Zaczynamy budowę

Planowanie budowy

Osoby, które nigdy nie budowały, muszą szczegółowo zaplanować wszystkie etapy. Budowa domu to już bowiem nie czas i miejsce na testowanie różnych wariantów. Początek prac dla inwestorów zaczyna się znacznie wcześniej niż to następuje formalnie. Chodzi tu głównie o znalezienie odpowiednich firm i osób, którym powierzy się budowę.

Wybór wykonawców

Doświadczona, solidna i uczciwa firma wykonawcza potrafi tak organizować budowę, że inwestor nie musi się tym zajmować, poświęcając swój czas na organizowanie robót. Jeśli wykonawca jest umówiony na wykona nie konkretnego ich zakresu, w jego interesie jest, by kolejne prace przebiegały płynnie i bez przestojów, bo to strata czasu i pieniędzy. Dlatego ważne jest, by wykonawca był samo dzielny i wykazywał inicjatywę w zakresie organizacji. Nikt inny lepiej nie wie, kiedy i gdzie będą kolejne roboty. Tylko takie podejście pozwoli na czas zorganizować materiały. Dobry wykonawca to również taki, który jest wyposażony w niezbędne narzędzia. Nie może być tak, że ich organizowanie będzie w gestii inwestora. Nawet takich, które należy wypożyczyć. Za wypożyczone płaci się bowiem zazwyczaj, wynajmując je na określony czas. Koszty więc w takim przypadku będą po stronie inwestora, mogącego wpaść w pułapkę zależności od wykonawcy, który nie wiadomo kiedy zakończy roboty wymagające użycia wypożyczonych narzędzi. Pamiętajmy, że im więcej rzeczy będzie po stronie wykonawcy, tym lepiej dla inwestora. Nie musi się on wtedy martwić o wynajęcie narzędzi czy dowiezienie materiałów, których zabrakło. Trzeba to ustalić na początku, podczas rozmów z wykonawcami i zapisać w umowie. Jeśli w trakcie procesu budowlanego część prac będzie wykonywana przez podwykonawców, w umowie należy obowiązkowo określić ich zakres ze wskazaniem, które indywidualnie określone roboty będą wykonywane przez wykonawcę osobiście, a które przez podwykonawców. Brak tego wskazania jednoznacznie powoduje nieważność umowy.

Montaż stolarki okiennej.

W praktyce najczęściej kupujemy stolarkę wraz z montażem u dostawcy okien i to z nim podpisujemy umowę na te usługi. W umowie tej – poza standardowym wpisaniem stron umowy – dokładnie określamy zakres prac wraz z wykazem odpowiednich materiałów, które muszą zostać wykorzystane do tego, aby montaż przebiegł prawidłowo i w ustalonym terminie. Kompletna usługa powinna także obejmować montaż we wcześniej przygotowanym ościeżu, a także wykończenie glifów. Dobry monter na pewno zgodzi się na zapis o gwarancji w przypadku ewentualnych nieprawidłowości. 

Ocieplenie budynku.

Podpisując umowę z wykonawcą ocieplenia, należy wpisać nazwę wybranego systemu ociepleń i jego komponentów wraz z numerem dokumentu odniesienia, którym jest dla tego zestawu Krajowa lub Europejska Ocena Techniczna (aprobata techniczna). Wykonawca powinien ponadto oświadczyć, że jego pracownicy zostali przeszkoleni w zakresie instalacji tego właśnie systemu lub prace ociepleniowe przy wykorzystaniu danej metody są im znane. W umowie należy zawrzeć zwięzły opis czynności niezbędnych przy każdej pracy ociepleniowej, takich jak przygotowanie podłoża, do którego będzie mocowana izolacja termiczna, sposób przyklejania płytstyropianowych, wykonanie zbrojenia, gruntowanie czy też ocieplanie trudnych miejsc, jak ościeży okiennych i drzwiowych, tynkowanie oraz ewentualne malowanie farbą elewacyjną. Warto pamiętać o tym, że każdy z etapów prac ociepleniowych powinien się zakończyć odbiorem przez kierownika budowy i to także warto w takim dokumencie ująć.

Wykonanie pokrycia dachowego.

