Dom prefabrykowany. Od projektu do realizacji

Wielu inwestorów wciąż jednak nieufnie podchodzi do technologii prefabrykacji. Wolą dom murowany, gdyż – ich zdaniem – jest solidniejszy, trwalszy, a technologia tradycyjna – powszechnie znana. Być może zła opinia, która ciągnie się za prefabrykatami wynika również z tego, że kiedyś wykorzystywano do wznoszenia takich budynków rzeczywiście materiały kiepskiej jakości. Do tego dochodziło niedbalstwo ze strony wykonawców i ostatecznie taki dom nie spełniał ani parametrów, ani potrzeb i oczekiwań przyszłych mieszkańców. Obecnie nowoczesna prefabrykacja to zupełnie inne materiały oraz sposób budowy. Stosując tę technologię, unikamy błędów konstrukcyjnych oraz mostków cieplnych, a to znacznie obniża rachunki za eksploatację budynku oraz konieczność wykonywania częstych remontów lub poprawek. Jest to możliwe dzięki temu, że każdy element z prefabrykatów jest poddawany surowej kontroli technicznej na każdym etapie produkcji - od projektowania po montaż końcowy. W efekcie otrzymujemy dom, który spełnia identyczne wymagania zarówno jeśli chodzi o jakość, bezpieczeństwo, jak i parametry cieplne co dom stawiany w technologii tradycyjnej. Jak taki dom powstaje? W tym artykule spróbujemy przeprowadzić Państwa po kroku przez całą procedurę.

Czym jest prefabrykacja?

Domy prefabrykowane to budynki, które są wstępnie produkowane w fabryce, a następnie transportowane na działkę, gdzie - przy użyciu ciężkiego sprzętu - są dowożone na budowę i montowane.

W prefabrykacji, większość prac jest przeprowadzanych na linii produkcyjnej, w kontrolowanych warunkach, co minimalizuje wpływ czynników zewnętrznych, takich jak warunki pogodowe, na proces budowy. Nie interesuje nas chociażby konieczność zachowania wymaganych przerw technologicznych na poszczególnych etapach prac, a to przekłada się między innymi na szybkość i jakość robót. Elementy prefabrykowane wychodząc z fabryki są odpowiednio zabezpieczone, właściwie ocieplone, często mają już przygotowane otwory na okna i drzwi. Pełny prefabrykat może mieć nawet już zamontowaną instalację elektryczną i wykończone ściany wewnętrzne.

Dziś technologia prefabrykacji w niczym nie przypomina tej z czasów tzw. wielkiej płyty. Wyeliminowano wszystkie błędy konstrukcyjne, oraz kiepską izolację termiczną. Do tego postawiono na profesjonalne wykonawstwo – wszystko po to, aby inwestor mógł zamieszkać w zdrowym, ekologicznym i ekonomicznym domu.

Jakie są typy domów prefabrykowanych?

Wyróżniamy kilka głównych typów domów prefabrykowanych. Każdy z nich  ma swoje specyficzne właściwości izolacyjne, akustyczne i termiczne, które wpływają na komfort mieszkańców oraz koszty eksploatacji.

Domy szkieletowe (ze szkieletem drewnianym lub stalowym). Szkielet drewniany to świetny wybór, a tym ekologiczny, który zapewnia poza tym doskonałą izolację cieplną. Drewno jest materiałem naturalnym i odnawialnym, i jednocześnie lekkim, co ułatwia transport i montaż. Stosuje się przede wszystkim drewno drzew iglastych, głównie sosny lub świerku. Często też wybierany jest modrzew – wyróżnia go duża trwałość, odporność na gnicie, wilgoć, owady. Możliwe jest także użycie gatunków egzotycznych, ale – co zrozumiałe – koszt takiej budowy z uwagi na cenę drewna będzie wyższy.

Z kolei elementy prefabrykowane ze stali są bardzo wytrzymałe i odporne na działanie czynników atmosferycznych, jak również na ogień. Z tego powodu znajdują zastosowanie w większych i bardziej wymagających projektach, gdzie istotna jest trwałość i bezpieczeństwo.

• Domy z prefabrykatów betonowych i keramzyto-betonowych. To rozwiązania, które pozwalają na produkcję różnorodnych elementów takich, jak stropy, słupy, belki oraz ściany. Beton jest materiałem niezwykle wytrzymałym i solidnym. Domy prefabrykowane w tej „odmianie” cechuje też wysoka trwałość, pod tym względem praktycznie nie różnią się od budynków stawianych technologią tradycyjną. Na prefabrykaty betonowe i keramzytobetonowe chętnie stawiają osoby dbające o środowisko. Podczas ich produkcji  wytwarzana jest bowiem mała ilość opadów, a większość z nich można poddać recyklingowi.
  
