Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

W praktyce obrotu wszelkiego rodzaju  nieruchomościami bardzo często spotkać się można z pojęciem stanu prawnego nieruchomości. Dla przeciętnego Kowalskiego pojęcie to może być obce, enigmatyczne, jedynie zasłyszane gdzieś przy okazji. Czy warto zatem zaprzątać sobie głowę rozważaniami na ten temat? W naszej ocenie – zdecydowanie tak.

Co to jest stan prawny nieruchomości i czemu służy?

Stan prawny nieruchomości jest istotny chociażby dlatego, że zazwyczaj transakcje dotyczące nieruchomości mają znaczną wartością pieniężną – ich ceny bywają znacznie wyższe aniżeli innych rzeczy.

Niniejszy artykuł ma za zadanie przybliżyć czytelnikom znaczenie pojęcia stanu prawnego nieruchomości oraz dostarczyć podstawowej wiedzy na temat tego, w jaki sposób go zweryfikować i w jakim celu może to być dla nas przydatne. 

Jak zatem rozumieć pojęcie stanu prawnego nieruchomości? W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, iż jest to ogół praw, jakie powiązane są z daną  nieruchomością. Stan prawny to swoista sfera określająca status prawny nieruchomości, determinowana aspektami formalnymi, ale również zdarzeniami czysto faktycznymi. W ramach stanu prawnego nieruchomości mówimy więc głównie o tytule do jej władania – prawie własności, ale także o innych prawach rzeczowych (użytkowanie, służebności itp.) oraz stosunkach zobowiązaniowych, czyli najem, dzierżawa itp.  Analiza stanu prawnego dostarcza nam również informacji o sposobie zagospodarowania terenu, ograniczeniach w jego wykorzystaniu, to także przegląd dokumentów stanowiących podstawę nabycia nieruchomości (akty notarialne, umowy).  

Jakie dokumenty wziąć pod lupę, aby nie kupić „kota w worku”?

1. W ramach  badania stanu prawnego nieruchomości podstawowym działaniem jest weryfikacja tego, czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą oraz sprawdzenie jej treści. Zrobimy to we właściwym  miejscowo sądzie rejonowym, prowadzącym księgi wieczyste, a także elektronicznie – za  pomocą specjalnie udostępnionego w tym celu przez Ministerstwo Sprawiedliwości portalu. Szerzej na temat księgi wieczystej powiemy dalej.
2. Kolejnym zadaniem jest sprawdzenie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej – w tym celu musimy udać się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu.
3. Wypis zawiera informacje dotyczące gruntu, budynku czy lokalu. Obejmują one opis położenia i wskazanie jednostki ewidencyjnej, dane dotyczące wielkości działki. Wypis określa także charakter gruntu (np. czy to ziemia rolna, leśna, zabudowana itp.). W odniesieniu do budynków określa ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe oraz ogólne dane techniczne. Może on zawierać również dane podmiotowe, tj. wskazanie właścicieli lub posiadaczy, opis prawa własności.
4. Wyrys z mapy ewidencyjnej to fragment mapy przedstawiający daną działkę, obrazujący jej położenie względem sąsiednich nieruchomości, przedstawiający kontury użytków gruntowych oraz klas gleboznawczych, położenie budynków czy też punkty graniczne nieruchomości gruntowe.
5. W przypadku nieruchomości gruntowych w kolejnym kroku warto jest zweryfikować to, czy dla obszaru, na którym znajduje się dana nieruchomość, uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Określa on m.in. przeznaczenie danego terenu, możliwości jego zagospodarowania i warunki zabudowy (np. budownictwo mieszkaniowe, rekreacyjne, obszary przemysłowe itp.), wskazuje miejsca użyteczności publicznej. Plan obejmuje również wytyczne dla prowadzonej zabudowy  – m.in. wielkość czy wysokość budowli, odległość między nimi, minimalne powierzchnie działek. Plan obrazować może również zakładane zagospodarowanie terenów w infrastrukturę drogową czy poszczególne media. Z perspektywy inwestora jest on więc bardzo istotny, gdyż dostarcza wiedzy o tym, czy i co konkretnie można zbudować na danej nieruchomości, jak będzie zlokalizowana taka budowla (budynek) i jak wyglądać może w przyszłości sąsiedztwo (np. sklepy, placówki oświatowe, drogi, media). Dowiemy się też z niego nawet tego, jaki rodzaj dachu jest wymagany, jaka jest preferowana kolorystyka elewacji, jakie są zasady kształtowania zieleni itp.