W umowie z dekarzem nie wystarczy informacja, że ma on położyć dach. Prace powinny zostać określone szczegółowo – od wstępnego krycia, po obróbki blacharskie, orynnowanie, a na ułożeniu pokrycia kończąc. Dobre ekipy same proponują podpisanie z klientem umowy na ich wykonanie, w tym także umowy serwisowej, obejmującej konserwację dachu przez następne lata. Taki dokument powinien zawierać: NIP firmy i jej regon oraz zaświadczenie o działalności gospodarczej, certyfikat kwalifikacji dekarskich, terminy wykonywania usługi, terminy i sposób płatności przez zlecającego, termin odbioru prac, koszt materiałów ze stawką VAT i robocizny.

Zatrudnienie kierownika budowy

Kierownik budowy to osoba prowadząca inwestora, który nie zna się na pracach budowlanych, przez cały proces. Jego zadaniem jest między innymi odebranie wszystkich robót, które ulegają zakryciu, by były one sprawdzone przed ich definitywnym „zniknięciem”. Nie można nie dopilnować tych wszystkich etapów, ponieważ jest to zbyt ryzykowne. Na przykład od tego, czy zbrojenie będzie dobrze wykonane, zależy później bezpieczeństwo użytkowania domu. Kierownik budowy powinien też pilnować, by inwestycja była realizowana zgodnie z projektem i decyzją pozwolenia na budowę, jeśli takie było wymagane. Wszelkie odstępstwa mają swoje konsekwencje prawne, dlatego improwizacja jest zbyt ryzykowna.  

W umowie z wykonawcą powinny znaleźć się zapisy mówiące o możliwości odstąpienia stron od podpisanego „porozumienia” oraz określające wysokość kar umownych za niewywiązanie się z przedmiotu umowy.

Umowa o roboty budowlane

Zakres takiej umowy może być albo kompleksowy i obejmować wszystkie etapy prac, albo tylko niektóre elementy. Ważne, aby taki dokument był sporządzony w formie pisemnej. Umowa ustna jest co prawda ważna, ale w rzeczywistości uniemożliwia skuteczne dochodzenie roszczeń w sądzie. W umowie należy wskazać strony umowy z dokładnym określeniem danych zlecającego i danych wykonawcy, stanowiący jej integralną część, a na podstawie którego jest prowadzona budowa, terminy wykonania robót oraz terminy ich odbioru, a także wysokość wynagrodzenia, termin i sposób jego zapłaty. Na rozliczenie z wykonawcą możemy się umówić albo ryczałtowo (podanie jednej kwoty za całość prac), albo według kosztorysu – płacimy dopiero za wykonanie i odebranie określonych etapów/firmy (np. podanie numeru KRS czy też danych z ewidencji działalności gospodarczej), datę i miejsce sporządzenia, projekt budów. W żadnym wypadku nie płaćmy „z góry”. Umowa musi zostać podpisana przez wykonawcę i inwestora.

Współpraca z autorem projektu

Projektant jest potrzebny podczas całej budowy. W zasadzie z autorem projektu inwestorzy są związani od rozpoczęcia projektowania do zakończenia budowy, czyli do zgłoszenia jej zakończenia do nadzoru budowlanego. Jeśli w trakcie budowy będą jakieś niejasności, inwestor zawsze może się zwrócić do projektanta o wyjaśnienie pewnych kwestii. Robi to też w jego imieniu kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego. Ponadto, gdyby miały nastąpić jakiekolwiek zmiany, przed ich wprowadzeniem na budowie powinno się zwrócić do projektanta z pytaniem, czy będą to zmiany istotne. W tej kwestii także może, a wręcz powinien wypowiedzieć się kierownik budowy. Konsekwencje wprowadzenia istotnej zmiany są bardzo poważne dla inwestora i kierownika budowy. Inwestor ma zawsze możliwość poproszenia projektanta, by sprawował nadzór autorski. To swego rodzaju zobligowanie projektanta, by czuwał nad tym, czy budowa jest prowadzona zgodnie z projektem. Pamiętajmy też, że projektant ma prawo wstępu na budowę, nawet jeśli nie ma nadzoru autorskiego. Może też wstrzymać budowę, jeśli stwierdzi, że jest ona realizowana niezgodnie z projektem. 

Zatrudnienie inspektora nadzoru

Dodatkowa osoba odpowiedzialna za reprezentowanie interesów inwestora jest zawsze pożądana. To inspektor nadzoru inwestorskiego jest tym, kto sprawdza kierownika budowy. Czyli wszystkie kontrole, które powinny być wykonane w trakcie budowy, przeprowadzane są niejako „podwójnie” – i przez kierownika budowy, i inspektora nadzoru inwestorskiego. W praktyce wygląda to tak, że kierownik budowy zgłasza inspektorowi nadzoru inwestorskiego do odebrania roboty, które sam wcześniej sprawdził. Jest to więc niezależna, dodatkowa weryfikacja. Ma to znaczenie szczególnie wtedy, gdy kierownik budowy jest polecony przez wykonawcę robót budowlanych. Czasami taką dodatkową kontrolę oferuje inwestorowi generalny wykonawca.

