House Hunters. W poszukiwaniu najlepszych nieruchomości

Maciej Mindak współpracę z HGTV rozpoczął już w 2011 roku. Wszystko zaczęło się w 2011 roku, od współpracy z amerykańskim HGTV – wspomina Maciej. – Nagrywali wtedy serię House Hunters – International, gdzie jeden z odcinków został poświęcony polskiemu rynkowi nieruchomości. Dowiedziałem się o tym dopiero, gdy odebrałem telefon z nieznanego numeru. Okazało się, że jeden z moich zagranicznych klientów polecił mnie, jako agenta, i ten telefon był już pierwszym etapem castingu. Udało mi się przejść kolejne i tak pierwszy raz trafiłem przed kamery HGTV.  Przez kolejne 6 lat myślałem, że była to świetna, ale jednorazowa przygoda. Sytuacja zmieniła się jednak, gdy w 2017 roku dostałem propozycję udziału w pierwszej polskiej serii „Poszukiwaczy domów”. Od razu się zgodziłem i tak, po ponad dwóch latach, jesteśmy w trakcie realizacji szóstej już serii.

Na rynku nieruchomości działam już od ponad 10 lat – opowiada Maciej. – Zdobywałem wiedzę, studiując w Wyższej Szkole Gospodarowania Nieruchomościami oraz współpracując z licznymi firmami z sektora nieruchomości i finansów. Jako przedsiębiorca, doradca klienta i szkoleniowiec cały czas poszerzam swoją wiedzę i chętnie dzielę się nią z innymi. Pośrednicząc w licznych transakcjach na wszystkich polach rynku nieruchomości, udało mi się sprzedać i wynająć łącznie ponad pół miliona m². - Propagowanie wiedzy o nieruchomościach i inwestowaniu jest moją największą pasją.

Decyzja zapadła – kupujemy mieszkanie! Od czego zacząć poszukiwania?

Zakup mieszkania to dla wielu osób nie tylko realizacja potrzeby, ale również i wielkiego marzenia. Nie raz wyobrażaliśmy sobie, jak powinno ono wyglądać. Sam proces zakupu jest jednak nieco mniej romantyczny...W pierwszej kolejności sprawdźmy swoją zdolność kredytową. Oczywiście, jeżeli dysponujemy gotówką, to sprawa jest prostsza, jednak to właśnie od zapewnienia finansowania należałoby zacząć. Gdy mamy już jasność, jakim kapitałem dysponujemy, warto określić do jakiego celu ma nam służyć to mieszkanie. Jeżeli jest to nasza pierwsza nieruchomość, to bardzo możliwe, że nie ostatnia. Jak najmocniej należałoby się więc skupić na lokalizacji (wybrać tę najlepszą), czasami nawet kosztem kilku metrów kwadratowych. Ważne, żeby mieszkanie było w przyszłości łatwo zbywalne lub łatwe do wynajęcia. Gdy znamy już budżet i wytypujemy lokalizację, starajmy się kupić jak najwięcej metrów, mając świadomość, że najbardziej poszukiwane na rynku są mieszkania dwupokojowe. Oczywiście, jeżeli wybierzemy dobrą lokalizację, to pewnie nie będzie problemu
z infrastrukturą. Pamiętajmy jednak, że bliskość sklepów, usług, rekreacji i komunikacji zawsze stanowi plus.

Lepiej kupić mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego? Jakie są plusy i minusy każdego z tych rozwiązań?

W podjęciu tej decyzji często pomaga nam świadomość naszego budżetu. Jeżeli posiłkujemy się kredytem, to nasza zdolność często definiuje typ budownictwa, który wybieramy. W teorii mieszkania deweloperskie powinny być tańsze, ale bywa z tym różnie. Mając określoną kwotę i angażując całą lub większość posiadanej gotówki na wkład własny, trudno będzie nam znaleźć środki na wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim (średnio zakłada się, że wykończenie 1 m² to koszt około 1000 zł). Wtedy lepiej szukać na rynku wtórnym czegoś, co przypadnie nam do gustu i będzie wymagało jedynie lekkiego odświeżenia. Jeżeli mamy jednak zapas gotówki lub możliwość dodatkowego kredytowania, to oczywiście obie opcje stoją przed nami otworem. Musimy jednak liczyć się z tym, że wykończenie mieszkania od podstaw zawsze wychodzi drożej, niż planowaliśmy i wiąże się z dużym zaangażowaniem czasu i nerwów. W zamian dostajemy jednak przywilej posiadania powierzchni w pełni zaprojektowanej według swoich potrzeb i upodobań. Nowe budynki przeważnie mają garaże podziemne, windy, lokale handlowe na parterze i wiele innych udogodnień. Na korzyść mieszkań w budynkach z rynku wtórnego często przemawia lokalizacja, która niejednokrotnie bije na głowę nowe inwestycje pod względem infrastruktury handlowo-usługowej i komunikacyjnej.

