Gdy ekipa budowlana popełnia błędy?

Małgorzata Kapelusiak, prawnik

Co zrobić, jeśli w trakcie prac budowlanych nie wszystko przebiega po naszej myśli i przestajemy być zadowoleni z ekipy? Kto rozstrzygnie ewentualne spory między zwaśnionymi stronami? Takie sytuacje na budowie się zdarzają, warto więc wiedzieć, jak sobie z nimi poradzić.

Znalezienie dobrej, solidnej ekipy przypomina czasem szukanie igły w stogu siana
Znalezienie dobrej, solidnej ekipy przypomina czasem szukanie igły w stogu siana
Shutterstock.com

Kontakty z firmami budowlanymi mogą doprowadzić do białej gorączki. Tylko w 2017 r. do miejskich lub powiatowych rzeczników konsumentów wpłynęło dokładnie 11 508 skarg w sprawach związanych z usługami remontowo-budowlanymi. To oficjalne dane. Zapewne drugie tyle osób odpuściło, bo skargi wysyłają tylko ci najbardziej zdenerwowani. Na co się skarżą? Jednym robotnicy wznieśli ściany niezgodnie z projektem, innym źle ułożyli glazurę, a jeszcze inni wzięli zaliczkę i zniknęli bez wieści. Skargi dotyczą też przekraczania terminów, używania materiałów kiepskiej jakości i rozmaitych niedoróbek.

 

Zachowanie dobrych relacji na linii inwestor-fachowcy jest możliwe. Trzeba tylko podpisać stosowną umowę
Zachowanie dobrych relacji na linii inwestor-fachowcy jest możliwe. Trzeba tylko podpisać stosowną umowę
Shutterstock.com

Fachowiec pod lupą

Co zatem zrobić, aby remont nie okazał się prawdziwą udręką? Czy są jakieś sposoby na to, aby prześwietlić niesolidnego budowlańca i spróbować zminimalizować straty? Po pierwsze – jeśli zależy nam na sprawdzonych i wiarygodnych fachowcach, odrzućmy najtańsze oferty, rażąco niska cena może nasuwać wątpliwości co do jakości usługi. Po drugie – zróbmy dokładny wywiad wśród rodziny i znajomych, być może ktoś trafił „na złotą rączkę”. Wiedząc, że ktoś z bliskich jest zadowolony z pracy danej firmy, będziemy mieli do niej większe zaufanie. Po trzecie wreszcie – zanim zatrudnimy konkretną ekipę budowlano-remontową, powinniśmy wcześniej podpisać z taką firmą umowę o roboty budowlane. Ustne deklaracje nie są zbyt pewne, a na rynku nie brakuje samozwańczych majstrów, którzy dużo mówią, a nie idzie za tym wiedza i doświadczenie oraz referencje od zadowolonych klientów.

Przypomnijmy tylko, że mając umowę na piśmie, w razie ewentualnych sporów, łatwiej nam będzie dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej. I jeszcze jedna ważna rzecz – po zakończeniu robót koniecznie należy sporządzić protokół odbioru. Niestety, inwestorzy przeważnie zaniedbują ten obowiązek. A szkoda, bo protokół jest pokwitowaniem spełnienia wzajemnych świadczeń, poza tym nie mamy dokładnego zakresu i opisu wad, które zostały dostrzeżone po zakończeniu prac, a także terminu i sposobu ich usunięcia.

Poza tym do remontu lub budowy trzeba się samemu przygotować. Nie wystarczy zlecić prace,  trzeba w miarę możliwości regularnie bywać na budowie czy w mieszkaniu, by osobiście monitorować  fachowców. Chodzi o to, aby sprawdzać postęp i jakość robót i na bieżąco reagować na ewentualne usterki czy opóźnienia. Pomysłowość niektórych ekip, ich niechlujstwo i ukrywanie wad, a nierzadko zrzucanie winy na innych wykonawców to już standard. Dlatego, jeśli zaplanowaliśmy na ten czas np. wyjazd, może lepiej go przełożyć.