Formalności

Ustawa prawo budowlane jest jedną z tych ustaw, którą – mówiąc ogólnie – nie cechuje stabilność treści. Ostatnie lata, a zwłaszcza rok ubiegły także obfitowały w zmiany tego aktu, dlatego spróbujmy usystematyzować to, co najważniejsze.

Bez pozwolenia, na zgłoszenie

Do zmian prawa budowlanego, które można byłoby określić mianem najbardziej rewolucyjnych, z pewnością zaliczyć można koncepcję umożliwienia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej i poniżej 70 m2 na podstawie jednolitej procedury – bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę, a jedynie w oparciu o zgłoszenie. Ograniczeniem jest tutaj już nie metraż budynku, a jego wysokość (dwie kondygnacje). Inwestycja taka powinna swym obszarem oddziaływania mieścić się w całości na działce, na której została zaprojektowana.

Budowa online

Kolejną nowością, która zagościła w ustawie prawo budowlane, począwszy od dnia 27 stycznia 2023 r., jest możliwość prowadzenia dziennika budowy w formie elektronicznej. Możliwość ta zapisana została w nowym rozdziale 5a ustawy prawo budowlane (art. 47a i nast.). Nowe rozwiązania w tym zakresie umożliwiają: złożenie online wniosku o wydanie dziennika budowy, niedołączanie dziennika budowy w wersji papierowej do zgłoszenia zakończenia budowy, dostęp do wpisów dokonywanych w dzienniku budowy dla uczestników procesu inwestycyjnego. Dostęp do elektronicznego dziennika budowy (EDB) możliwy jest z poziom przeglądarki internetowej oraz za pośrednictwem specjalnie stworzonej do tego aplikacji na urządzenia mobilne. Dziennik budowy w klasycznej, papierowej formie wykorzystywany będzie do końca 2029 roku. Po tej dacie obowiązkiem stanie się korzystanie z EDB.

Przyłącza

WODNO-KANALIZACYJNE. Przyłączenie budynku do sieci wodno-kanalizacyjnej to zadanie, które należy do właściciela nieruchomości. Może on wykonać to samodzielnie lub zlecić prace przedsiębiorstwu wodociągowemu, jeśli takowe świadczy tego typu usługi. Generalna zasada jest taka, że urządzenia wod.-kan. (sieć, przepompownie, oczyszczalnie ścieków) należą do przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego i jest ono zobowiązane do ich budowy i utrzymywania w należytym stanie. Z kolei właściciel nieruchomości podłącza budynek do sieci kanalizacyjnej, budując tzw. przyłącze. Po wybudowaniu przyłącza następuje jego odbiór techniczny oraz montaż wodomierza. W ciągu najbliższych kilku dni inwestor podpisuje formalną umowę na odbiór ścieków lub aneks do umowy na dostawę wody. Uwaga! Mamy obowiązek przyłączenia budynku do istniejącej sieci wodno-kanalizacyjnej. Jeżeli jednak takiej możliwości nie będzie, to i tak działka na której stoi, może być wykorzystana pod zabudowę – jednak pod warunkiem, że zapewni się jej indywidualne ujęcie wody (np. poprzez zbudowanie studni) oraz zastosuje zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe.

GAZOWE. Procedurę realizacji przyłącza gazowego rozpoczyna złożenie wniosku o określenie warunków przyłącza do sieci gazowej. Do wniosku musi zostać dołączona mapa wraz z dokładnym zaznaczeniem miejsca poboru gazu, którą wydaje odpowiednie starostwo powiatowe. Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przyłączeniowej. Wówczas można przystąpić do budowy przyłącza gazowego. Wykonuje go zakład gazowniczy i ma on w obowiązku doprowadzić go przynajmniej do granic naszej posesji. Dalej powinniśmy zatrudnić projektanta z uprawnieniami, który wykona nam projekt wewnętrznej instalacji. I tu także jak w przypadku wody i ścieków możemy liczyć na pomoc firm „z listy” gazowni, które zajmują się całością prac – od wykonania przyłącza właśnie aż po rozprowadzenie przewodów w domu. Po wykonaniu instalacji zgłaszamy jej odbiór techniczny. Jeżeli to przebiegnie pozytywnie, możemy pod pisać kolejną umowę – sprzedaży gazu, wedle deklarowanych wartości i grupy
taryfowej.

