Jak zbudować i sfinansować dom prefabrykowany?

Domy wznoszone w technologii prefabrykowanej to przyszłość budownictwa. Dzięki precyzyjnie przygotowanym w fabryce elementom oraz najwyższej jakości materiałom gwarantują pełną powtarzalność konstrukcyjną, a to oznacza gwarancję najlepszych parametrów i doskonałe dopasowanie poszczególnych komponentów. Tak skrupulatny proces sprawia, że domy prefabrykowane spełniają wszelkie wymagania pod kątem izolacyjności termicznej, akustycznej czy przepisów przeciwpożarowych (wciąż panuje błędne przekonanie, jakoby prefabrykowane domy, zwłaszcza drewniane, były podatne na pożary).

Krótko mówiąc – są energooszczędne, komfortowe i bezpieczne. Co więcej, budowę takich domów liczymy w miesiącach, a nie w latach. To szczególnie ważne dla inwestora, ponieważ pozwala mu już na początku budowlanej drogi oszacować koszty realizacji całej inwestycji. Na koniec dodajmy i podkreślmy jednocześnie, że prefabrykacja – zwłaszcza ta dotycząca domów w szkielecie drewnianym – to technologia przyjazna środowisku naturalnemu i mająca istotny wpływ na komfort naszego życia, a więc odpowiadająca na wyzwania naszych czasów, takie jak ekologiczne budownictwo, oszczędne gospodarowanie zasobami i przeciwdziałanie zmianom klimatu.

Startujemy, czyli jak to zrobić?

Dokumentacja i sprawy urzędowe

Przepisy nie różnią się tu od tych dotyczących domów wznoszonych z pomocą tradycyjnej technologii. W przypadku każdej budowy, nie tylko domu prefabrykowanego, pierwszym krokiem jest zakup działki. Przypomnijmy, najbardziej pożądane są działki uzbrojone w media, o regularnych kształtach – zbliżone do kwadratu lub prostokąta, szczególnie z wjazdem od strony północy. Na takiej działce łatwiej o wybudowanie domu z najbardziej funkcjonalnym układem pomieszczeń w budynku, pozwalając optymalnie wykorzystać światło słoneczne. Następnie, zanim wybierzemy projekt, musimy uregulować wszystkie kwestie związane z gruntem. Najważniejsza jest znajomość księgi wieczystej oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie musimy zająć się pozostałymi formalnościami: zgłoszeniem budowy lub pozwoleniem na budowę (jeśli jest wymagane).

Uwaga! Zgodnie z polskim prawem, w sytuacji stawiania domu, w tym prefabrykowanego budowa nie wymaga już pozwolenia. Dotyczy to co do zasady budynków do 70 m2 o maksymalnie 2 kondygnacjach. Procedury zostały więc zredukowane do absolutnego minimum, ale nie zniesione w zupełności – planowane prace wciąż trzeba zgłosić w urzędzie miasta albo starostwie powiatowym. Oczywiście budowa nadal musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki nie istnieje, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Ułatwienia nie wpływają na konieczność przeprowadzenia czynności projektowych i realizacji budowy w sposób określony innymi przepisami prawa budowlanego, a w szczególności Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Projekt

Nad projektem trzeba się spokojnie zastanowić, przemyśleć, czy będzie nam pasował nie tylko pod względem wyglądu, ale też zaproponowanej technologii budowy, funkcjonalności, parametrów energetycznych i związanych z nimi, szacowanych kosztów późniejszej eksploatacji. Szukając projektu domu prefabrykowanego, zaczynamy od wizyty na stronach jednego lub kilku producentów takich budynków czy to w szkielecie drewnianym, betonowym, czy stalowym. Zwykle mają już oni gotowe propozycje, ale jeśli z jakiś względów nam one nie odpowiadają, możemy zapytać o możliwość ich modyfikacji według naszych potrzeb. Niektórzy proponują też stworzenie własnego, autorskiego projektu zupełnie od zera. Poza tym możemy umówić się z firmą na stopień wykończenia domu prefabrykowanego – budowa może się zakończyć w stanie surowym, deweloperskim albo pod klucz. Możemy także udać się do pracowni architektonicznych, oferujących bogate katalogi projektów gotowych. Ostatecznie wybieramy budynek, który wielkością odpowiada naszym potrzebom, i jest dla nas akceptowalny pod względem cenowym. Przypomnijmy, do wyboru mamy kilka metod prefabrykacji. Wśród nich wyróżniamy m.in.:

domy w technologii szkieletowej (ze szkieletem stalowym lub drewnianym),
domy z bali,
domy z prefabrykatów betonowych,
domy z prefabrykatów keramzytobetonowych,
domy modułowe.