 

W miarę możliwości zaglądajmy na budowę. Nasza obecność podziała mobilizująco na ekipę...
W miarę możliwości zaglądajmy na budowę. Nasza obecność podziała mobilizująco na ekipę...
Shutterstock.com

Jak zrezygnować z niesolidnej firmy?

Wielu fachowców uważa, że budowa czy remont nie są skomplikowanym zadaniem, może to robić w zasadzie każdy. Część osób daje się zwieść takim opiniom, dodatkowo tacy specjaliści zapewniają nas, że robota będzie tania, pójdzie szybko i zgodnie z planem. Niestety, w praktyce nie wszystko przebiega po naszej myśli. Fuszerki, niedoróbki i przeciąganie terminów sprawiają, że jak najszybciej chcemy pozbyć się takiej ekipy. Jak to zrobić skutecznie? W razie opieszałości oraz niestarannego działania wykonawcy, musimy przede wszystkim powiadomić firmę, że rezygnujemy z jej usług. Możemy takie oświadczenie złożyć osobiście (bezpośrednio) albo pisemnie. Co więcej, mamy prawo odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu wykonania prac i powierzyć ich poprawienie lub dokończenie innej osobie, na koszt i ryzyko wykonawcy – o szczegółach tego postępowania piszemy w dalszej części tekstu. 

Nie musimy akceptować wad

Gdy zauważymy, że prace budowlano-remontowe mają wady, nie są wykonane tak, jak było to zapisane w umowie,  możemy zażądać usunięcia tych wad, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin ich usunięcia, z zagrożeniem, że po jego upływie nie przyjmiemy naprawy. W wezwaniu powinniśmy konkretnie określić, co zostało zrobione źle, a także wskazać prawidłowy sposób wykonywania robót, np. poprzez odesłanie do dokumentacji projektowej. Wskazany przez nas termin powinien być realny, tj. powinien umożliwiać wykonawcy wywiązanie się z tego obowiązku.

Jeżeli po upływie terminu do usunięcia wad istotnych, które można naprawić, wykonawca tego nie zrobił,  mamy prawo od umowy odstąpić. Najlepiej zrobić to w formie pisemnej – listem poleconym, wraz z rozliczeniem prac. W takich przypadkach częściowe wynagrodzenie wykonawcy będzie zwykle pomniejszone  z tytułu szkód, jakie poniósł inwestor z powodu wadliwego postępowania wykonawcy. W szczególności  wiąże się to  z opóźnieniem procesu budowy lub remontu oraz kosztem dokończenia prac przez inną brygadę. Należy te koszty wyszczególnić i rozliczenie dołączyć do rozwiązania umowy wraz ze wskazaniem terminu i numeru konta, na które wykonawca ma wpłacić pieniądze. Dlatego tak  ważne jest dokumentowanie stanu rzeczy, tj. gromadzenie wszelkich dowodów w postaci rachunków, faktur czy zdjęć z poszczególnych etapów  prac,  jeśli sprawa znajdzie swój finał w sądzie. Nie zapomnijmy też, że dostarczone wcześniej przez nas, a niewykorzystane materiały, ekipa też ma obowiązek zwrócić.

Jeśli natomiast wykonawca nie usunął albo nie mógł usunąć wad nieistotnych, możemy tylko żądać obniżenia jego wynagrodzenia  w „odpowiednim stosunku” do obniżenia wartości budynku z tego powodu.

Uwaga! Jeżeli wady mają istotny charakter, a zarazem są nieusuwalne (obydwa warunki muszą wystąpić łącznie) albo gdy z okoliczności wynika, że wykonawca nie ma możliwości ich usunięcia w odpowiednim czasie, prawo odstąpienia od umowy powstaje od razu, ponieważ bezcelowe byłoby wyznaczenie terminu do ich naprawy (wyjaśnijmy, wada istotna to taka, która znacząco zmniejsza przydatność rzeczy/towaru/budynku do użytku, o nieusuwalności wady z kolei mówimy wtedy, gdy nie ma obiektywnej możliwości jej usunięcia lub/i będzie to długotrwały proces wiążący się z niewspółmiernymi kosztami).