INSTALACJA ELEKTRYCZNA. Tutaj również pierwszym krokiem jest złożenie wniosku o wydanie warunków przyłączenia prądu do budynku w zakładzie energetycznym, który obsługuje nasz rejon. We wniosku o budowę przyłącza energetycznego należy określić: moc  przyłączeniową, dane techniczne urządzeń przepływowych, roczną prognozę zużycia elektryczności oraz szacowany termin rozpoczęcia dostawy prądu. Po przyjęciu wniosku operator wydaje nam warunki przyłączenia do sieci wraz z projektem umowy, w którym podany jest wspomniany wyżej termin wykonania przyłącza. Ten fragment sieci „kończy się” w miejscu dostarczenia energii elektrycznej – złącza kablowo- -pomiarowego. To znana nam szafka z bezpiecznikami i licznikiem ustawiana na granicy nieruchomości w linii ogrodzenia. Kiedy przyłącze jest gotowe, pora na poprowadzenie wewnętrznej linii zasilającej, czyli połączenia złącza z budynkiem i instalacją domową. To już musimy zrobić sami, a konkretnie firma, która ma do tego uprawnienia. Także wykonanie instalacji w budynku to obowiązek inwestora. Dopiero, kiedy jest gotowa, możemy podpisać stałą umowę na odbiór prądu.

Czy budowa przyłączy wymaga pozwolenia?

Zgodnie z prawem budowlanym przyłącza mogą być realizowane w trzech prawnych wariantach:– na podstawie pozwolenia na budowę – w sytuacji, gdy przyłącze jest tylko częścią większej inwestycji budowlanej;– na podstawie zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych;– bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia. W zgłoszeniu określamy rodzaj, zakres, miejsce, termin i sposób wykonywania robót. W przypadku braku zgłoszenia budowa przyłączy wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Planowanie wydatków

Kosztorysem nazywa się opracowanie polegające na zestawieniu kosztów wykonania konkretnych robót budowlanych. W kosztorysie uwzględnia się ceny materiałów, robocizny oraz sprzętu. W przypadku projektowanych i nowo budowanych domów dokument ten wykonuje się na podstawie przedmiaru robót wynikającego z projektu. Rzetelność kosztorysu zależy od dokładności projektu – kosztorys jest tym bardziej zbliżony do realnych wydatków, im projekt jest dokładniejszy. Na trafność oszacowania kosztów wpływ ma przestrzeganie reżimu wykonania robót.

Planując budowę domu i ustalając harmonogram prac, ważna jest ścisła dyscyplina finansowa inwestora. W tym celu niezwykle przydatnym narzędziem jest kosztorys inwestorski, który opracowuje się jeszcze przed startem robót.

Koszty budowy według projektu

Kupując projekt budowlany, najczęściej katalogowy, inwestor może odczytać z danych przygotowanych dla danego dokumentu szacunkowe koszty budowy. Jednak trzeba być świadomym, że zazwyczaj koszty te są oszacowane dla konkretnego projektu w wersji najoszczędniejszej. Czyli projekt jest opracowany na najkorzystniejsze (najniższe) strefy obciążeń śniegiem i wiatrem, na najpłytszą strefę przemarzania, na najmniejsze obciążenie pokryciem dachowym itp. Wszystko jest tak przygotowane, by projekt pod względem realizacji budowy był jak najbardziej korzystny. Projekt gotowy trzeba adaptować, na przykład przeprojektować konstrukcję domu, zaprojektować na większe obciążenia, głębiej posadowić, a nie które rzeczy nawet zupełnie zmienić, chociażby rodzaj posadowienia z ław fundamentowych na płytę fundamentową. W projektach katalogowych są też uwzględnione rozwiązania branżowe, czyli instalacje zaprojektowane w sposób oszczędny. Je także należy dopasować do indywidualnych potrzeb. Ponadto projekty katalogowe mogą być wycenione w oparciu o nie aktualne stawki, które nie obowiązują już w momencie zakupu projektu, nie mówiąc o rozpoczęciu budowy domu. To powoduje, że podana przez pracownię projektową cena realizacji danego projektu w niewielkim stopniu odpowiada realnej cenie jego realizacji.

