Nieruchomość za… 2%., czyli wszystko o programie Pierwsze mieszkanie

Program wystartował już 1 lipca 2023 roku. To pierwszy, od dłuższego czasu propozycja, zaproponowana przez rząd, która ma szansę wprowadzić znaczne ożywienie na rynku nieruchomości. Bo głównie takiego celu upatruje się w właśnie w produkcie, jakim jest Bezpieczny Kredyt 2%, gdzie to państwo będzie dopłacać kredytobiorcom do rat kredytu mieszkaniowego. Pokryje różnicę między oprocentowaniem rynkowym o stałej stopie a założoną stawką 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat. Według niektórych wyliczeń kredyt na tych warunkach może przynieść w tym czasie nawet 170 tys. zł oszczędności. Kto i na jaką dokładnie pomoc może liczyć? Wyjaśniamy.

Zakup pierwszego mieszkania to wyzwanie dla wielu osób, zwłaszcza młodych. Przy rosnących cenach nieruchomości i drożejących kredytach, jest to często marzenie trudne do zrealizowania. Program Pierwsze Mieszkanie 2023 ma w tym pomóc.

Dla kogo ten kredyt?

Zgodnie z zapowiedziami program Pierwsze Mieszkanie skierowany jest:

• 1) dla osób, które nie mają domu ani mieszkania, a planują zakup nieruchomości (przy kupnie lokalu nie będzie obowiązywał żaden limit ceny za 1 m2 w dniu udzielenia kredytu),
• 2) nie przekroczyły 45 roku życia, a w przypadku małżonków - gdy przynajmniej jedno z nich nie przekroczyło tego wieku.

Obok startującego za chwilę programu Pierwszego Mieszkania, Polacy mogą starać się też o pomoc państwa w nabywaniu ich pierwszej nieruchomości z innych programów, takich jak „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych”, czy „Gwarantowany kredyt hipoteczny”.

Poza tym nie będą z niego "wykluczone" osoby mające częściowy (jednak nie wyższy niż 50%) udział w mieszkaniu lub domu. To ważna informacja m.in. dla osób, które zostały współwłaścicielami nieruchomości wskutek dziedziczenia jej części, jednak nie są jej jedynymi dysponentami.

Na co można przeznaczyć środki?

Za pozyskane dofinansowanie można:

• kupić mieszkanie, bez limitu metrażowego, z rynku wtórnego lub pierwotnego,
• kupić dom, bez limitu metrażowego, z rynku wtórnego lub pierwotnego,
• wybudować samodzielnie dom, bez limitu metrażowego – w tym przypadku w uprzywilejowanej pozycji znajdą się ci, którzy
• już posiadają nieruchomość gruntową (działkę), która może być wniesiona jako zabezpieczenie – wówczas kwota o jaką można się ubiegać wzrasta.

Ile wynosi wsparcie?

W ramach programu Pierwsze Mieszkanie można uzyskać tzw. "bezpieczny kredyt" w wysokości 500 tys. zł w przypadku osób samotnych i aż 600 tys. zł dla małżeństwa lub rodziców z dzieckiem. Wkład własny ustawodawca ograniczył do 200 000 zł. Oznacza to, że para może wykorzystać 800 000 zł, a pojedynczy kredytobiorca - 700 000 zł. Od powyższych limitów istnieją dwa ważne wyjątki wskazane w projekcie ustawy. Jeden z nich ma miejsce w przypadku, gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie nieruchomość gruntowa (np. działka, na której nie rozpoczęto jeszcze prac) – wówczas łączna wartość wkładu własnego i kredytu może wynieść do 1 000 000 zł.

Wnioski o Bezpieczny Kredyt 2% można składać – jak wskazaliśmy - dopiero od 1 lipca 2023 roku; wcześniejsze złożenie dokumentów uniemożliwi skorzystanie z dopłat. Oznacza to, że osoby kupujące mieszkanie czy budujące dom, które są zatrudnione na umowę o pracę, będą w uprzywilejowanej sytuacji, ze względu na mniejszą liczbę formalności i łatwiejszą ocenę ryzyka kredytowego. Tym bardziej jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem lub budową domu, warto przygotować się do tego odpowiednio wcześniej. O tym, czy ktoś otrzyma kredyt w ramach tego programu, decydować będzie data przyznania kredytu, a nie data złożenia wniosku – to istotna zmiana.

Uwaga! Program "Pierwsze Mieszkanie" można łączyć z innym programem "Mieszkanie bez wkładu własnego – rodzinny kredyt mieszkaniowy". Oznacza to, że preferencyjny Kredyt 2% może otrzymać także osoba nieposiadająca środków na wymagany przez bank wkład własny.

W tym miejscu powiedzmy tylko kilka słów o Programie "Mieszkanie bez wkładu własnego". Jest on kierowany do osób, które mają dochody umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. W ten sposób ustawodawca likwiduje barierę braku środków na wkład własny, wymaganego dla uzyskania kredytu hipotecznego na zakup lub budowę własnego lokum.

