Zniesienie współwłasności nieruchomości

W  praktyce bowiem współwłasność generuje spore problemy. Wystarczy tylko wspomnieć, że współwłaściciele  mogą mieć zupełnie inne pomysły na dalsze wykorzystanie nieruchomości. Jakby tego było mało – poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządzania tą nieruchomością – jest również problem z brakiem możliwości czerpania z niej korzyści, np. z tytułu wynajmu. Na szczęście kłopotu współwłasności można się pozbyć, czyli można ten stan znieść.  

Co to jest współwłasność i kiedy o niej mówimy?

Jednym z najbardziej powszechnych praw występujących w całej, szeroko rozumianej sferze prawnej jest prawo własności. Prawo to przysługiwać może zarówno względem rzeczy ruchomych (np. samochód, książka, pieniądze), jak i nieruchomości (dom, działka, lokal mieszkalny). I dość często zdarza się, iż dana rzecz przysługuje niepodzielnie kilku osobom lub podmiotom (osoby fizyczne, osoby prawne). Sytuację taką określamy właśnie mianem współwłasności. Zatem jedna i ta sama rzecz (ruchoma bądź nieruchomość) może mieć – zgodnie z prawem – kilku współwłaścicieli.

Rodzaje współwłasności

Nasz polski system prawa cywilnego rozróżnia dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność w częściach ułamkowych oraz
• współwłasność łączną.

Współwłasność w częściach ułamkowych to sytuacja, w której każdy ze współwłaścicieli ma swój udział w prawie własności. Jeśli zatem mamy do czynienia np. ze współwłasnością trzech osób, to każda z nich, co do zasady (w świetle wynikającego z art. 197 k.c. ustawowego domniemania o równości udziałów) będzie miała udział w prawie własności tejże rzeczy wynoszący 1/3 z całości.

We współwłasności łącznej z kolei nie mamy do czynienia – mówiąc ogólnie – z ułamkami. Jej cechą charakterystyczną jest bezudziałowy charakter. Przykładem tego rodzaju współwłasności jest ustawowa wspólność małżeńska. W tym przypadku, jeśli nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, to bez zgody drugiego małżonka nie możemy sprzedać swojej „połowy”. 

Różnice pomiędzy tymi dwiema formami współwłasności są dość zauważalne i istotne zarazem. Przejawiają się one m.in. w sposobie wykonywania uprawnień właścicielskich czy też różnych możliwości dysponowania swoim udziałem, bowiem małżonkowie w czasie trwania współwłasności nie mogą żądać podziału majątku wchodzącego w skład majątku wspólnego (objętego współwłasnością łączną). Analogicznie, podziału majątku wspólnego nie mogą żądać wspólnicy spółki cywilnej w czasie trwania tejże spółki. Tymczasem w przypadku współwłasności ułamkowej jej zniesienie jest, generalnie rzecz ujmując, możliwe i nie podlega tak dalekim ograniczeniom.

Jak znieść współwłasność nieruchomości?

O zniesieniu współwłasności nieruchomości mówimy przede wszystkim w sytuacji, gdy nieruchomość ta objęta jest współwłasnością w częściach ułamkowych. 

Zasadniczo wyróżnić można dwa najważniejsze sposoby na zniesienie współwłasności nieruchomości – zgodny oraz przed sądem.

1. W pierwszej formule podział ma charakter całkowicie „pokojowy" , potwierdzony umową zawieraną pomiędzy współwłaścicielami. Umowa taka powinna mieć formę aktu notarialnego. Chcąc dokonać zgodnego podziału, należy udać się do wybranego notariusza, który przygotuje stosowny dokument
   i przeprowadzi zainteresowane strony przez cały proces, zwieńczony potwierdzeniem zmian własnościowych.
   W razie potrzeby notariusz, w imieniu stron tejże czynności, dokona odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, która była przedmiotem zniesienia współwłasności.

Warto w tym miejscu wspomnieć również o odpowiedniej wycenienie wartości nieruchomości. Ma to znaczenie zarówno z punktu widzenia ustalenia kosztów opłaty notarialnej, ale także w aspekcie obowiązków wobec fiskusa.

1. Tryb drugi znajduje zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach, w których z jakichś powodów wszyscy współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia, co do planowanego kształtu zniesienia współwłasności.
   Powody tego bywają różne, np. nieporozumienia dotyczące wysokości spłat
   i rozliczeń w związku z dokonywaną transakcją, niemożność nawiązania kontaktu z którymś ze współwłaścicieli, niechęć do pozbywania się prawa współwłasności.