Kosztorys na podstawie szczegółowego projektu

Jeśli inwestor ma już projekt, który jest zatwierdzony do budowy, czyli dla którego została wydana decyzja pozwolenia na budowę lub który można realizować na podstawie zgłoszenia, to oznacza, że ma w ręku dokładnie to, według czego będzie prowadzona budowa. Oczywiście pod warunkiem, że w projekcie są ujęte wszystkie wymagane przez inwestora elementy. Niekiedy do pozwolenia na budowę są potrzebne i przygotowywane np. projekty instalacji jedynie w wersji okrojonej, bez szczegółowych rozwiązań. Zakładamy jednak, że projekt, którym inwestor dysponuje, odpowiada zakresowi robót, które będą prowadzone. Dotyczy to również materiałów, które powinny odpowiadać realiom budowy. W praktyce rzadko zdarza się jednak, by projekt był na tyle szczegółowy, aby obejmował w sposób wyczerpujący informacje, które mają wpływ na koszty. Dobrym przykładem są okna. Koszty stolarki dla średniej wielkości budynku jednorodzinnego mogą kształtować się na poziomie od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy. To samo jest z doprowadzeniem mediów. W tym przypadku też mogą być znaczne różnice. Oprócz samego projektu budynku dobrze jest, jeśli inwestor ma też plan zagospodarowania terenu działki, który odpowiada temu, co będzie realizowane w praktyce. Mając wszystkie potrzebne dane, można wykonać kosztorys, czyli oszacować koszty materiałów i wykonania konkretnych robót budowlanych. Kosztorys jest też niezbędny do zaplanowania budowy w czasie, czyli do ustalenia harmonogramu budowy. Kosztorys zawiera istotne informacje, które ułatwią proces planowania budowy, pomogą zachować ciągłość robót i przestrzegać wydatków. Tym samym pomoże zachować płynność finansową.

Obniżenie kosztów budowy

Choć budowanie jest bardzo drogie, są elementy, które mogą mieć wpływ na zmniejszenie kosztów prowadzonej inwestycji. Niewątpliwie należy do nich samodzielne wykonywanie prac na budowie. Niestety nie wszystkie roboty inwestorzy są w stanie wykonać we własnym zakresie. Mogą oni przeprowadzić tylko proste prace, które będą bezpieczne. Przykładowo mogą murować elementy małej architektury czy wykonywać płytkie wykopy, w pewnym zakresie mogą też zająć się pracami wykończeniowymi,  które nie należą do tanich. Jednak roboty ciężkie, na przykład prace szalunkowe, zbrojarskie czy prace na dachu wymagają już wprawy i do świadczenia. Kolejnym elementem, który po zwala obniżyć koszty, jest zaangażowanie inwestorów w zarządzanie budową. Większy udział w organizowaniu inwestycji pozwala zoptymalizować proces w kontekście efektywnego budowania. 

Na czym nie można oszczędzać?

Jest wiele wydatków, które inwestorzy często uznają za zbędne. Dotyczy to w zasadzie każdego etapu inwestycji, począwszy od przygotowania projektu, poprzez wybór wykonawców i materiałów, na kosztach nadzoru nad budową kończąc. Niektóre z oszczędności mogą okazać się jednak pozorne. Na czym więc nie warto oszczędzać? Po pierwsze nad nadzorem autorskim. Projekt potrzebny do zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę jest bardzo ogólny, dlatego jeśli budynek jest skomplikowany, warto zlecić przygotowanie projektu wykonawczego oraz nadzór autorski. Nie warto też oszczędzać na nadzorze inwestorskim, jeśli ma być on rzeczywisty. Właściwy nadzór pozwoli uniknąć błędów, a tym samym późniejszych, zazwyczaj bardzo kosztownych napraw. Jeśli chcemy zaoszczędzić na pracy wykonawców, to pod warunkiem, że ci, którzy złożyli tańszą ofertę, są sprawdzeni przez inwestorów korzystających z ich usług. Jeśli chodzi o oszczędności na materiałach, będą one możliwe, jeśli zaakceptuje je autor projektu i kierownik budowy.

Organizacja placu budowy

To, w jaki sposób zostanie zagospodarowany plac budowy, bezpośrednio wpływa na organizację robót podczas kolejnych jej etapów – poprawia ich wydajność i ułatwia budowanie.