Osoby zainteresowane otrzymaniem tych dokumentów, po uiszczeniu opłaty skarbowej, mogą pozyskać je w urzędzie gminy.  W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym zamierzamy prowadzić swoją inwestycję budowlaną, rodzaj i sposób zagospodarowania takiej nieruchomości określany jest w drodze decyzji o warunkach zabudowy (w tzw. wuzetce), wydawanej przez daną gminę.

Księga wieczysta – co to jest?

Jak wspomnieliśmy, głównym, podstawowym źródłem informacji na temat stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta. Księga wieczysta to swego rodzaju urzędowy rejestr, w którym zebrane są najważniejsze informacje o nieruchomości. Sposób i formę prowadzenia ksiąg wieczystych określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Księgę wieczystą prowadzi się zasadniczo dla nieruchomości, ale może być ona prowadzona również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Księgi prowadzone są przez sądy rejonowe, ich treść jest jawna.

Co znajdę w księdze wieczystej?

Strukturalnie księga wieczysta podzielona jest na cztery działy, każdy z nich zawiera odrębną kategorię informacji na temat nieruchomości.

W I dziale księgi wpisywane są podstawowe dane identyfikujące nieruchomość – jej rodzaj, położenie (adres), przeznaczenie, powierzchnia. W przypadku nieruchomości lokalowych w dziale tym wpisywane są również informacje o liczbie i rodzaju „izb”, czyli np., pokoi, kuchni, przedpokoju itp., a także wskazuje się kondygnację budynku, na której lokal się znajduje. Dział I zawiera także informację o nieruchomości, na której znajduje się budynek z tym lokalem (numer działki ewidencyjnej, numer jej księgi wieczystej).

W dziale II księgi wieczystej wpisuje się właściciela nieruchomości. Stąd dowiemy się również, czy ktoś jest uprawniony do władania nieruchomością jako użytkownik wieczysty.

Dział III to spis praw, roszczeń oraz ograniczeń, związanych z daną nieruchomością. Można się z niego dowiedzieć, czy nieruchomość obciążają jakieś ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebności, zastaw).

Dział IV jest szczególnie ważny, gdyż w nim umieszcza się wpisy dotyczące hipotek, czyli praw zabezpieczających wierzycieli, które to prawa umożliwiają im zaspokojenie swych roszczeń z takiej nieruchomości obciążonej hipotecznie, np. kredytem bankowym.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co z tym zrobić?

O nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości mówi się w kilku sytuacjach. Jedną z nich może być ta, w której dana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub istnieje rozbieżność pomiędzy stanem ujawnionym w księdze a stanem rzeczywistym. W tym pierwszym przypadku regulacja stanu prawnego polega na wystąpieniu do sądu z wnioskiem o założenie księgi. W drugiej sytuacji zaś rozwiązaniem może być wniosek o zaktualizowanie treści księgi wieczystej. Czasami zdarza się, że konieczne jest wystąpienie do sądu z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – służy temu specjalne powództwo przewidziane w art. 10 w/w ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W praktyce spotkać się można również z sytuacją, gdy niezbędne okazuje się przeprowadzenie postępowań spadkowych – by potwierdzić prawa do danej nieruchomości w związku z przejściem własności w drodze dziedziczenia. Często zdarza się także, że potwierdzenie praw do nieruchomości nastąpić może dopiero po przeprowadzeniu sądowego postępowania o zasiedzenie. Nierzadko zachodzi również potrzeba podziałów nieruchomości, ustalania ich granic itp.

Regulacja stanu prawnego nieruchomości jest istotna o tyle, że nieuregulowany stan prawny może dyskwalifikować nieruchomość z punktu widzenia możliwości obrotu nią (np. sprzedaży). Ponieważ niejednokrotnie wymaga to sporej ilości dość skomplikowanych działań, zdecydowanie warto je powierzyć specjalistom. Nieuważne, nieumiejętne lub niewłaściwe działania mogą być niestety mocno kłopotliwe w swych konsekwencjach, pociągając za sobą nieodwracalne, negatywne skutki.