Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Wynajem: wysokie ceny

Polacy wciąż wolą kupić mieszkanie lub wybudować dom zaciągając kredyt hipoteczny, niż decydować się na wieloletni najem. Wynika to z wielu powodów. Jednym z nich są z pewnością wysokie ceny najmu, zwłaszcza że w ostatnich latach obserwujemy zwiększony popyt na takie lokale. O zwiększonej popularności najmu najlepiej świadczą liczby - o 95% wzrosła w Polsce w latach 2009-2014 liczba najemców - tak wynika z danych Eurostatu na temat najmu na zasadach rynkowych. Oznacza to, że już ponad 1,6 mln Polaków wynajmuje lokum.

Gdzie i jak szukamy ofert mieszkania czy domu do wynajęcia? Obecnie najlepszym i najpopularniejszym narzędziem jest internet. W sieci możemy znaleźć tysiące ogłoszeń, które dodatkowo sami możemy doprecyzować według własnych wymagań, wybierając między innymi rodzaj nieruchomości (rynek pierwotny czy wtórny), powierzchnię, liczbę pokoi. Choć oczywiście nie mniej istotne są inne czynniki, takie jak stan lokalu, jego wyposażenie, standard wykończenia, lokalizacja, opłaty dodatkowe. Ważne jest również otoczenie, zagospodarowanie przestrzeni zielonej itp. Wiadomo, że im te kryteria będą wyższe, tym większa będzie cena, którą zaproponujemy za wynajem, a najemca będzie gotów ją zapłacić.

* na bazie 98 243 ogłoszeń, w złotych,  źródło: DomiPorta

Wynajem: elementy umowy

Zarówno właściciel nieruchomości (zanim przekaże najemcy klucze), jak i wynajmujący (zanim się wprowadzi), powinni wcześniej ustalić warunki, na jakich będzie się to odbywać. Najlepiej w tym celu zawrzeć umowę najmu. Umowę tę powinno się sporządzić w formie pisemnej, jednak dla najmu krótkoterminowego (do roku) nie ma takiego obowiązku.

Umowa najmu powinna chronić zarówno interesy wynajmującego, jak i najemcy. Im bardziej jest ona szczegółowa, tym lepiej dla stron i ich wzajemnych interesów. W każdej takiej umowie powinny się znaleźć określone przepisami obowiązkowe elementy, których nie można pominąć. Są to:

- miejsce i data zawarcia umowy;

- określenie stron;

- dokładne określenie przedmiotu najmu (opis lokalu, wskazanie jego powierzchni, usytuowania, sąsiedztwa itp.);

- wysokość czynszu oraz ewentualnie innych opłat, terminy i sposoby ich płatności;

- kwota kaucji oraz sposób jej rozliczenia - jeśli taka zostaje pobrana przy podpisywaniu umowy;

- zastrzeżenie możliwości do dokonywania zmian w lokalu (np. przebudowy, zmiany wyposażenia);

- szczególne wytyczne co do sposobu korzystania z lokalu (np. prawo wynajmującego do podnajęcia lokalu osobie trzeciej);

- czas trwania umowy;

- warunki wypowiedzenia umowy;

- prawa i obowiązku stron umowy;

- zapisy co do kar umownych (np. za zniszczenie lokalu, opóźnieniach w opłatach);

- podpisy stron.

Rozglądając się za atrakcyjną nieruchomością do wynajęcia, nie zapominajmy o tradycyjnych formach poszukiwania ofert, jak na przykład lokalna prasa lub nawet słupy ogłoszeniowe. Możemy również udać się do profesjonalnego biura nieruchomości, które znajdzie dla nas sprawdzoną ofertę oraz poprowadzi bezpiecznie przez cały proces najmu.

Wynajem: koniec umowy

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Warunki jej wypowiedzenia powinny być precyzyjnie ustalone - pozwoli to na zabezpieczenie najemcy przed wypowiedzeniem umowy z dnia na dzień oraz interesów wynajmującego.

Umowa zawarta na czas oznaczony kończy się wraz z upływem określonego w niej terminu, przykładowo może być zawarta na okres dwóch lat. W drugiej sytuacji, gdy nie wskazaliśmy konkretnej daty, zakończeniem najmu będzie dzień upływu okresu wypowiedzenia. Zarówno jedną, jak i drugą stronę obowiązują w tym przypadku ustawowe okresy wypowiedzenia, z reguły najkrótszy termin to miesiąc.

Niekiedy umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania tego terminu i takie możliwości warto zawrzeć w umowie. Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje, gdy najmujący:

- zalega z czynszem (za 3 kolejne okresy płatności i pomimo wcześniejszego uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności nadal tego nie uregulował);

- użytkuje lokal w sposób niewłaściwy i niezgodny z przeznaczeniem (urządza głośne i hałaśliwe przyjęcia) bądź gdy wynajmuje, podnajmuje albo oddaje do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Natomiast ze strony wynajmującego prawo do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia powstaje wtedy, gdy wady wynajmowanej nieruchomości uniemożliwiają korzystanie z niej (np. na ścianach pojawiła się pleśń, dokucza nam nadmierny hałas z okolicy).

Uwaga! Umowę najmu możemy też rozwiązać na mocy porozumienia stron. Należy to bezwzględnie zrobić na piśmie. Zgodne wypowiedzenie najmu oznacza, że obie strony nie mają względem siebie żadnych roszczeń (w tym finansowych).

Wynajem: podatek od dochodów z najmu

Uzyskiwanymi środkami z najmu należy podzielić się z fiskusem, czyli zapłacić podatek - jest to bowiem nasz przychód. Możemy to zrobić albo według skali podatkowej - stawek 18% i 32% , albo też skorzystać z 8,5% ryczałtu.

