Czy dom z certyfikatem jest lepszy? - Pierwsza debata Akademii Budowlanej

27 marca w siedzibie Agory odbyła się pierwsza z debat Akademii Budowlanej powołanej w ramach akcji "MĄDRY BUDUJE 2x LEPIEJ". Wprowadzenie do dyskusji przedstawiło trzech zaproszonych przez redakcję ekspertów.

Od 1 stycznia 2009 roku, z trzyletnim opóźnieniem, większość budynków w Polsce powinna mieć świadectwo charakterystyki energetycznej. Od razu trzeba zaznaczyć, że słowo "powinna" w tym przypadku ewidentnie oznacza, że nie musi, co z dużą gorliwością na swoich stronach internetowych potwierdza Ministerstwo Infrastruktury. Obowiązek dotyczy jedynie obiektów nowych, zgłaszanych do użytkowania przez inwestorów indywidualnych oraz oddawanych do użytku przez deweloperów. W odniesieniu do mieszkań oraz domów przeznaczonych na sprzedaż czy wynajem nie ma zatem mowy o żadnym obowiązku.

Przypomnijmy więc, że świadectwa energetyczne w założeniu miały pozwolić nowemu właścicielowi domu lub mieszkania (albo wynajmującemu) na ocenę standardu energetycznego i w mniejszym stopniu kosztów eksploatacji związanych z użytkowaniem energii, a przez sam fakt konieczności dokonania takiej oceny mobilizować właścicieli i zarządców budynków, jak też deweloperów, do podnoszenia jakości budynków. Założenia były zatem szczytne, a efekt niestety taki jak zawsze, czyli żaden. No, może prawie żaden.

Zobacz także:

Jakie są korzyści z budowania domów niskoenergetycznych

Certyfikat obowiązkowy, ale niekoniecznie

Bezwzględnemu obowiązkowi certyfikacji podlegają tylko budynki nowe, oddawane do użytku po 1 stycznia 2009 roku. Dlatego więc raczej nie uda się zrezygnować ze sporządzenia certyfikatu energetycznego deweloperowi dla budynku, dla którego chce uzyskać pozwolenie na użytkowanie oraz prywatnemu inwestorowi zgłaszającemu dom do zamieszkania.

Natomiast praktycznie nie ma obowiązku wykonywania certyfikatów dla budynków istniejących podlegających obrotowi handlowemu (sprzedaż lub wynajem) na rynku wtórnym. Zrezygnowano bowiem z zapisów uzależniających wystawienie przez notariusza aktu notarialnego od przedstawienia przez sprzedającego lub wynajmującego świadectwa charakterystyki energetycznej mieszkania lub domu. W akcie notarialnym ma się tylko znaleźć informacja, czy takie świadectwo było wykonane, czy nie. Nie ma również żadnych realnych sankcji lub kar za niedopełnienie obowiązku wykonania świadectwa energetycznego. Wygląda więc na to, że wykonanie świadectw będzie zlecane tylko przez osoby i podmioty nieświadome, że nie jest to niezbędne do sprzedaży lub wynajmu.

Informacje z kancelarii notarialnych potwierdzają, że niewielkie jest zainteresowanie kupujących tym, czy nieruchomość będąca przedmiotem transakcji ma certyfikat, pomijając już kwestię, ile osób w ogóle wie, że może się o taki certyfikat upominać. O kupnie domu lub mieszkania wciąż decyduje więc jego atrakcyjność, lokalizacja, a przede wszystkim cena, a nie jego standard energetyczny.

Zobacz także:

Teraz można budować gorzej

Certyfikowanie z przeszkodami

Oczekiwano, że rynek wymusi upowszechnienie uzyskiwania świadectw. Tymczasem zaproponowano mało czytelną i najmniej zrozumiałą z dopuszczalnych wersję prezentacji standardu energetycznego budynku na świadectwie (tzw. suwak energetyczny - zobacz zdjęcie), która absolutnie nic nie mówi potencjalnemu nabywcy o jakości energetycznej budynku. Zrezygnowano z proponowanych w poprzedniej wersji projektu zapisów dotyczących świadectw, klas energetycznych od A do G (zobacz zdjęcie) nawiązujących do tych stosowanych powszechnie w odniesieniu do sprzętów AGD - co by nie mówić dosyć powszechnie spotykanych i przeważnie zrozumiałych. Ze wszystkich krajów, w których obowiązuje certyfikacja energetyczna budynków, ten sposób przedstawiania wyników audytu energetycznego domu stosują tylko Niemcy, ale i oni już od 2010 roku mają przejść na oznaczenia "klasowe".

