Zanim kupisz działkę, sprawdź dokumenty

KROK 1: Zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (czy też projektem tego planu)

Uwaga! Ważność planu zagospodarowania, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zależy od tego, kiedy został uchwalony:

- plany uchwalone po 1 stycznia 1995 roku nadal zachowują moc (oczywiście, jeżeli gmina nie uchwaliła np. w 2002 roku nowego planu);

- plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku są już nieważne - gmina albo uchwaliła już nowy plan, albo jest właśnie w trakcie jego opracowywania. Jeśli więc sprzedający przedstawi nam plan z 1992 roku, nie możemy się na nim opierać.

Proces uchwalania nowego planu trwa około roku. Jeśli zatem tuż przed zakupem działki pojawimy się w gminie i sprawdzimy plan, możemy być pewni, że nie grozi nam niebezpieczeństwo jego szybkiej zmiany.

W gminach niemających uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli wniosek dotyczy budownictwa mieszkaniowego, decyzja zostanie wydana bezpłatnie.

KROK 2: Wizyta w wydziale geodezji miejscowego starostwa

Tam znajduje się ewidencja gruntów i budynków, gdzie znajdziemy dane określające:

- dokładne położenie działki i jej granic,

- powierzchnię działki,

- klasy gruntu,

- wskazanie numeru księgi wieczystej założonej dla nieruchomości,

- nazwę właścicieli: imiona, nazwiska (lub nazwy, jeśli grunt jest własnością przedsiębiorstwa, stowarzyszenia czy fundacji), miejsce zamieszkania,

- wartość nieruchomości.

Dane znajdujące się w ewidencji są jawne, udzielane za opłatą. Są też aktualne - notariusze, sądy oraz organy administracji mają bowiem obowiązek przesyłania do ewidencji wszystkich orzeczeń związanych z daną nieruchomością w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia sądu lub też spisania aktu notarialnego. Zmiany te są niezwłocznie nanoszone w ewidencji gruntów.

KROK 3: Przejrzenie ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są jawne i każdy może je przeglądać w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości - w obecności pracownika sądu.

Księga składa się z czterech działów. Należy się dokładnie zapoznać z każdym z nich.

Dział pierwszy to oznaczenie nieruchomości, w którym znajdują się następujące dane:

- położenie nieruchomości (dokładny adres),

- numer obrębu ewidencyjnego i działki,

- powierzchnia nieruchomości,

- rodzaj nieruchomości (działka zabudowana czy niezabudowana).

W dziale tym będą również ujawnione tzw. prawa rzeczowe związane z nieruchomością. Przykładem takiego prawa jest określana jako "służebność drogi koniecznej" możliwość przejazdu z naszej działki przez działki sąsiednie do drogi publicznej. W księdze wieczystej określone jest, przez jakie grunty owa "droga konieczna" przebiega i że przysługuje ona każdorazowemu właścicielowi nieruchomości.

Dział drugi to dane właściciela nieruchomości oraz - jeśli działka jest własnością kilku osób - określenie, jaką część udziałów posiada każdy ze współwłaścicieli. Tu też znajdziemy informacje o sposobie nabycia działki przez jej obecnego właściciela (umowa kupna-sprzedaży, akt darowizny czy też spadek).

Uwaga! Zapisy dotyczące właścicieli trzeba przeczytać wyjątkowo uważnie. Jeśli bowiem współwłaścicielami działki są dwie osoby (małżeństwo) czy kilka osób (spadkobiercy), to aby kupić działkę, należy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli i wszyscy współwłaściciele powinni stawić się u notariusza przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Dział trzeci to ograniczone prawa rzeczowe (wszystkie, z wyjątkiem hipoteki, obciążenia działki). Mogą to być:

- prawo pierwokupu działki przysługujące konkretnej osobie lub też gminie; dopiero po rezygnacji osoby mającej prawo pierwokupu można nabyć działkę,

- prawo dzierżawy działki (z tym prawem często związane jest prawo pierwokupu),

- prawo do przejazdu i przechodzenia przez naszą działkę wydzielonym pasem, ustanowione na rzecz sąsiadów, którzy nie mają dostępu do drogi publicznej (służebność drogi koniecznej),

- prawo nieodpłatnego użytkowania działki (np. przez syna właściciela) przez najbliższych 5 lat.

Wszystkie powyższe wpisy ograniczają swobodne korzystanie z zakupionej działki lub też utrudniają bądź przesuwają w czasie jej nabycie. Dla kupującego najlepiej jest więc, jeżeli w dziale trzeciej księgi wieczystej upatrzonej działki nie ma żadnych wpisów.

Dział czwarty przeznaczony jest na wpisanie hipoteki zabezpieczającej dług zaciągnięty przez właściciela nieruchomości. Jeśli w tym dziale jest wpis, oznacza to, iż wierzyciel (najczęściej bank) ma prawo - w razie nieuregulowania długu - żądać sprzedaży nieruchomości i tym sposobem odebrać należne kwoty. Nie ma przy tym znaczenia, że zmienił się właściciel. Hipoteka przypisana jest bowiem działce, a nie kolejnym właścicielom. Cena takiej działki jest niższa i korzystna nawet po spłaceniu kredytu.

Przeglądając księgę wieczystą, warto również sprawdzić (w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego), czy nie wpłynął jakikolwiek nowy wniosek - może to być bowiem wniosek o wpisanie hipoteki. Ponadto w dniu podpisywania umowy kupna-sprzedaży należy potwierdzić, iż notariusz sprawdził stan księgi wieczystej (powinien to zrobić w dniu podpisania umowy).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>