Uwaga! Pamiętajmy że po wyborze projektu konieczna jest jego adaptacja do naszej działki i warunków, jakie na niej planują, a przede wszystkim do wytycznych z zakresu decyzji o warunkach zabudowy czy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Stanowi ona gwarancję, że obiekt będzie zgodny z obowiązującymi przepisami, wytycznymi projektowymi oraz bezpieczny w użytkowaniu. Wśród zmian dokonywanych w projekcie w ramach adaptacji można wymienić m.in. zmianę kątów nachylenia połaci dachowych, zmianę położenia okien lub zmianę technologii wykonania stropu. Zmiany dzielimy na istotne i nieistotne – więcej na ten temat pisaliśmy w numerze 6/2024 ŁD).

Mechanizacja procesów produkcyjnych na hali oraz szybkość realizacji na placu budowy to główne atuty technologii prefabrykacji, z którą nie mogą równać się inne metody wznoszenia domów jednorodzinnych. Taki budynek idealnie wpasowuje się w ekologiczne trendy, pozwala zaoszczędzić czas, a przede wszystkim – dba o budżet inwestora.

Przygotowanie działki i fundamentów

Budowę musi poprzedzić przygotowanie odpowiednich fundamentów. Możemy zdecydować się na ławy fundamentowe (tradycyjny fundament), albo płytę fundamentową. Ta ostatnia opcja jest szczególnie warta polecenia gdyż płyta ma wysoką termoizolacyjność, a wykonanie jej zajmuje też mniej czasu niż w przypadku ław fundamentowych. Fundamenty powinny być dodatkowo zabezpieczone przed wilgocią i utratą ciepła, należy również pamiętać o zapewnieniu mediów, takich jak kanalizacja, woda czy prąd.

Produkcja, transport i montaż domu

Elementy prefabrykowane wykonuje się na hali produkcyjnej przy użyciu nowoczesnych linii technologicznych i w kontrolowanych warunkach. Są one już odpowiednio zabezpieczone, właściwie ocieplone, często mają już przygotowane otwory okienne i drzwiowe. Pełny prefabrykat może mieć nawet już zamontowaną instalację elektryczną i wykończone ściany wewnętrzne. Takie elementy przewożone są przy pomocy ciężkiego sprzętu na miejsce docelowe. Posadowienie budynku najczęściej nie trwa dłużej niż 1-4 dni robocze, w zależności od jego rozmiarów. Przypomina to nieco układanie puzzli – wszystko idealnie ze sobą współgra. Dzięki temu budowa trwa nieporównywalnie szybciej niż w przypadku domu murowanego, unikamy chociażby czasochłonnych prac mokrych i wszelkich innych ograniczeń związanych z niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi. I co warte podkreślenia – dzięki temu, że na działkę przyjeżdżają gotowe i posortowane zestawy, nie ma konieczności składowania i przechowywania budulca. To również brak jakichkolwiek nadwyżek, śmieci czy innych pozostałości po procesie budowy.

Prace wykończeniowe i instalacyjne

Po zmontowaniu domu, w pierwszej kolejności, jeśli nasza umowa tego nie zawiera, układamy pokrycie dachowe. Jest to jedyny etap, który należy wykonać bezpośrednio po zainstalowaniu konstrukcji prefabrykowanej. Kolejne kroki, takie jak np. wykonanie wylewek oraz wszelkie pozostałe prace wykończeniowe możemy wykonywać już we własnym tempie samodzielnie lub z wybraną przez siebie ekipą. Potem już tylko pozostaje zaplanować przeprowadzkę.