Zabezpieczenie i oznaczenie placu budowy

Za to, co się wydarzy na budowie, odpowiadają inwestor, kierownik budowy oraz wykonawcy. Dlatego teren budowy przede wszystkim powinien być ogrodzony. Wprawdzie taniej jest od razu zrobić ogrodzenie docelowe, ale podczas budowy łatwo można je uszkodzić. Działkę najczęściej więc zabezpiecza się ogrodzeniem tymczasowym. W ogrodzeniu powinna być zamontowana szeroka brama. Może być tym czasowa. Jeśli jej nie ma, warto za dbać, by od frontu ogrodzenie było łatwe do rozebrania. Trzeba też wiedzieć, że od strony drogi publicznej powinna być umieszczona i wypełniona tablica budowy. Wymagania dotyczące tablicy budowy określone są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Przygotowanie zaplecza budowy

Zaplecze służy wykonawcom i innym osobom mającym prawo wstępu na budowę między innymi do przechowywania dokumentów. To miejsce, w którym można się schronić przed deszczem, przebrać lub spożyć posiłek. Czasami służy do mieszkania wykonawcom, a wtedy powinno zapewniać odpowiednie warunki socjalno-bytowe. Dobrze jest, jeśli na zapleczu budowy znajduje się chociażby prowizoryczny prysznic dla pracowników. Niezbędnym wyposażeniem budowy zaś jest przenośna toaleta. Niedopuszczalne jest bowiem stawianie wychodków (sławojek). Przy okazji trzeba uwzględnić możliwość dojazdu samochodu serwisującego taką przenośną toaletę. Ponadto zaplecze powinno być oddalone od miejsca zabudowy tak, by było poza zasięgiem oddziaływania prac budowlanych i pozostało nienarażone na powstanie ewentualnego zagrożenia. Teren, na którym będzie wznoszony dom, to miejsce zabudowy. Powinno ono być wyłączone ze składowania materiałów lub zagospodarowania na potrzeby zaplecza budowy. To wokół niego trzeba zorganizować fragment terenu pozwalający na dojazd samochodu dostawczego, ciężkiego sprzętu oraz wy znaczyć miejsca, w których będą składowane różne materiały budowlane.

Zapewnienie dojazdu i dojścia

Zapewnienie dojazdu na budowę jest niezbędne, bo nie wszystko da się ręcznie dostarczyć w miejsce wbudowania. Ze względu na to, że materiały często są przywożone ciężkim sprzętem, ten fragment terenu powinien być odpowiednio utwardzony. W przeciwnym razie trzeba się liczyć z od mową wjechania ciężkiego sprzętu na plac budowy. Teren dojazdów i dojść musi zostać na tyle ustabilizowany, by nie został rozjeżdżony w trakcie budowy.

Składowanie materiałów budowlanych

Niektóre materiały nie wymagają specjalnych warunków na składowanie, np. stal zbrojeniową można ułożyć na ziemi, dbając tylko o to, by pręty się za bardzo nie powyginały. Są jednak takie, które tego potrzebują. Przykładowo elementy murowe na paletach powinno się składować w stosach maksymalnie po dwie w pionie, zaś elementy murowe luzem można składować maksymalnie w ośmiu, wzajemnie skrzyżowanych warstwach. Materiały do murowania ścian na leży zabezpieczyć zarówno przed uszkodzeniem, jak i zawilgoceniem. Pustaki, bloczki, cegły należy chronić przed podciąganiem kapilarnym od dołu, układając na podkładach izolujących od podłoża, natomiast od góry zabezpieczając folią przed opadami atmosferycznymi. Dobrze jest mieć też mieć miejsce na narzędzia oraz na materiały wymagające zabezpieczenia przed zawilgoceniem. Najlepiej nadaje się do tego blaszany garaż, barak lub zbita z desek szopa zamykana na klucz. Prawidłowe składowanie materiałów na placu budowy to korzyść zarówno dla inwestora, jak i ekip wykonawczych.

Podgląd budowy

Na placu budowy warto zamontować monitoring, dzięki któremu inwestorzy w dowolnej chwili mogą podejrzeć w komputerze, smartfonie albo na tablecie, co się dzieje na budowie. Takie rozwiązanie staje się coraz bardziej popularne nie tyko ze względów bezpieczeństwa. Inwestorzy w ten sposób chcą po prostu obserwować budowę, mieć pamiątkę w postaci filmów i zdjęć wykonanych przez instalację monitorującą.