  
• Domy z bali. Należą również do grupy wspomnianych wyżej prefabrykatów drewnianych. Surowcem wykorzystywanym do ich budowy jest sosna, świerk skandynawski, jodła lub modrzew albo cedr czy dąb. Domy z bali mają szereg cech, które wyróżniają je na tle konstrukcji wykonanych inną technologią. Przede wszystkim charakteryzują je dobre i niezmienne właściwości izolacyjne, precyzja obróbki, wysoka wytrzymałość, a także odporność na zniszczenia, gnicie czy inwazje owadów. Ponadto takie budynki doskonale radzą sobie z regulacją wilgotności w pomieszczeniach - tworzy się w nich bardzo korzystny dla mieszkańców mikroklimat.
• 
  Domy modułowe. To najwyższy stopień prefabrykacji. Są to przestrzenne, prostopadłościenne elementy powstałe w wyniku fabrycznego połączenia prefabrykowanych elementów stropowych i ściennych. Moduły przypominają nieco klocki, które w szybki i precyzyjny sposób tworzą pełnowymiarowy budynek. Moduł sam w sobie może być gotowym obiektem, wykończonym wewnątrz i na zewnątrz z rozprowadzonymi instalacjami, białym montażem itp., lub może to być kilka modułów składających się na budynek. Domy modułowe można wznosić z prefabrykatów wykonanych z różnych materiałów np. drewna, keramzytobetonu, czy stali. Co ważne, domy modułowe dostępne są w wielu wariantach – od domów piętrowych po parterowe, z poddaszem użytkowym lub bez. To elastyczność, którą trudno uzyskać w tradycyjnych technologiach budowy, gdzie każde odstępstwo od projektu oznacza dodatkowe koszty i czas.

Decydując się na dom prefabrykowany ostateczny koszt znany jest z góry. Może nam wydawać się wysoki, między innymi dlatego, że w krótkim terminie trzeba sfinansować całą inwestycję. Wygląda to więc inaczej, niż w przypadku budownictwa tradycyjnego, gdy koszty są rozłożone w czasie, bo opłacamy po kolei poszczególne etapy robót. Podczas budowy odchodzą nam też wszystkie bolączki operacyjne.

Planowanie i projektowanie domu prefabrykowanego

Wybór odpowiedniego domu, a w tym przypadku domu prefabrykowanego, to proces, który wymaga rozważenia wielu czynników. Od lokalizacji działki, przez formalności aż po wybór właściwego projektu budynku. Szczególnie kluczowy jest ten ostatni element. Dlatego zanim podejmiemy ostateczną decyzję, dobrze się zastanówmy, by finalnie cieszyć się domem, który jest nie tylko piękny, ale i funkcjonalny, energooszczędny oraz przyjazny dla środowiska. Na przykład, ile pokoi i łazienek potrzebujemy oraz jaki układ pomieszczeń będzie najbardziej funkcjonalny. Przy wyborze domu prefabrykowanego warto również uwzględnić styl architektoniczny, który najlepiej odpowiada naszym preferencjom estetycznym.

Poszukiwania projektu domu prefabrykowanego najlepiej rozpocząć na stronach internetowych producentów takich budynków. Zwykle mają oni już gotowe projekty, które zostały wcześniej przetestowane, a wykonawca ma pełną świadomość jak będzie przebiegała budowa. Najczęściej można też już zobaczyć, jak taki dom prezentuje się w rzeczywistości i czy jest to rozwiązanie dla nas. Ale jeśli z jakiś względów nam one nie odpowiadają, możemy zapytać o możliwość ich modyfikacji według naszych preferencji. Niektórzy proponują też stworzenie własnego, autorskiego projektu zupełnie od zera.

Firmy zajmujące się prefabrykacją mają bowiem w swoich szeregach wysoko wykwalifikowanych inżynierów wyspecjalizowanych w budownictwie prefabrykowanym w dziedzinach konstrukcji, architektury, fizyki budowli i zarządzania budową. Zazwyczaj oferują kompleksową realizację inwestycji – od A do Z, dbając przy tym o jakość, rzetelność i terminowość wykonania prac. My, dzięki temu nie musimy bieżąco nadzorować swojej działki, sprawdzać czy ekipa budowlana pojawiła się danego dnia w pracy, oraz dopłacać za rozwiązania, które z różnych powodów jednak nie znalazły się w pierwotnej wycenie.  

Możemy również udać się do pracowni architektonicznych, oferujących bogate katalogi projektów gotowych. Wybieramy budynek, który wielkością odpowiada naszym potrzebom, ma funkcjonalny układ pomieszczeń, jest dla nas akceptowalny pod względem cenowym i który trafia w nasz gust.