Lepsza jakość elementów prefabrykowanych to wprawdzie wyższy koszt, jest to jednak równoznaczne z większą trwałością, niższym zapotrzebowaniem na energię i lepszym komfortem użytkowania domu. Jednym słowem – to korzystna inwestycja, podnosząca wartość nieruchomości, obniżająca koszty eksploatacji i poprawiająca jakość życia mieszkańców.

Czy wiesz, że…

W praktyce nie ma ograniczeń co do szerokości i wielkości budynku prefabrykowanego. Z prefabrykatów powstają i minidomki, i domy na kółkach, ale też wielopiętrowe apartamentowce oraz budynki użyteczności publicznej budowane z drewnianych prefabrykatów, bloczków betonowych czy stalowych komponentów. To, co ogranicza możliwość budowy takiego domu na działce to… infrastruktura, a konkretnie droga dojazdowa, którą musi pokonać ciężki sprzęt, wioząc gotowe ściany elementy z hali produkcyjnej. Droga powinna być utwardzona i dość szeroka (włącznie z zakrętami), sprawdźmy też wysokość napowietrznych linii energetycznych. Wiszące nisko kable są bowiem kłopotem przy operowaniu dźwigiem.

Ile kosztuje dom prefabrykowany?

Jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, który dom jest droższy: tradycyjny murowany czy prefabrykowany, nie ma. W przypadku zarówno budynku tradycyjnego, jak i domu prefabrykowanego cenę definiuje przede wszystkim stopień skomplikowania projektu i jego indywidualizacji, zakres prac, lokalizacja itp. itd. Plusem prefabrykacji z pewnością jest to, iż decydując się na dom prefabrykowany, ostateczny koszt znany jest z góry. Może nam wydawać się wysoki między innymi dlatego, że w krótkim terminie trzeba sfinansować całą inwestycję. Wygląda to więc inaczej, niż w przypadku budownictwa tradycyjnego, gdy koszty są rozłożone w czasie, bo opłacamy po kolei poszczególne etapy robót. Ale z drugiej strony, podczas „mokrej” budowy to na nas spada planowanie, nadzór oraz utrudnienia wynikające ze zmiennych warunków pogodowych. Przekłada się to później na cenę inwestycji, wydłużenie terminu realizacji, nie wspominając o ilości zmarnowanego czasu, nerwów i potencjalnych błędów wykonawczych.

Skąd wziąć pieniądze, czyli sposoby finansowania budowy

Wszyscy wiemy, że koszty wybudowania własnego domu są niemałe i dla większości stanowią spore wyzwanie. Oczywiście można wykorzystać zgromadzone oszczędności, sprzedać mieszkanie czy pożyczyć pieniądze od rodziny. Możemy też zdobyć fundusze z innych źródeł. Są nimi kredyty bankowe hipoteczne i różne formy dofinansowania całej inwestycji. Pierwsza opcja jest najbardziej popularna, ale banki wymagają zwykle odpowiednej wysokości wkładu własnego. Ponadto musimy przedstawić dość szczegółowy kosztorys prac – bank bowiem wypłaca kredyt hipoteczny na budowę domu w transzach, których kwoty muszą odpowiadać kosztom budowy domu na danym etapie.

Wsparcie finansowe znajdziemy też w ramach funkcjonujących od lat ogólnopolskich programach rządowych, także w przypadku przedsięwzięcia, jakim jest budowa domu prefabrykowanego, tym bardziej że w projekcie takiego budynku nie brakuje najnowocześniejszych urządzeń oraz rozwiązań zapewniających wysoką energooszczędność, a to ważne zwłaszcza w kontekście proekologicznej polityki Unii Europejskiej, która od lat promuje tego rodzaju budownictwo. W Polsce, jak wiemy, istnieją takie programy, jak Moje Ciepło, Mój Prąd czy Czyste Powietrze, dzięki którym możemy uzyskać dofinansowanie do zakupu i montażu nowoczesnych urządzeń oraz instalacji, które umożliwiają znacznie niższe zużycie energii, a co za tym niższe rachunki za eksploatację domu. Warto także zainteresować się lokalnymi inicjatywami - być może gmina, na terenie której zamierzamy wznieść nasz dom prowadzi programy, które mogą znacząco obniżyć koszty budowy i nie tylko.