Przy ryczałcie nie ustala się kosztów najmu (np. opłat za wodę, prąd, gaz czy wywóz śmieci albo ubezpieczenie). Opodatkowaniu podlega tylko przychód z najmu. Aby rozliczać się ryczałtowo, trzeba złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie. Osoby rozpoczynające najem w trakcie roku podatkowego zobowiązane są złożyć je do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, ale nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu z tego tytułu. Z wpływów opodatkowanych ryczałtem należy się rozliczyć w odrębnym zeznaniu podatkowym (PIT 28), składanym do 31 stycznia roku następnego.

Natomiast przy skali podatkowej - choć stawka podatku jest wyższa - przychód z najmu pomniejsza się o wymienione wcześniej koszty i wykazuje w zeznaniu podatkowym PIT 36, które składa się do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Tak więc decyzja o tym, na który wariant się zdecydujemy, zależy od konkretnego przypadku.

Wybór sposobu opodatkowania następuje poprzez złożenie oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego i obejmuje dochody uzyskane z najmu w danym roku kalendarzowym. Termin złożenia oświadczenia mija 20 stycznia każdego kolejnego roku. Zatem nie można się rozmyślić i zmienić sposobu opodatkowania w trakcie roku kalendarzowego.

Jeśli wynajmowana nieruchomość należy do małżonków, to wybór sposobu opodatkowania całości przychodu przez jednego z nich wyrażony w oświadczeniu za cały dany rok podatkowy jest wiążący, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków.
Uwaga! Podobnie jak przy skali podatkowej, rozliczający się ryczałtem wpłacają co miesiąc zaliczki na konto urzędu skarbowego. Mają na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po tym, za który płacą podatek.

Wynajem: co to jest najem okazjonalny?

Obecnie obowiązują również przepisy, które pozwalają na tak zwany najem okazjonalny. Jest to najbezpieczniejszy rodzaj najmu dla osób wynajmujących. Wzmacnia on ich prawa, ale tylko tych, którzy legalnie rozliczają się z dochodów z najmu. Do umów najmu okazjonalnego - pod warunkiem zgłoszenia ich właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu - nie stosuje się bowiem części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi właściciel nie może wyrzucić niesumiennego, uciążliwego najemcy, który nie chce się wyprowadzić z wynajmowanego domu, mimo że umowa najmu została rozwiązana. Wyroki eksmisyjne często były (i są) nieskuteczne, ponieważ aby dokonać eksmisji, lokator musi otrzymać lokal socjalny. Nie można także eksmitować określonej grupy osób, na przykład rodziców z małoletnimi dziećmi czy kobiet w ciąży.

W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny (przy zwykłym najmie trwa on od 1 listopada do 31 marca, uniemożliwiając w tym czasie eksmisję). Zatem w praktyce właściciel może się łatwiej pozbyć lokatora. Ponadto można wyeksmitować z wynajmowanego domu kobiety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych.

Umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Do umowy powinna być dołączona gwarancja notarialna, czyli obowiązkowe oświadczenie najemcy, złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Dodatkowo najemca będzie musiał wskazać (w umowie albo oświadczeniu notarialnym) inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji. Wymagane też będzie oświadczenie właściciela zapasowego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego rodziny w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Gdy najemca będzie nadal zajmował lokal, choć nie ma do tego żadnych podstaw prawnych, wówczas właściciel na podstawie oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, po uprzednim doręczeniu najemcy żądania opróżnienia lokalu, może złożyć do sądu wniosek o nadanie oświadczeniu najemcy klauzuli wykonalności. W tym momencie dokument ten staje się tytułem wykonawczym i uprawnia komornika do przeprowadzenia egzekucji i dokonania eksmisji nierzetelnych najemców.

Uwaga! Z formy, jaką jest najem okazjonalny nie wszyscy mogą skorzystać. Dotyczy on bowiem wyłącznie osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej.

Właściciel nieruchomości na podstawie najmu okazjonalnego może - przynajmniej w teorii - łatwiej doprowadzić do eksmisji najemcy zalegającego z płatnościami.

Wynajem: prawa i obowiązki stron umowy najmu

Istotnym elementem umowy najmu jest dokładne określenie praw i obowiązków stron co do wynajmowanego lokalu.

Głównym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu najemcy w odpowiednim stanie. Wynajmujący musi ponadto zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń oraz elementów wyposażenia technicznego (po jego stronie leży m.in. naprawa/wymiana wewnętrznej instalacji wodociągowej, elektrycznej, wymiana pieca gazowego, stolarki okiennej itp.). Najemca zaś ma przede wszystkim w terminie regulować należności z tytuły wynajmu. Ponadto ma obowiązek utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Jest także zobowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (dotyczy to najmu mieszkań), jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemca nie może także oddawać osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego w korzystanie odpłatne lub nieodpłatne, bez pisemnej zgody wynajmującego. W umowie wskazuje się często także, że najemca jest zobowiązany do umożliwienia wynajmującemu dokonywania okresowych kontroli.

Dodatkowo warto w umowie dokonać opisu stanu technicznego lokalu. Będą to informacje związane z wyposażeniem lokalu, standardem itp. Jest to o tyle istotne, że w razie sporu można w łatwy sposób udowodnić co stanowiło wyposażenie lokalu oraz w jakim stanie zostało przekazane najemcy.

Jeszcze zanim przekażemy/odbierzemy klucze, warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy lokalu.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami), Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie  gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zmianami), Ustawa z dnia  z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym ( Dz. U. Nr 144 poz. 930 z 1998 r. ze  zmianami), Ustawa z dnia  26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 r. ze zmianami).