Jeśli zdecyduję się na kupno mieszkania od dewelopera – jak go sprawdzić? O co zapytać? O jakie dokumenty poprosić?

Decydując się na zakup nowego mieszkania, w pierwszej kolejności warto przyjrzeć się ofercie znanych deweloperów. Są firmy, które istnieją na rynku od dawna, a ich renoma jest ogólnie znana. Oczywiście nie znaczy to, że inwestycja takiego podmiotu nie może zakończyć się fiaskiem, ale na pewno ryzyko jest mniejsze. To absolutnie nie znaczy, że mali deweloperzy są gorsi, ale jeżeli nie mamy z nimi żadnych doświadczeń, to warto bacznie przyjrzeć się kilku kwestiom. Warto sprawdzić witrynę dewelopera i zobaczyć, czy na stronie są dodawane aktualizacje, relacje z budów, czy są pokazane zakończone już realizacje. Można wejść na fora mieszkańców oddanych już budynków. Są również fora z opiniami o deweloperach, ale zalecałbym ostrożność w przyjmowaniu wszystkich informacji za pewnik.

Warto sprawdzić wpisy w źródłach informacji gospodarczych, jak CEIDG czy KRS, wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i sprawdzić aktualną sytuację firmy lub udać się do sądu rejonowego (właściwego dla zarejestrowanej siedziby dewelopera) i uzyskać odpowiednią informację. Sprawdzając dewelopera, warto zapytać go o prospekt informacyjny (nie chodzi tu o ulotkę reklamową), czyli o obszerny dokument dotyczący inwestycji i konkretnych nieruchomości. Warto poprosić o przedstawienie aktualnego sprawozdania finansowego (uczciwy deweloper nie powinien go ukrywać). Należałoby również poprosić o numer księgi wieczystej gruntu, na którym powstaje inwestycja. Oczywiście sprawdzenie i interpretacja tych dokumentów może przysporzyć trochę trudności, zatem (jak i w przypadku całego procesu zakupu) warto korzystać z pomocy specjalistów.

Mieszkanie od dewelopera, które chcę kupić, na razie istnieje tylko na papierze – jak mam się więc upewnić, że dobrze wybrałem?

Nic nie upewni nas tak dobrze jak własne oczy. Dlatego koniecznie należy udać się na miejsce budowy, aby ocenić sytuację. Oczywiście znam klientów, którzy decydują się na podstawie planów i wizualizacji, ale przeważnie kupują oni hurtowo i w celach inwestycyjnych. Będąc jednak mniejszym „graczem”, warto zrobić samodzielną wizję lokalną. Bardzo istotne są strony świata, ale to, na którą stronę będą wychodzić okna, wiemy już na etapie oglądania prospektów. Trzeba jednak upewnić się, czy coś nam nie ogranicza dostępu do światła. Na pewno należy więc obejrzeć okolicę, zwracając uwagę na istniejące zabudowania, naniesienia i przyrodę. Warto też spojrzeć na wolne działki dookoła – dziś może jest tam zielona łąka, ale jutro może na niej powstać coś, co nam się nie spodoba.

Nie zapominałbym również  o drogach, które na wizualizacjach wyglądają na mało uczęszczane, a okazują się ruchliwymi arteriami. Z kolei jeśli są małe – to czy przy dużej inwestycji nie staną się zakorkowanymi wąskimi gardłami? Czynników jest sporo, więc najlepiej w miejsce inwestycji pojechać kilka razy i na spokojnie wszystko ocenić.

Jeśli chcę kupić mieszkanie z rynku wtórnego – jakie mam możliwości?