Z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności wystąpić może każdy ze współwłaścicieli, można to zrobić również razem, kolegialnie. Poprawnie sporządzony wniosek powinien zawierać dane wnioskodawcy i uczestników postępowania oraz informacje na temat przedmiotu sporu. Bardzo często wymagane jest również dołączenie załączników np. w postaci odpisu z księgi wieczystej. 

Sposoby zniesienia współwłasności

Jeśli chodzi o możliwe do przyjęcia rozwiązania w zakresie zarówno umownego, jak i sądowego zniesienia współwłasności, to rozwiązań może tu być kilka. Oczywiście na początek wspomnieć należy o podstawowym sposobie zniesienia współwłasności, jakim jest fizyczny podział nieruchomości na mniejsze i przyznanie każdej części poszczególnym współwłaścicielom.
W tym zakresie należy jednak pamiętać o ewentualnych ograniczeniach, mogących wynikać np. z miejscowego planu zagospodarowania, a dotyczących minimalnej wielkości nowo powstających działek.

Innym, choć zwykle najczęściej spotykanym rozwiązaniem, stosowanym w procesie znoszenia współwłasności nieruchomości, jest przyznanie jej na własność którejś ze stron, z jednoczesnym ustanowieniem obowiązku spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli. W ten sposób jedna osoba pozyskuje dla siebie pełne prawo własności (nabywa udziały pozostałych współwłaścicieli), pozostałe strony otrzymują zaś rekompensatę w postaci kwoty odpowiadającej wartością ich udziałowi.

Przykład: nieruchomość o wartości 270 tys. zł jest współwłasnością 3 osób – A, B i C. Mogą one notarialnie umówić się, iż prawo własności tej nieruchomości przypisane zostanie na rzecz A, która jednocześnie zobowiązuje się do zapłaty B i C kwoty 90 tys.  zł dla każdego z nich.

Jak najbardziej, dopuszczalne są tu szerokie modyfikacje, które mogą być związane chociażby z nierównymi udziałami współwłaścicieli w prawie własności danej nieruchomości. Generalnie rzecz biorąc, strony mogą swobodnie kształtować treść tej czynności prawnej, według swoich potrzeb, o ile nie jest to sprzeczne z treścią przepisów prawa, nie zmierza w jakikolwiek sposób do ich obejścia itp.

Warto również wiedzieć o możliwości dokonania nieodpłatnego zniesienia współwłasności – w takim przypadku nowy właściciel nie jest zobowiązany do zapłaty pozostałym, byłym współwłaścicielom, wynagrodzenia za nabyte od nich udziały. Od strony praktycznej w tego typu sytuacji należy jednak brać pod uwagę obowiązek podatkowy, jaki powstać może po stronie nowego właściciela. Analogicznie, z obowiązkiem podatkowym (po stronie spłacanych współwłaścicieli) należy liczyć się również w przypadku, gdy otrzymywana przez nich spłata ich udziału w nieruchomości jest wyższa niż wartość tego udziału.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności?

Na koniec kilka słów o kosztach związanych ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Zarówno w przypadku umownego (notarialnego) jej zniesienia, jak i w przypadku wyboru drogi sądowej, należy liczyć się z pewnymi opłatami. W przypadku umowy zawieranej u notariusza opłata – taksa notarialna zależna jest od wartości nieruchomości będącej przedmiotem podziału. Jej maksymalne wartości ustalone zostały w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. i podzielone są na przedziały. Oznacza to, że notariusz nie może pobrać opłaty ponad wartość określoną w tym rozporządzeniu, natomiast może oczywiście pobrać stawkę niższą (tu istnieje pole do negocjacji z notariuszem). Przedziały te wyglądają następująco:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1000000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Przykład: Strony chcą dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości, której wartość to 300 tys. zł, która to wartość mieści się w określonym w rozporządzeniu przedziale „powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł”. Taksa dla tego przedziału wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Sumarycznie maksymalna stawka taksy wynosi więc 1970 zł netto + VAT, co daje kwotę brutto 2423,10 zł.

W przypadku postępowania sądowego liczyć się natomiast należy przede wszystkim z opłatą sądową od wniosku, której wysokość uzależniona jest od tego, czy strony wspólnie składają zgodny wniosek o zniesienie współwłasności (mają wypracowane jedno, akceptowane przez wszystkich współwłaścicieli rozwiązanie i chcą takiego samego sposobu zniesienia tej współwłasności), czy też ich zdania i stanowiska nie są zgodne. W pierwszym przypadku opłata sądowa od takiego wniosku wyniesie 300 złotych, w drugim natomiast 1000 złotych. W toku postępowania sądowego mogą pojawić się dodatkowe koszty, związane np. z potrzebą sporządzenia planu podziału nieruchomości. W obydwu trybach pamiętać należy oczywiście również o ewentualnej konieczności uiszczenia podatku dochodowego.