Drogi kredyt niskooprocentowany

Choć ceny nieruchomości stanęły ostatnio w miejscu, bankowy boom na kredyty nie zwalnia. W lipcu pożyczyliśmy pod hipotekę aż 5,2 mld zł - cztery razy więcej niż przed rokiem. Łącznie wartość kredytów na domy lub mieszkania przekroczyła już 100 mld zł, a według ekspertów kredytowe szaleństwo może potrwać jeszcze kilka lat. Sieć doradców finansowych Expander szacuje, że za dwa lata nasze hipoteczne długi się podwoją.

Banki coraz bardziej rozluźniają kryteria przyznawania kredytów: pozwalają wziąć kredyt na 45-50 lat, rezygnują z wymogu posiadania przez klienta wkładu własnego, czasem dają kredyt przekraczający wartość nieruchomości.

Dodatkowe koszty kredytu

W ciągu trzech ostatnich lat banki aż o połowę obniżyły też swoje marże na kredyty hipoteczne. To zasługa miażdżącej konkurencji. Bankowcy godzą się na coraz mniejszy zarobek na pojedynczym kredycie, by tylko podebrać klientów konkurencji. Ale, niestety, to wcale nie oznacza, że bankowcy łatwo rezygnują z zysków na udzielonych kredytach pod hipotekę. Jedną ręką rozdają "prezenty" w postaci niskich odsetek, a drugą - dorzucają do kredytów dodatkowe prowizje i opłaty, obciążają klientów dodatkowymi obowiązkami lub wprowadzają kosztowne ograniczenia.

Pieniądze, które wydasz, zanim weźmiesz kredyt z banku, to:

- prowizja za jego przyznanie, czyli jednorazowa opłata dla banku za rozpatrzenie wniosku kredytowego i przyznanie pieniędzy. Czasami idzie do kieszeni pośrednika (na przykład sieci doradców finansowych, która wybrała dla ciebie najlepszy kredyt). Prowizja jest niby niska - od 1 do 2%, ale jeśli przeliczymy ją na złote, okazuje się niemałą kwotą. Dla kredytu w wysokości 300 tys. zł to od 3 do 6 tys. zł. Nawet jeśli bank wliczy tę kwotę w kredyt, to i tak będziesz musiał ją zapłacić - i to w dodatku z odsetkami;

- koszt wyceny nieruchomości, czyli prowizja za to, że ekspert z banku potwierdzi, iż mieszkanie lub dom, który ma być zabezpieczeniem kredytu, jest naprawdę tyle wart, na ile to szacujesz. Zwykle to formalność, czasem bankowcy szacują wartość nieruchomości, nie ruszając się zza biurek, ale nie przeszkadza im to pobrać kilkusetzłotowej prowizji.

Spłacając kredyt, możesz płacić dodatkowo za:

- ubezpieczenie pomostowe, niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, czy używane. Potrzebujesz bowiem kilku miesięcy na dokonanie zmian w prowadzonej przez sąd księdze wieczystej nieruchomości, czyli wpisanie siebie jako właściciela oraz hipoteki na rzecz banku. Banki bardzo często żądają, byś na ten okres wykupił we wskazanej firmie ubezpieczenie pomostowe. Niby niewiele, ale przy kredycie o wartości 300 tys. zł musisz zarezerwować na składki około 250-300 zł miesięcznie. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, składkę ubezpieczenia pomostowego możesz opłacać przez rok, a nawet dwa! I dodatkowo wyjąć z kieszeni kilka tysięcy złotych;

- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeśli kupujesz mieszkanie niemal w całości na kredyt, możesz być pewny, że bank naciągnie cię na dodatkową polisę - właśnie z tego powodu. Składki będziesz płacił tak długo, póki nie oddasz bankowi przynajmniej 20% wartości całego kredytu - a więc nawet przez kilka lat! Składka wynosi średnio 3-4% "nadmiarowej" części kredytu (tej, która wykracza poza ponad 80% wartości nieruchomości). W kieszeni zostanie ci mniej - od 1 do 3 tys. zł;

- ubezpieczenie mieszkania. Większość banków domaga się, byś dał im dodatkowe zabezpieczenie w postaci cesji polisy ubezpieczeniowej mieszkania. Chodzi o to, by było skąd odzyskać pieniądze, gdyby - odpukać - w budynek uderzył samolot lub zniszczył go wybuch gazu. Takie ubezpieczenie kosztuje od 100 zł rocznie wzwyż (zależnie od wartości mieszkania lub domu). Pół biedy, jeśli sam możesz wybrać, w której firmie ubezpieczeniowej wykupisz polisę. Gorzej, jeśli bank będzie chciał ci narzucić "zaprzyjaźnioną" firmę. Ustal, czy ci to grozi, zanim podpiszesz umowę o kredyt;