Oczywiście, zanim zdecydujemy się na ten krok, warto spróbować dopuszczalnych przez prawo form „nacisku”, np. rozwiązać spór w drodze polubownych negocjacji. Takie rozmowy będą dla nas z pewnością lepszym rozwiązaniem niż np. szukanie nowej ekipy, co wiąże się z kolejnymi kosztami i stratą czasu. Nie mówiąc już o tym, że nie będziemy mieli gdzie mieszkać...

 

Niesolidny fachowiec potrafi nawet mały remont zamienić w wielki koszmar...
Niesolidny fachowiec potrafi nawet mały remont zamienić w wielki koszmar...
Shutterstock.com

Czerwona kartka dla wykonawcy

Prawo daje nam także możliwość zerwania umowy z ekipą w każdym czasie i to bez podania jakichkolwiek powodów. Możemy to zrobić w szczególności wtedy, gdy stracimy zaufanie do wykonawcy lub nie jesteśmy zadowoleni z jego usług, ale nie chcemy podać konkretnej przyczyny swojego odstąpienia. Jednak wówczas musimy zapłacić wykonawcy całe ustalone wynagrodzenie, które możemy zmniejszyć jedynie o to, co zaoszczędził on z tego powodu, że nie poniesie już kosztów doprowadzenia do końca robót budowlanych. Odstąpienie od umowy w tej sytuacji jest możliwe do czasu zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest skuteczne, jeżeli jednocześnie z nim, lub później, inwestor zapłacił wykonawcy umówione wynagrodzenie. W przypadku odstąpienia od umowy na ww. podstawie inwestor może jednak odliczyć z wynagrodzenia wykonawcy to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania robót w pełnym zakresie. Wykonawca nie otrzyma zatem np. zwrotu kosztów zakupu materiałów budowlanych, które miał pokryć w związku z wykonywaniem robót, ale których nie zakupił z uwagi na odstąpienie od umowy i zaprzestanie wykonywania prac.

Warto nadmienić, że wykonawca ma też prawo do odstąpienia od zawartej z nami umowy. Ma to miejsce najczęściej w takich przypadkach jak: brak materiałów koniecznych do wykonania prac lub braku terminowej wypłaty wynagrodzenia (przy wynagrodzeniu płaconym wraz z postępem prac).

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).

 

We wszystkich przypadkach zerwania umowy strony zobowiązane są do rozliczenia już wykonanych robót
We wszystkich przypadkach zerwania umowy strony zobowiązane są do rozliczenia już wykonanych robót
Shutterstock.com

Kary umowne

Gdy fachowcy zawalą terminy lub zostawią po sobie niedoróbki, uratują nas zapisy o karach umownych. Zwykle kary te dotyczą opóźnień i ewentualnych szkód z tytułu niestarannego wykonania prac. Niestety wielu wykonawców ignoruje nasze wezwania i monity z prośbą o ich naprawienie. Zdarzają się nawet i tacy, którzy potrafią zrezygnować z zapłaty, byle tylko nie pojawić się u inwestora.  Dlatego pamiętajmy, aby nigdy nie płacić całej kwoty przed zakończeniem robót!   

Brak reakcji wykonawcy powinien skutkować ostatecznym, przedsądowym wezwaniem do zapłaty, zaś po bezskutecznym terminie w nim zawartym nie pozostaje już nic innego jak skierowanie sprawy do Sądu Cywilnego z powództwem o odszkodowanie za wyrządzone straty. Zawarta umowa i dokumentacja fotograficzna nierzetelnych prac pomoże w dochodzeniu należnego odszkodowania. A termin na dochodzenie swoich praw jest długi, przedawnienie roszczeń skierowanych przeciwko wykonawcy następuje po dziesięciu latach liczonych od odbioru pracy – pod warunkiem, że inwestorem jest osoba fizyczna, dla której prowadzona budowa czy remont nie jest związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. W innym przypadku termin przedawnienia to 3 lata.

 

Niesolidny wykonawca musi liczyć się z dotkliwymi karami finansowymi za niewywiązanie się z powierzonych prac
Niesolidny wykonawca musi liczyć się z dotkliwymi karami finansowymi za niewywiązanie się z powierzonych prac
Shutterstock.com

Skomentuj:

Gdy ekipa budowlana popełnia błędy?