Kto jest kim na budowie

Jeśli wszystkie niezbędne do rozpoczęcia budowy dokumenty są już zebrane, pozostaje wybrać wykonawcę, ustanowić kierownika budowy oraz zdecydować o ewentualnym powierzeniu funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego i nadzoru autorskiego.

Komu powierzyć wykonanie robót?

Dom jednorodzinny można budować dwoma sposobami:

- wybrać generalnego wykonawcę i zawrzeć z nim kompleksową umowę,

- wybrać kilku wykonawców, którzy będą realizowali określone etapy budowy (zadania), i podpisać kilka umów cząstkowych.

Wygodniej jest budować pierwszym sposobem, ponieważ inwestor nie musi wtedy koordynować prac budowlanych. Zajmuje się tym generalny wykonawca, a inwestor tylko dostarcza projekt budowlany oraz udostępnia teren budowy. Wygoda ma swoją cenę: za koordynację działań na placu budowy generalny wykonawca pobiera wynagrodzenie w wysokości kilku procent ogólnej wartości robót.

Jak znaleźć dobrego wykonawcę?

Najlepiej skorzystać z rekomendacji znajomych, którzy niedawno zbudowali dom. Z poleceniem czy bez zawsze dobrze obejrzeć domy zbudowane przez konkretnego wykonawcę i wysłuchać opinii mieszkańców. Warto też pojechać na budowę prowadzoną właśnie przez tego wykonawcę i przyjrzeć się, czy jest na niej porządek, czy składowane tam materiały są chronione przed deszczem, a plac budowy ogrodzony. Można też zasięgnąć opinii w oddziałach Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa.

Wybranego wykonawcę dobrze jest zapytać:

jaki jest status prawny firmy o legalności firmy świadczy kopia wpisu do ewidencji działalności gospodarczej (dotyczy to osób fizycznych lub spółek cywilnych) lub do rejestru handlowego (jeśli jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjna). Warto też się dowiedzieć, jak długo firma istnieje oraz jaki jest jej adres i telefon (czy nie jest to firma krzakÓ, nie VAT-owa);

- ilu ludzi zatrudnia firma i jakie mają specjalności (np. do wykonywania robót murarskich, tynkarskich, instalacyjnych),

- co już wybudowała (by można było obejrzeć obiekt, dowiedzieć się o technologię, terminowość prac, jakość i cenę),

- gdzie kupuje materiały,

- jakim dysponuje sprzętem (poważna firma nie musi pożyczać podstawowego sprzętu i płacić za jego udostępnienie).

Kto będzie kierownikiem budowy?

Inwestorzy zazwyczaj nie są fachowcami budowlanymi, nie mogą więc ocenić, czy inwestycja prowadzona jest właściwie. Dlatego też zadania te powierza się kierownikowi budowy, który odpowiada za wszystko, co dzieje się na budowie.

Uwaga: kierownikiem budowy może być tylko osoba z uprawnieniami do kierowania robotami budowlanymi.

Zgodnie z prawem budowlanym zapewnienie objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy należy do inwestora. Może on jednak umówić się z wykonawcą (i umieścić w umowie odpowiedni zapis), że to wykonawca ma obowiązek zatrudnienia kierownika budowy. Może też sam podpisać umowę z osobą, która podejmie się obowiązków kierowania budową.

Uwaga: dobrze jest, gdy kierownikiem budowy jest generalny wykonawca lub osoba przez niego zatrudniona. Jeśli pojawią się spory w związku z nienależytym wykonaniem robót, wykonawca może zrzucać odpowiedzialność na kierownika wybranego przez inwestora. Rację niełatwo będzie udowodnić.

Czy warto mieć inspektora nadzoru inwestorskiego?

Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest konieczne. Ponieważ jednak przyjęło się, że kierownik budowy jest reprezentantem wykonawcy, warto, by i inwestor miał na budowie swojego przedstawiciela, który będzie nadzorował prace i dbał, by roboty były prowadzone właściwie.

Obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego może nałożyć na inwestora organ wydający pozwolenie na budowę, jeśli budynek lub roboty budowlane są bardzo skomplikowane bądź przewidywany jest ich wpływ na środowisko.

Uwaga: funkcje inspektora nadzoru inwestorskiego może pełnić jedynie osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności.

Jeśli budowa domu wymaga ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego różnych specjalności, inwestor powinien wyznaczyć jednego z nich jako koordynatora.

Nadzór autorski

Nadzór autorski polega na sprawdzaniu, czy roboty budowlane są zgodne z projektem, a także na rozstrzyganiu, czy możliwe jest wprowadzenie rozwiązań innych niż przewidziane w projekcie, jeśli takowe zgłaszają kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego.

Nadzór autorski nie zawsze jest wymagany ustanowienie go bardzo często jest wynikiem ustaleń pomiędzy inwestorem a autorem projektu (zob.: Bez projektu ani rusz, ŁD 7/2002). Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Może też w uzasadnionych sytuacjach (gdy np. projekt jest bardzo skomplikowany) żądać tego organ wydający pozwolenie na budowę. Pełnienie nadzoru autorskiego można zlecić nie tylko projektantowi, lecz także innej osobie o odpowiednich kwalifikacjach.

Uwaga: nie jest dopuszczalne łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (kierownik stoi po stronie wykonawcy, inspektor zaś inwestora). Możliwe jest łączenie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego z wykonywaniem nadzoru autorskiego oraz kierowania budową i pełnienia nadzoru autorskiego.

Podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane j.t. Dz.U. 2000, nr 106, poz. 1126, z późn. zm.

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>