- ubezpieczenie na życie. Niektóre banki żądają, byś wykupił polisę na życie o wartości zbliżonej do sumy kredytu. Chcą się zabezpieczyć przed sytuacją, w której z przyczyn losowych nie będziesz mógł spłacać rat. To oznacza kilkaset złotych dodatkowych składek rocznie;

- konto osobiste. Bank może zażądać od ciebie, byś założył w nim konto osobiste. Pół biedy, jeśli jest to tylko konto techniczne, na które będziesz przelewał raty. Gorzej, jeśli miałby to być normalny ROR, za który przyjdzie ci płacić kilka lub kilkanaście złotych miesięcznie. Jeśli masz już rachunek bankowy, z którego jesteś zadowolony, dodatkowy ROR nie jest ci do niczego potrzebny. A koszty z nim związane w skali roku urosną do kilkudziesięciu lub ponad 100 zł, zaś w całym okresie spłaty kredytu - nawet do kilku tysięcy złotych;

- prowizję za wcześniejszą spłatę. Większość banków narzuca dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego części, niż przewiduje to harmonogram. Nawet jeśli dziś wydaje ci się, że to cię nie dotyczy, pamiętaj, że średni czas "życia" kredytu w Polsce to tylko kilka lat. Większość kredytobiorców prędzej czy później wpada na pomysł, by przenieść kredyt do innego banku albo kupić większe mieszkanie. Wtedy 1-procentowa prowizja liczona od nadpłaconej kwoty uderzy cię po kieszeni. Już zaciągając kredyt, zwróć uwagę, czy bank nie włożył ci do kieszeni takiej właśnie bomby z opóźnionym zapłonem;

- prowizję za wysyłanie monitów. Nawet najbardziej skrupulatnym i dokładnym kredytobiorcom może się zdarzyć, że spóźnią się o jeden czy dwa dni ze spłatą raty, albo źle policzą jej wartość (to się zdarza zwłaszcza przy kredytach we frankach). Niestety, są banki, które skwapliwie korzystają z okazji, by natychmiast wysłać monit i obciążyć klienta kilkunastozłotową prowizją.

Jeśli bierzesz kredyt na przykład we frankach szwajcarskich, możesz dodatkowo zapłacić za:

- niekorzystne różnice kursowe. Po przeliczeniu na złote wyrażonej we frankach raty - po kursie wyższym o kilka groszy od ogłoszonego przez NBP - w każdym miesiącu dopłacisz do swojego kredytu po kilkadziesiąt złotych. W skali całego okresu trwania kredytu kwoty te urastają do kilku lub nawet kilkunastu tysięcy złotych! Koniecznie sprawdź, jakie są różnice kursowe i czy możesz jakoś je ominąć (patrz niżej);

- zakaz spłacania raty we frankach. Różnice kursowe nie uderzą cię tak mocno po kieszeni, jeśli wybierzesz bank, który umożliwia spłatę rat bezpośrednio we frankach szwajcarskich. Nieważne, czy kupisz je w innym banku, czy w kantorze. Najważniejsze, że nie będziesz zdany na łaskę banku, w którym spłacasz kredyt. Wysokość różnic kursowych nie jest określona w umowie i bank może je zmieniać dowolnie;

- ograniczenia przy przewalutowaniu. Sprawdź, czy bank nie narzuca dodatkowych opłat za przewalutowanie kredytu z franków na złote. Taka operacja w niektórych bankach kosztuje dodatkowo aż 1-2% wartości całego kredytu, czyli kilka tysięcy złotych! Nawet jeśli na razie nie myślisz o przewalutowaniu, warto zapewnić sobie możliwość taniej lub darmowej zmiany waluty w przyszłości.

Tak się może zdarzyć

Chcemy wziąć kredyt we frankach szwajcarskich w wysokości 300 tys. zł na 30 lat. W jednym banku oferują nam droższy z oprocentowaniem 4,2%, a w drugim z rewelacyjnie niskim - 3,2%! Jeśli jednak w pierwszym będą to wszystkie koszty, które będziemy musieli ponieść, a kredyt w drugim banku obarczony jest wszelkimi możliwymi pułapkami, to mimo różnicy w odsetkach rzędu 60 tys. zł, oba kredyty na koniec będą nas kosztowały tyle samo.