Planowanie przerw na budowie

Podczas budowy domu w tradycyjny sposób, pomimo prowadzenia wielu mokrych robót, nie trzeba często i na długo przerywać jednych prac na rzecz innych. Kolejne z nich następują po sobie naturalnie i zgodnie z technologią budowania. Jedyną przeszkodą mogą być niesprzyjające warunki atmosferyczne, które wydłużają czas prac. Podczas budowy używa się bowiem różnego rodzaju zapraw murarskich, tynkarskich czy klejów cementowych, które przeznaczone są do stosowania w temperaturze powietrza i podłoża 5-25°C. Ale i temu można zaradzić, odpowiednio planując prace.

Roboty ziemne

W trakcie robót ziemnych nie występują przerwy technologiczne. Jedyną przeszkodą może być wysoko występująca woda gruntowa albo trudne warunki posadowienia. Woda gruntowa może bowiem skomplikować prace w taki sposób, że trzeba będzie ją zbierać do specjalnego wykopu albo po prostu odczekać aż poziom wód gruntowych opadnie. Jeśli chodzi o trudne warunki posadowienia, to obsypujący się grunt może utrudnić prace na tyle, że wykopy trzeba będzie zabezpieczyć przed zasypaniem.

Murowanie ścian

Ściany zewnętrzne można wznosić niemal bez przerwy. Wznoszenie ścian domu może być wydłużone jedynie z powodu wykonywania elementów żelbetowych, czyli wzmocnień murów w postaci trzpieni oraz belek (czyli nadproży i podciągów). Trzeba do nich przygotować odpowiednie szalunki z podporami montażowymi, wypełnić je mieszanką betonową i czekać aż zwiąże. Żelbet na tym etapie nie wymusza jednak zachowania zbyt długich przerw roboczych. Wprawdzie szalunki i podpory montażowe można usunąć dopiero po 28 dniach (gdy beton osiągnie pełną wytrzymałość), ale dalsze prace zazwyczaj prowadzi się wcześniej.

Roboty fundamentowe

Na tym etapie przerwy mogą być spowodowane jedynie tym, że po wykonaniu żelbetowych fundamentów należy odczekać, aż mieszanka betonowa zwiąże. Jednak w przypadku fundamentów tradycyjnych, czyli ław i ścian fundamentowych, przerwa może wynikać z tego, że jednego dnia wylewa się warstwę „chudziaka”, a dopiero następnego (gdy mieszanka zwiąże), można zacząć układać zbrojenie ław. Następnego dnia, po zakończeniu tych prac, można przystąpić do wznoszenia ścian fundamentowych. Co prawda ławy będą jeszcze świeże, ale nie zostaną obciążone docelowo, czyli od razu tym wszystkim, co mają przenieść  Sprawy się mają inaczej, jeśli budynek posadawia się na płycie fundamentowej z betonu lekkiego. Taką płytę wylewa się bowiem dwu- lub trójetapowo. Gdyby mieszanka betonowa została wylana od razu, beton by się zagęścił i w efekcie nie zostałby odmianą lekką, która zapewnia odpowiednią izolacyjność cieplną dla płyty fundamentowej.

Wykonywanie elementów żelbetowych

Elementy żelbetowe wykonuje się ze zbrojenia stalowego zalanego betonem. Do osiągnięcia wymaganej nośności potrzebują aż 28 dni od momentu ułożenia mieszanki betonowej. Na szczęście beton osiąga około 70% wytrzymałości już po około 7 dniach, co nie oznacza, że wykonane z niego elementy można od razu rozszalować lub usunąć podpory montażowe. W niektórych przypadkach można to jednak zrobić – dotyczy to słupów i trzpieni żelbetowych (elementów pionowych). Stropy trudno byłoby rozszalować, zapewniając im jednocześnie podparcie montażowe. Tak samo jest z belkami (elementami poziomymi). Pomimo pewnych ograniczeń związanych z wykonywaniem elementów żelbetowych – w zasadzie jeśli beton zwiąże i są one podparte montażowo – nic nie stoi na przeszkodzie, by murować na nich kolejne fragmenty ścian. Gdy jest ciepło, prace prowadzi się już następnego dnia. Jeśli temperatura jest niska, czas wiązania betonu się wydłuża i może być potrzebna kilkudniowa przerwa.

Budowa i krycie dachu

W tradycyjnych budynkach jednorodzinnych konstrukcję dachową wykonuje się zazwyczaj z drewna. Tego rodzaju technologia nie wymaga szczególnych zachowania przerw technologicznych; potrzebne są one jedynie podczas wykonywania żelbetowych wieńców znajdujących się pod murłatą. Zakotwienia murłaty będą coraz bardziej obciążane w miarę, jak posuwają się prace przy wznoszeniu więźby. Jednak nie będzie to obciążenie docelowe, bo na tym etapie nie ma jeszcze ułożonego pokrycia, ocieplenia połaci i wykończenia skosów poddasza od środka pomieszczeń. Po zbudowaniu więźby dachowej następuje krycie dachu stromego i wykonanie obróbek blacharskich. Roboty te też należą do prac montażowych, podczas których nie ma przerw technologicznych. Pokrycie dachu wykonuje się równolegle z obróbkami blacharskimi.

