Roboty budowlane wykonane poza projektem

Podstawowa zasada odnosząca się do prawa budowlanego wyrażona jest w art. 28, który stanowi, że: "roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę". Polski ustawodawca uznał, że budowa jest czynnością na tyle doniosłą, że podlegać ona musi kontroli organów władzy publicznej. Najpierw gmina decyduje, czy to w formie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy, o tym co można w określonym miejscu zbudować. Następnie starosta sprawdziwszy zgodność projektu z wyżej wymienionymi rozstrzygnięciami planistycznymi gminy oraz z przepisami technicznymi zezwala na rozpoczęcie prac na budowie.

W praktyce jednak w trakcie prac budowlanym może pojawić się konieczność, że zajdzie potrzeba wprowadzenia korekt w porównaniu do podstawowych założeń. Inwestor będzie chciał wprowadzić zmiany do projektu budowlanego. Oznacza to swego rodzaju sprzeniewierzenie się decyzji o pozwoleniu na budowę. Czy organ administracji - starosta - powinien o tym zostać powiadomiony?

Otóż nie zawsze. Ustawa Prawo budowlane wyróżnia tak zwane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Taka zmiana - zgodnie z treścią art. 36a ust. 1 ww. ustawy - wymaga odrębnej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Taką decyzje podobnie jak pozwolenie na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, a więc starosta, a nie - jak można by sądzić - organ nadzoru budowlanego. Z kolei w dalszej części rzeczonego przepisu w ust. 5 czytamy, iż: " nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne.

Ustawodawca, chcąc ułatwić stosowanie przepisów ustawy, wskazuje jednak w dalszej części ust. 5, jakie zmiany na pewno będą uznawane za istotne. Są to zmiany dotyczące:

•  zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

•  charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

•  zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

•  zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

•  ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

•  wszelkie inne zmiany, które wymagają uzyskania dodatkowych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

W przypadku odstąpienia nieistotnego projektant jest jedynie obowiązany do zamieszczenia w projekcie budowlanym odpowiedniej informacji (rysunku i opisu) dotyczącego planowanego odstąpienia. W przypadku zmiany istotnej należy wystąpić, jak wyżej była już o tym mowa, do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Co ważne, ustawodawca zrezygnował w drodze nowelizacji z rozwiązania, które dawało inwestorowi możliwość zasięgnięcia opinii właściwego organu nadzoru budowlanego co do charakteru planowanego odstąpienia. Tym samym uznaniowa ocena organu będzie dokonywania już post factum przed oddaniem budynku do użytkowania.