Kredyt 2% - wymagane dokumenty:

W zasadzie dokumentacja nie jest skomplikowana. Wystarczy prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę. To dokument administracyjny, który potwierdza zakończenie procesu projektowania domu z zachowaniem należytej staranności. W trudniejszej sytuacji znajdują się osoby, które będą budować dom na zgłoszenie i chcą skorzystać z tej opcji finansowania. Obawy banków dotyczą głównie tego, czy dom bez pozwolenia będzie odpowiednim zabezpieczeniem dla kredytu hipotecznego. W takim przypadku instytucje finansowe będą wymagać solidniejszych zabezpieczeń i większych formalności. Niewątpliwie, najważniejszym z nich jest zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia, o wydanie którego należy wystąpić, jeśli w ciągu 21 dni właściwy organ administracji budowlanej nie wniesie sprzeciwu w stosunku do naszego zgłoszenia. Co prawda nie jest to dokument o randze decyzji administracyjnej, jak jest pozwolenie na budowę, ale może być istotnym argumentem dla banku.

Kiedy wsparcie nam przepadnie?

Ustawodawca przewidział kilka powodów, które spowodują utratę tej formy finansowania w okresie ich przysługiwania (czyli 10 lat).

Środki z Pierwszego Mieszkania można wykorzystać jedynie na zakup nieruchomości w celach mieszkaniowych.
Sprzedamy lub wynajmiemy nieruchomość.
Zmienimy sposób jej przeznaczenia (np. będziemy prowadzić tam działalność gospodarczą).
Kupimy inną, kolejną nieruchomość.
Jednak utrata środków to nie wszystko - będziemy jeszcze zmuszeni zwrócić udzielone nam dopłaty wraz z odsetkami. Te obostrzenia mają uniemogliwić, jak twierdzą autorzy programu, ewentualne nadużycia na tym polu.

Okres trwania Bezpiecznego Kredytu 2%

Dopłata do rat będzie przysługiwała przez 10 lat, a kredyt będzie spłacany w formule stałych rat kapitałowych. Oznacza to, że w okresie pierwszych 10 lat stosowania dopłat oprocentowanie kredytu, według wyjaśnień na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, wyniesie 2%. Kredyt ten będzie udzielany przez banki, które podpiszą w tej sprawie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Nie będzie odbiegał od pozostałych ofert rynkowych; zostanie powiększony o marżę, prowizję i inne opłaty bankowe.

Jakie kwoty wchodzą w grę? 

Oto konkretne wyliczenia przedstawione przez rząd, pokazujące, ile wyniosłyby raty dla osób korzystających z programu. Wyliczenia te opierają się na aktualnej ofercie jednego z banków, który proponuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem 8,46%.

Kredyt 550 tys. zł na 30 lat dla małżeństwa z dzieckiem:

Kwota kredytu: 550 000 zł
Okres kredytowania: 30 lat
Pierwsza rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty): 5 405,28 zł
Pierwsza rata kredytu po dopłacie: 2 832,19 zł
Oszczędności na pierwszej racie: 2 573,09 zł
Wysokość raty po 10 latach: 3 172,74 zł
Kredyt 320 tys. zł na 25 lat dla bezdzietnego małżeństwa:

Kwota kredytu: 320 000 zł
Okres kredytowania: 25 lat
Pierwsza rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty): 3 322,67 zł
Pierwsza rata kredytu po dopłacie: 1 825,60 zł
Oszczędności na pierwszej racie: 1 497,07 zł
Wysokość raty po 10 latach: 1 886,20 zł
Kredyt 250 tys. zł na 20 lat dla singla:

Kwota kredytu: 250 000 zł
Okres kredytowania: 20 lat
Pierwsza rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty): 2 804,17 zł
Pierwsza rata kredytu po dopłacie: 1 634,58 zł
Oszczędności na pierwszej racie: 1 169,59 zł
Wysokość raty po 10 latach: 1 547,15 zł

Te wyliczenia przedstawiają, ile można zaoszczędzić dzięki programowi Bezpieczny Kredyt 2%, gdzie państwo dopłaca do rat kredytu mieszkaniowego. Ostateczne oszczędności zależą od wielu czynników, takich jak wysokość kredytu, okres kredytowania i oferty banku, z którym klient będzie współpracować.

Co to jest konto mieszkaniowe? 

Program "Bezpieczny Kredyt 2%" stanowi tylko jeden z elementów programu "Pierwsze Mieszkanie". Drugim kluczowym elementem jest "Konto Mieszkaniowe", które umożliwia skorzystanie z dodatkowej premii oszczędnościowej od państwa. Aby otrzymać tę premię, należy dokonać co najmniej 11 wpłat w ciągu roku, każda o minimalnej wartości 500 zł. Konto jest dostępne dla osób do 45. roku życia. Miesięczna minimalna wpłata wynosi 500 zł (co daje rocznie 6000 zł), a maksymalna wpłata to 2 tys. zł miesięcznie, czyli 24 tys. zł rocznie. Po zakończeniu okresu oszczędzania można skorzystać z gwarantowanej premii oszczędnościowej.