Montaż stolarki

Po wykonaniu stanu surowego otwartego zamyka się budynek, montując w nim okna i drzwi, nie stosując żadnych przerw technologicznych. Oczy wiście na tym etapie prace bywają wstrzymywane, jeśli odpowiednio wcześniej nie zamówi się stolarki. Nie jest to jednak przerwa technologiczna, lecz wynikająca ze złej organizacji. Niekiedy jednak producenci stolarki wymagają zachowania odpowiednich warunków montażu, by inwestor nie stracił gwarancji na okna. Dotyczy to w szczególności okien drewnianych. Niektórzy wymagają, by tynki były już wykonane oraz by miały odpowiednią wilgotność (nie większą niż dopuszczalna).

Ułożenie instalacji

Po zamknięciu budynku można przystąpić do układania wewnątrz instalacji. W tym samym czasie można też prowadzić prace na zewnątrz, np. zacząć układać ocieplenie ścian. Różne instalacje można układać równolegle, jeśli tylko elektryk czy hydraulik nie będą sobie przeszkadzać. 

Ocieplanie ścian

Po przyklejeniu styropianu do ścian należy odczekać trzy dni, by klej związał i dopiero po tym można przystąpić do przeszlifowania płyt oraz ich mechanicznego zamocowania. Na szczęście powierzchnie ścian zewnętrznych są na tyle duże, że zanim skończy się przyklejać styropian, z pewnością upłyną już trzy dni, od czasu kiedy przyklejono pierwsze płyty. 

Układanie tynków wewnętrznych i podkładów

Tynki wewnętrzne to mieszanki zapraw, które są układane w stanie mokrym. Ważne jest przestrzeganie reżimu wykonawczego. W zależności od użytych materiałów wykonawcy muszą przestrzegać zaleceń producentów. Jednak nie jest to problemem, bo zwykle potrafią oni zorganizować roboty w taki sposób, jakby tych przerw nie było. Ponieważ tynki wykonuje się na mokro, aby móc przystąpić do wykańczania otynkowanych ścian należy odczekać aż wyschną. W tym czasie wykonuje się jednak wiele innych robót. Najczęściej układa instalację centralnego ogrzewania i wodną, a po nich wykonuje się jastrychy. Tyle czasu zwykle wystarczy, aby tynki wyschły. Jeśli tynkuje się w sezonie jesienno-zimowo-wiosennym, należy „wspomóc” wysychanie tynków za pomocą ogrzewania i – jeśli trzeba – również pochłaniaczy wilgoci. Podczas układania jastrychów na leży zachować krótką przerwę technologiczną, bo po świeżo wykonanym podkładzie podłogowym nie można od razu chodzić, ani go obciążać czy wykańczać. Ponadto jeśli jest ogrzewanie podłogowe, ważne jest, aby jastrych odpowiednio przygotować.

Wewnętrzne prace wykończeniowe

To roboty najbardziej skomplikowane pod względem przerw technologicznych, w zależności od tego, jak się wykańcza podłogi, ściany i sufity. Na tym etapie często trzeba odczekać z niektórymi pracami, by rozpocząć kolejne. Ponadto niektóre materiały wykończeniowe wymagają zachowania odpowiednich parametrów podłoża, by móc je zamontować. Pamiętajmy, że najbardziej wrażliwym materiałem jest drewno i materiały drewnopochodne. Potrzebują one bowiem odpowiedniej wilgotności pod łoża. Na przykład, by przykleić lite deski lub parkiet do jastrychu, musi on wyschnąć na tyle, by jego wilgotność była na poziomie 2-4%. To powoduje, że albo trzeba bardzo długo czekać, albo należy wspomóc wysychanie budynku, ogrzewając go i stosując różnego rodzaju osuszacze i pochłaniacze wilgoci, szczególnie jeśli temperatura na zewnątrz nie jest zbyt wysoka. Podczas wykańczania często używa się różnego rodzaju emulsji gruntujących. Preparaty takie zazwyczaj wymagają zachowania 24-godzinnej przerwy technologicznej.