Reasumując: nad projektem trzeba się spokojnie zastanowić, przemyśleć, czy będzie nam pasował nie tylko pod względem wyglądu, ale też funkcjonalności, parametrów energetycznych i związanych z nimi, szacowanych kosztów eksploatacji. Projekt należy dopasować do specyfiki działki. Chodzi nie tylko o logistykę i koszt transportu komponentów na miejsce docelowe, ale również koszty związane z zapotrzebowaniem energetycznym gotowego domu prefabrykowanego, a te zależą także od czynników środowiskowych, takich jak choćby nasłonecznienie, czy ekspozycja względem stron świata. Nie możemy oczywiście zapomnieć, aby dokonać adaptacji takiego projektu przez uprawnionego do tego architekta (o szczegółach adaptacji i kosztach z tym związanych pisaliśmy w numerze 3/2025 ŁD).

Zakres prac w przypadku domu prefabrykowanego jest zazwyczaj ustalany przez producenta. Możemy wybrać wariant z domem w stanie surowym zamkniętym (postawienie ścian, budowę stropów, wstawienie okien, drzwi wejściowych, ścianek działowych, ułożenie pokrycia). Drugi wariant, stan deweloperski, obejmuje wykończenie z zewnątrz, jednak nie w pełni wewnątrz (brak armatury sanitarnej i osprzętu elektrycznego). Trzeci wariant jest stanem pod klucz, co oznacza gotowość do wprowadzenia. Taki dom można potem wyposażyć w panele słoneczne, rekuperator i pompę ciepła.

Uwaga!  Prefabrykacja nie wybacza błędów i jeśli proces produkcji już się rozpocznie, to najczęściej już niewiele możemy zmienić w zatwierdzonym projekcie.

Realizacja, czyli transport i montaż domu prefabrykowanego

Jak wspomnieliśmy, gdy elementy prefabrykowane są gotowe, czas na transport na docelowy plac budowy, czyli na naszą działkę. Ważne jest, aby plac ten był odpowiednio przygotowany – muszą być wykonane fundamenty, na których zostaną osadzone prefabrykaty. Je możemy wykonać samodzielnie lub z pomocą producenta domów prefabrykowanych, który często oferuje taką usługę w ramach swojej działalności lub korzysta z pomocy zaufanych, sprawdzonych ekip. Najczęściej do posadowienia domu prefabrykowanego wybierane są płyty fundamentowe. Mają wysoką termoizolacyjność i gwarantują stabilność całej konstrukcji.  Co więcej, ich stworzenie zajmuje też mniej czasu niż w przypadku ław fundamentowych. Przed rozpoczęciem montażu należy również pamiętać, aby sprawdzić, czy wszystkie ciężkie urządzenia transportujące nasz dom na plac budowy, dotrą tam bez żadnych przeszkód.

Sam montaż prefabrykatów jest niesamowicie prosty i szybki. Przypomina  nieco układanie puzzli – wszystko idealnie ze sobą współgra. W zasadzie w ciągu kilku dni dom jest gotowy, a po kilku tygodniach lub maksymalnie miesiącach można w nim zamieszkać, co jest absolutnie niemożliwe w przypadku tradycyjnej technologii. Poza tym prace nie są uzależnione od warunków atmosferycznych. W praktyce oznacza to, że montaż może być wykonany o dowolnej porze roku.

Taki dom jest bezpieczny, trwały, niezawodny i spełnia wszelkie obowiązujące normy, w tym najważniejsze wytyczne ujęte w Warunkach Technicznych. To ważna informacja, szczególnie dla tych wszystkich, którzy jak wspomnieliśmy mają obawy co do tego, że taki dom „nie da sobie rady w naszym klimacie”. Po złożeniu wszystkich elementów wykonuje się instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne oraz grzewcze,  i - w zależności od projektu - wentylację mechaniczną z rekuperatorem, klimatyzację, instalację fotowoltaiczną oraz instalację smart home. Wszystkie te prace prowadzone są pod okiem koordynatora budowy, oszczędzając inwestorowi czasu i stresu związanego z budową. Kolejny etap to prace wykończeniowe na zewnątrz budynku. To czas na wykonanie elewacji wraz z jej ociepleniem i tynkiem, montaż pokrycia dachowego, obróbki blacharskiej, a także rynien i kominów. Dodatkowo realizowane są prace wykończeniowe wewnątrz domu, takie jak malowanie, montaż podłóg czy wykończenie elewacji. Ostatnim etapem jest kontrola jakości, sprawdzenie szczelności oraz testy instalacji, aby upewnić się, że wszystkie elementy działają zgodnie z projektem. Po odbiorze dom prefabrykowany jest gotowy do zamieszkania.

Na koniec dodajmy rzecz równie istotną - budowa jest nie tylko prosta i szybka, ale i … czysta.  Na działkę przyjeżdża gotowy zestaw elementów, uprzednio posortowanych i ułożonych w odpowiedniej kolejności. To powoduje, że nie ma konieczności składowania i przechowywania budulca. To również brak jakichkolwiek nadwyżek, czy innych pozostałości po procesie budowy.