przygotowanej przez GUNB aplikacji dostępnej na stronie https://e-dziennikbudowy.gunb.gov.pl.
Warto również wspomnieć, iż od 1 stycznia 2023 r. funkcjonować zaczęły przepisy dotyczące systemu cyfrowej książki obiektu budowlanego (C-KOB). Za prowadzenie tej aplikacji odpowiedzialny jest także GUNB. W cyfrowej książce obiektu budowlanego na bieżąco mają być zbierane wszystkie informacje dotyczące danego budynku, a zamieszczać je mają właściciele i zarządcy nieruchomości. Prowadzenie książki obiektu budowalnego w wersji papierowej możliwe ma być do 2027 roku, później obowiązkowa ma być wyłącznie forma elektroniczna. 

3. Koniec budowy, a użytkowanie domu

Wśród projektowanych rozwiązań zmiany mają nastąpić także w zakresie sposobu „kończenia” procesów inwestycyjnych i oddawania zrealizowanych inwestycji do użytkowania na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy, czyli z ograniczeniem uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Decyzja ta ma być wydawana bowiem jedynie w dwóch przypadkach: przystąpienia do użytkowania obiektu przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych; gdy inwestor sam wystąpi o wydanie takiej decyzji. We wszystkich pozostałych sytuacjach wymagane ma być jedynie zawiadomienie o zakończeniu budowy.

4. Baza Projektów Budowlanych

Projektowane w nowelizacji ustawy prawo budowalne rozwiązania prawne zakładają także m.in. utworzenie Bazy Projektów Budowlanych. Odwołując się tutaj do opisu założeń do projektu ustawy nowelizującej przywołać można wyjaśnienie, które wskazuje, że głównym celem tejże bazy będzie ułatwianie dostępu do projektów budowlanych i ich poszczególnych elementów (sporządzonych w postaci elektronicznej) organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w przypadku wniosków, zgłoszeń i zawiadomień (np. o pozwolenie na budowę, jeśli jest wymagane, lub o pozwolenie na użytkowanie). Zgodnie z przepisami projektowanej ustawy inwestor, zamiast załączać do wniosków, zgłoszeń czy zawiadomień projekt budowlany, będzie mógł wskazać tylko indywidualny numer projektu, który został umieszczony (przez np. inwestora lub projektanta) w Bazie Projektów Budowlanych. Organ obsługujący wniosek, zgłoszenie lub zawiadomienie nie będzie sprawdzał i weryfikował projektu w postaci papierowej, będzie zaś miał do niego wgląd. Ogólnie rzecz ujmując, wprowadzenie Bazy Projektów Budowlanych ma w założeniu usprawnić działanie organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego. Warto przy okazji wiedzieć, iż na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) dostępne są już do pobrania darmowe projekty architektoniczno-budowlane domów do 70 m2.

5. Świadectwo energetyczne – kiedy i dla kogo?

Za chwilę, bo w dniu 28 kwietnia 2023 r. wchodzą w życie zmiany dotyczące charakterystyki energetycznej budynków. Dokument ten zawiera dane i wskaźniki: identyfikujące budynek lub jego części, określające charakterystykę energetyczną, zalecenia dotyczące zakresu i rodzaju robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną. Świadectwo dostarcza informacji na temat zapotrzebowania domu na energię potrzebną do: ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji i oświetlenia. Określa ono także źródła pochodzenia energii i emisję dwutlenku węgla przez budynek. Posiadanie świadectwa to obowiązek dotyczący aktualnie budynków wybudowanych po 2009 roku, natomiast nowelizacja ustawy rozszerza go na obiekty wybudowane także przed tą datą. Zgodnie z planowanymi zmianami, obowiązek przedłożenia takiego świadectwa dotyczył będzie m.in. sytuacji:

• składania zawiadomienia o ukończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie;
• sprzedaży lub wynajmu domu;
• sprzedaży lub wynajmu mieszkania.

Co z kierownikiem budowy?

Jedną z bardziej istotnych kwestii dotyczących procesu inwestycyjnego jest kwestia udziału w nim kierownika budowy. Przepisy dotyczące obowiązku ustanowienia kierownika budowy swoją ostatnią dużą zmianę odnotowały w roku 2020, kiedy to ustawodawca przemodelował treść art. 42 ustawy prawo budowlane. Zmieniony wtedy został zakres prac, które wymagają ustanowienia kierownika, obowiązkiem tym objęto inwestycje o "złożonym" charakterze. Od tego momentu (z jedną, drobną zmianą wynikającą z ustawy z dnia 7 lipca 2022 r.) przepis ten wymaga ustanowienia kierownika budowy w przypadku m.in.:

• a) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę,
• b) budowy m.in. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane);
• c) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a (czyli przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany oraz robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy, o której mowa w art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego i robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4 ustawy);
• d) rozbiórki objętej decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę.

Obowiązek ustanowienia kierownika budowy powinien zatem niedługo odgrywać znacznie mniejszą rolę - w przypadku wejścia w życie planowanych zmian, dotyczących zniesienia obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w stosunku do wszystkich domów jednorodzinnych, o czym wspomnieliśmy wcześniej.