Do tego wszystkiego dochodzi kiepska jakość rozporządzenia dotyczącego wykonywania świadectw. Zawiera ono wiele błędów metodycznych i merytorycznych. Między innymi według nich standard energetyczny budynku zależy od przyjętej do obliczeń wedle uznania liczby mieszkańców (to nie żart!); z tego tytułu różnice w wynikach dla konkretnego budynku mogą dochodzić nawet do 30%!

Do tego dochodzi dualność wymagań w zakresie ochrony cieplnej określonych w obowiązujących warunkach technicznych (WT2008), w których z jednej strony określa się graniczne wartości wskaźnika zapotrzebowania budynku na energię pierwotną, a z drugiej - zezwala, by był on zaprojektowany jedynie w taki sposób, by współczynniki przenikania ciepła jego poszczególnych przegród zewnętrznych (ściany, dach, okna itd.) nie były większe niż dopuszczone w rozporządzeniu. Ten drugi sposób spełnienia wymagań - najchętniej wybierany przez projektantów - pozwala na projektowanie domów o zapotrzebowaniu na energię do ogrzewania znacznie większym niż podane w rozporządzeniu jako maksymalne.

W Ministerstwie Infrastruktury prawdopodobnie nie zdają sobie jeszcze sprawy z konsekwencji tak sformułowanych wymagań.

Dramat zacznie się, kiedy nabywcy nowych mieszkań masowo zaczną odmawiać ich zakupu i zwrotu pieniędzy lub domagać się wysokich odszkodowań w związku z tym, że standard energetyczny tych mieszkań będzie o kilkadziesiąt procent gorszy od standardu określonego w przepisach budowlanych. Reakcji deweloperów można zacząć się tylko domyślać.

Do tego wszystkiego osoby uprawnione do wykonywania certyfikatów nie muszą się znać na budownictwie, więc należy się spodziewać, że jakość świadectw i ich wiarygodność przez długi czas będzie bardzo niska i jak zwykle u "mądrego Polaka po szkodzie" ich jakość oraz wiedza i umiejętności certyfikatorów będą musiały być weryfikowane przez sądy. Wyniki na świadectwie łatwo będzie naciągać, a ewentualna szkoda z tego wynikająca "ścigana" będzie mogła być jedynie na zasadach ogólnych określonych w prawie. Wszystko to z pewnością niekorzystnie odbije się na zainteresowaniu całym systemem certyfikacji i zaufaniu do niego.

Zobacz także:

Jak zbudować dom energooszczędny?

Korzyści z certyfikatów

Bezwzględnie największą i w tej chwili prawdopodobnie jedyną korzyścią z wprowadzenia "obowiązku" certyfikacji jest dosyć "masowe" upowszechnianie się wiedzy z zakresu efektywności energetycznej budynków. Może mieć to jakiś wpływ na wyższą jakość nowych domów, zwłaszcza tych budowanych przez inwestorów indywidualnych, jak również na zwiększenie zainteresowania termomodernizacją budynków istniejących (marne wyniki na świadectwach powinny zachęcać do podnoszenia standardu energetycznego budynków). Można być bardzo zbudowanym, widząc na szkoleniach, jak wielu zaskoczonych kandydatów na certyfikatorów dowiaduje się, że wielkość strat ciepła w budynku zależy od grubości izolacji, a nie tylko od samego faktu jej występowania bądź nie. Ocenia się, że kilkanaście tysięcy osób wzięło udział (i to na własny koszt!) w różnego typu szkoleniach i studiach podyplomowych przygotowujących do zawodu certyfikatora - i to jest póki co największa korzyść wynikająca z wdrożenia certyfikacji.

Jeśli jednak chodzi o wzrost jakości budynków, to nie należy oczekiwać zbyt dużych zmian na rynku deweloperskim. Tu należy się spodziewać raczej zwiększenia "troski" o uzyskanie dobrego wyniku na świadectwie energetycznym (dosyć łatwe z uwagi na dziurawą metodykę) niż realnego wzrostu jakości i standardu energetycznego budowanych domów.

Czytaj też:

Jak oszczędzać wodę w domu ?

Oszczędzanie wody bez rezygnacji z komfortu

Odzysk ciepła z wentylacji

Po co nam wentylacja?

Serdecznie zapraszamy do udziału w kolejnych debatach Akademii Budowlanej w siedzibie AGORY SA w Warszawie, ul. Czerska 8/10.