Główna różnica między kupnem mieszkania od dewelopera i z rynku wtórnego jest taka, że w tym drugim przypadku nie mamy biura sprzedaży, w którym poznamy wszystkie szczegóły i ewentualnie dostaniemy pakiet alternatywnych propozycji – zarówno lokali, jak
i inwestycji. Biurem sprzedaży na rynku wtórnym możemy nazwać agencje, które posiadają obszerne bazy nieruchomości i wszelkie niezbędne informacje na ich temat. Jeżeli jednak podejmujemy decyzję, że szukamy samodzielnie, będziemy musieli się liczyć z dużo większym zaangażowaniem z naszej strony. Mowa tu nie tylko o czasie, ale i o pieniądzach, bo jak powiedział Benjamin Franklin… „Czas to pieniądz”. Prowadząc poszukiwania, będziemy musieli na bieżąco monitorować portale z nieruchomościami, wykonywać masę telefonów, wizji lokalnych i zbierać dane, do których czasem niełatwo jest dotrzeć. Kiedy wreszcie uda nam się już znaleźć tą właściwą nieruchomość, warto poprosić właściciela o takie dokumenty jak: księga wieczysta (o ile jest założona), wykaz opłat czynszowych czy plan lokalu. Oczywiście – tak jak i przy nowo powstającej inwestycji, należy zrobić wizję lokalną, żeby dobrze ocenić atrakcyjność nieruchomości i zminimalizować ryzyko nieprzemyślanego zakupu. Warto pamiętać, że nieruchomość była używana i oprócz oceny otoczenia musimy bacznie przyjrzeć się zarówno mieszkaniu, jak i samemu budynkowi.

Jak wygląda współpraca z agencją nieruchomości?

Decyzja o powierzeniu zadania znalezienia nowego mieszkania agentowi to dobra praktyka. Doświadczony agent świetnie zna rynek i sprawnie się po nim porusza. Dodatkowo często ma w swojej bazie oferty, które nie są nigdzie oficjalnie ogłaszane, co czyni go jeszcze bardziej niezastąpionym. Zdejmując nam z barków ciężar żmudnego poszukiwania, znajdzie i dostarczy najświeższe oferty z rynku, odpowiadające naszym kryteriom. Dodatkowo doradzi i sprawnie przeprowadzi przez cały proces – od poszukiwań przez wybór, skompletowanie dokumentów, zawarcie umowy i przekazanie kluczy do nowej nieruchomości. Musimy pamiętać, że nie znając się na nieruchomościach, możemy wpaść w wiele pułapek zarówno natury technicznej, jak i prawnej. Pośrednik wie, jak ich uniknąć, a ponad wszystko jest objęty obowiązkowym ubezpieczeniem, które chroni kupującego przed ewentualnymi konsekwencjami pomyłki.

Jeżeli decydujemy się na współpracę z agentem czy biurem nieruchomości, będziemy musieli podpisać umowę pośrednictwa. Zapisem, który budzi największe emocje, jest punkt dotyczący prowizji – i tu wartości na rynku są różne… średnio możemy mówić o wartościach od 1% do 3% netto (tu, jak w wielu innych życiowych przypadkach, tanio nie zawsze idzie w parze z dobrze). Wynagrodzenie należne jest dopiero, gdy agent doprowadzi do podpisania umowy zakupu nieruchomości.

Udało mi się znaleźć mieszkanie, jakiego szukałem, teraz chcę je kupić – jak to wygląda w praktyce? Jaką umowę podpisuję, czy zawsze potrzebna jest umowa przedwstępna? Czym różnią się zaliczka i zadatek?

Jeżeli jesteśmy zdecydowani na zakup mieszkania, musimy – my, ale również i właściciel – dysponować kompletem niezbędnych dokumentów. Następnie udajemy się do notariusza, gdzie zostaje sporządzona umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Oczywiście można nabyć nieruchomość jednym aktem, ale bardzo często sprzedaż następuje poprzez zawarcie umowy przedwstępnej i kolejno przyrzeczonej. Ten model stosowany jest np. przy zakupie nieruchomości z użyciem środków pochodzących z kredytu (banki wymagają takiej formy do uruchomienia swojej procedury). Oczywiście kupując za gotówkę, również możemy zawrzeć umowę przedwstępną, w której np. właściciel zobowiązuje się do wykonania jakiejś czynności przed przeniesieniem własności lokalu. Przy umowie przedwstępnej, celem zdyscyplinowania się do wykonania podjętego zobowiązania, strony związują się poprzez wpłacenie zadatku. Kupujący wpłaca sprzedającemu zwyczajowo zadatek w wysokości 10-20% wartości nieruchomości. Tu warto przypomnieć – ponieważ często zadatek mylony jest z zaliczką – że różnica między nimi jest diametralna! Zaliczka jest wartością, która w przypadku doprowadzenia do sprzedaży przechodzi na poczet świadczenia, ale w momencie niewywiązania się z umowy jest po prostu zwracana. Zadatek natomiast dużo bardziej zobowiązuje, ponieważ w momencie, gdy nie dochodzi do zawarcia umowy z winy kupującego, to wpłacona kwota przepada. W przypadku zaś, gdy do umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, płaci on dwukrotność zadatkowanej kwoty. Jeżeli natomiast wszystko idzie zgodnie z planem, to zadatek przechodzi na poczet świadczenia.