Zmiana decyzji o warunkach zabudowy

Posiadam działkę o powierzchni 1576 m2. Wystąpiłem o decyzję o warunkach zabudowy dla parterowego domu niepodpiwniczonego o powierzchni zabudowy około 185 m2, z garażem w bryle budynku, dachem wielospadowym oraz o szerokości elewacji frontowej około 17,5 metra. Otrzymałem decyzję odmowną, w której stwierdzono, że nie mogę postawić tak dużego domu. Parametry trzech nieruchomości, które były brane pod uwagę w mojej sprawie, są następujące:



Jak widać, są to działki o bardzo różnej wielkości i różnie zabudowane.

Chciałbym napisać odwołanie, lecz nie wiem, jak się do tego zabrać i czym się podeprzeć w moim odwołaniu.

Dodam jeszcze, że mam orzeczenie o niepełnosprawności ruchowej, ale nie wiem, czy to jest argument, że w przyszłości czeka mnie być może wózek inwalidzki, więc chciałbym postawić taki dom, w którym mógłbym swobodnie się poruszać.

Myślę, że mój dom nie zaburzy ładu przestrzennego i nie zostanie złamana zasada dobrego sąsiedztwa. Zbigniew W.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Na wydanie decyzji urząd ma miesiąc. Od decyzji burmistrza przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od jej otrzymania, zaś na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, w ciągu 30 dni od jej otrzymania.

Podstawy decyzji

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie przy łącznym spełnieniu następujących warunków:

- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

- teren ma dostęp do drogi publicznej;

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (zaliczyć do nich należy regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego).

Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określił, w drodze rozporządzenia, wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalania:

- linii zabudowy;

- wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

- szerokości elewacji frontowej;

- wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej;
- geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Odwołanie od decyzji odmownej

Z treści listu wynika, iż zakwestionowano wielkość przyszłego domu. Dwie z sąsiednich działek są znacząco większe, a na trzeciej - zbliżonej wymiarami - zbudowano dom o 40 m2 mniejszy.

Przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, określa się wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Wyznacza się go na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Być może w przedmiotowej sprawie wskaźnik dla tej działki był dla urzędu zbyt wysoki.

Możliwe jest jednak, co warto podnieść w odwołaniu, wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, którą urząd dokonuje przed wydaniem decyzji. Wyznaczenie innego wskaźnika będzie tym bardziej uzasadnione, iż Czytelnik jest osobą niepełnosprawną i w przyszłości może być zmuszony korzystać z wózka inwalidzkiego.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mówi ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Potwierdza to wyrok WSA w Poznaniu z 11 kwietnia 2012 roku (IV SA/Po 44/12), zgodnie z którym nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną.

Warto również wskazać, iż różnica w wielkości planowanego domu nie jest aż tak znacząca i nie powinna skutkować niemożnością przyszłej budowy. Na potwierdzenie swoich racji warto przytoczyć wyrok WSA w Warszawie z 20 marca 2012 roku (V SA/Wa 135/12). Zgodnie z jego brzmieniem, rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.

Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić.