Między nami sąsiadami

Zapewne każdy słyszał powiedzenie „wolnoć Tomku w swoim domku”. Jednak trzeba wiedzieć, że w praktyce nie do końca na własnym terenie można robić wszystko, na co tylko ma się ochotę. Może się bowiem okazać, że nasze działania zakłócają spokój sąsiada, który nie musi się temu biernie przyglądać. I w zasadzie konflikt mamy gotowy. Dlatego spory sąsiedzkie powinny być zawsze rozwiązywane na drodze polubownej, najlepiej już w zalążku.

Stosunki sąsiedzkie w teorii

Nasze rozważania rozpoczniemy od wyjaśnienia podstawowych pojęć – prawa własności oraz tego, dotyczącego określenia nieruchomości. Czym jest zatem własność i jakie wiążą się z nią uprawnienia? Kodeks cywilny określa własność, stanowiąc, że w granicach określonych przez przepisy prawa i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może nią rozporządzać. Prawo własności dotyczy zarówno ruchomości (np. samochodu), jak i nieruchomości. A czym są nieruchomości? W dużym uproszczeniu – to odrębny przedmiot własności (grunty) oraz budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków. Mamy więc trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe.

Niekiedy wystarczy tylko delikatnie zwrócić sąsiadowi uwagę, by ten zmienił swoje zachowania. Częściej jednak konflikt sąsiedzki narasta do tego stopnia, że bez interwencji służb porządkowych czy sądu nie dochodzi do rozwiązania problemu.

Granice prawa własności oraz możliwości ograniczenia wykonywania uprawnień z nią związanych regulują przepisy prawa. W większości odnoszą się one do korzystania z rzeczy i polegają na zakazie wykonywania przez właściciela określonych działań lub na nakazie akceptowania przez niego wykonywania pewnych uprawnień wobec jego rzeczy przez osoby trzecie. Ich podstawą są zasady prawa sąsiedzkiego. Istnieje bowiem szereg regulacji prawnych dotyczących relacji pomiędzy sąsiadami, zarówno gruntowych nieruchomości, czyli np. działek budowlanych, jak i tych lokalowych, czyli np. mieszkań w blokach. Z faktu sąsiedztwa nieruchomości wynikają różnorodne sytuacje i zależności. Część z nich ma charakter naturalny, np. osunięcie ziemi (osuwiska), przedostawanie się wody deszczowej, podtopienia, przechodzenie na teren sąsiedni korzeni, gałęzi, opadanie owoców. Inne są skutkiem zaniedbania rzeczy przez właścicieli np. nieremontowany, stary dom zawalił się, a to spowodowało katastrofę budowlaną, uszkadzając sąsiednią nieruchomość. Możliwe są również sytuacje, kiedy intensywny zapach pochodzący z jednej nieruchomości jest silnie odczuwalny na nieruchomości sąsiedniej czy też dochodzi do zacienienia nieruchomości sąsiada ze względu np. na wysokie drzewa. Wszystkie te sytuacje regulują przepisy, które warto znać, aby z jednej strony umieć egzekwować swoje prawa, z drugiej nie naruszać praw sąsiadów.

Co mówi prawo?

Podstawowa zasada mówi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno- -gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Należy mieć świadomość, że działanie podejmowane wobec lub na jednej nieruchomości, wykonywane w ramach prawa własności tej nieruchomości, mogą oddziaływać także na nieruchomości sąsiednie. Takie czynności określane są mianem immisji.

Immisja to zawsze działanie na własnym gruncie, którego skutki rozciągają się na grunt sąsiada. Immisje mogą być:

• 1) bezpośrednie – świadome i bezprawne, a ich podstawowym celem pozostaje ingerencja w inne prawo własności. Przykładem tego typu immisji jest wyrzucanie na teren sąsiada nieczystości, o albo też sztuczne skierowanie na nią wód opadowych ze swojego dachu, w efekcie czego na gruncie sąsiada gromadzi się woda, powodując podtopienia.
• 2) pośrednie, dzielące się na immisje materialne i niematerialne.  Immisje materialne pośrednie przybierają postać przenikania na sąsiednie nieruchomości dosłownie cząstek materii lub pewnych energii. Konkretnie – tego typu immisje wynikają niejako w sposób naturalny, kiedy korzystamy z nieruchomości. To ujemne oddziaływanie to: hałas, pyły, sadze, gazy, szron, ciepło, zacienienie (naturalne rozrastanie się roślin może pozbawiać sąsiada nie tylko światła, ale też perspektywy – przestrzeni), a także wiąże się z pyleniem kwiatów i opadaniem liści na inne działki), promieniowanie, zapach, wstrząsy, zadymienie, zapylenie, a nawet światło. W ostatnim czasie szczególne znaczenie ma problem tzw. niskiej emisji związanej z emitowaniem do powietrza produktów spalania w celach opałowych różnych przedmiotów, czego efektem jest wielokrotne przekroczenie norm pyłów zawieszonych. Immisje niematerialne pośrednie oddziałują natomiast na stan psychiczny właściciela nieruchomości sąsiedniej, m.in. na poczucie bezpieczeństwa i estetykę. Mogą wywoływać u niego różnego rodzaju negatywne emocje, jak strach, stres, odrazę. Mogą również stanowić zagrożenie dla dóbr osobistych właścicieli. Możliwe jest również wywoływanie poczucia zagrożenia czy dyskomfortu psychicznego związanego z nieestetycznym widokiem sąsiedniej nieruchomości.

Która nieruchomość to nieruchomość sąsiednia?

Nieruchomość sąsiednia to nie tylko nieruchomość fizycznie granicząca z naszą, z której dochodzą immisje (a więc na której znajduje się źródło zakłóceń). To również każda inna nieruchomość narażona na szkodliwe wpływy takich immisji. Na przykład hałas z warsztatu samochodowego czy przykry zapach może przeszkadzać także mieszkańcom nieruchomości położonych w nieco dalszym sąsiedztwie od źródła zakłóceń.

Uciążliwość sąsiada czy nasza nadwrażliwość?

Pamiętajmy, że niedozwolone nie są wszystkie immisje, a tylko te spośród nich, które zakłócają korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę, przy czym może to być różnie rozumiane, w zależności m.in. od stanu miejscowych stosunków. Wykonywać własne prawo własności można wszakże jedynie do granic, w których nie zostanie przekroczona szkodliwa ingerencja w nieruchomości sąsiednie. W pierwszej kolejności oceniamy zatem skalę zakłóceń. Warto skonsultować się w tej kwestii z prawnikiem, który pomoże nam określić, czy immisje z sąsiedniej działki są dozwolone czy też nie. Miarę tę oceniać należy bowiem w sposób zobiektywizowany, niezależny od punktu widzenia właściciela nieruchomości, jego wrażliwości, emocji, doświadczeń, czy potrzeb. Punktem odniesienia są odczucia przeciętnego człowieka. Przyjmuje się, że przy ocenie przeciętnej miary zakłóceń należy zbadać ich częstotliwość, porę, intensywność, ich skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje. W przypadku przekroczenia uprawnień przez właściciela nieruchomości „wyjściowej″ drugiemu przysługuje roszczenie do sądu powszechnego o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. W niektórych przypadkach – przy immisjach niematerialnych pośrednich – poszkodowany właściciel może też złożyć roszczenie do sądu z tytułu naruszenia jego dóbr osobistych. Dobry prawnik pomoże skonstruować odpowiedni pozew i zapewnić przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Jak to rozwiązać?

Czyje to jabłko? Owoce, które spadły z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni, należą do właściciela tego gruntu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny, a więc jest własnością Skarbu Państwa lub należy do jednostek samorządu terytorialnego i służy ogólnie danej społeczności (np. nieruchomości kościelne przeznaczone na potrzeby kultu religijnego). A zatem owoce drzewa lub krzewu, czyli: jabłka, gruszki, ale także np. szyszki, które opadły na inną nieruchomość gruntową stanowią pożytki naturalne tej ostatniej nieruchomości. Właścicielem tych opadłych jabłek czy gruszek jest więc właściciel nieruchomości, na którą owoce opadły lub też inna osoba, której przysługuje uprawnienie do pobierania pożytków tej nieruchomości.

Drzewa na granicy działek

Właściciel drzewa lub krzewu zachowuje prawo własności rosnących na nich owoców i gałęzi także wtedy, gdy zwisają one nad sąsiednią nieruchomością. Prawo sąsiedzkie umożliwia pozyskanie takich pożytków również wówczas, kiedy są one niedostępne z nieruchomości ich właściciela. Nie dotyczy to oczywiście opisanej już powyżej sytuacji, gdy owoce opadły już na sąsiedni grunt. Czyli sąsiad nie może zakazać wstępu na swoją nieruchomość właścicielowi nieruchomości sąsiedniej w przypadku, gdy chce on usunąć gałęzie lub owoce zwieszające się z drzew rosnących na jego nieruchomości. Wejście na grunt sąsiedni w celu celem usunięcia zwieszających się gałęzi lub owoców jest działaniem legalnym, a więc zgodnym z prawem. Mimo to, jeśli takie wejście
spowodowało jakąkolwiek szkodę na nieruchomości sąsiedniej, konieczne jest jej naprawienie. Właścicielowi sąsiedniej nieruchomości, który poniósł szkodę, przysługuje prawo wystąpienia do sądu z roszczeniem odszkodowawczym. Co zrobić w sytuacji, gdy niechciane przez nas gałęzie i owoce zwieszają się z sąsiedniego gruntu? Nie musimy czekać, aż sąsiad podejmie z własnej inicjatywy opisane wyżej działania. Możemy jako właściciel nieruchomości wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia. W sytuacji, gdy sąsiad z niego nie skorzysta i nie usunie gałęzi i owoców w tym terminie, możemy je zachować dla siebie.

Przerastanie gałęzi

Uprawnienia właściciela nieruchomości, w któryj przestrzennych granicach znajdują się korzenie przerastające z sąsiedniej nieruchomości, są zdecydowanie szersze niż wobec gałęzi i owoców. Właściciel takiej nieruchomości może obciąć i zachować korzenie, czyli dobrowolnie nimi rozporządzać oraz korzystać z nich zgodnie ze swoim życzeniem. Nie ma też obowiązku uprzedzać o swym zamiarze właściciela drzewa lub krzewu, niemusi również umożliwiać mu wejście na swoją nieruchomość, by je usunąć. Właściciel drzewa nie ma żadnych uprawnień, by przeciwstawić się działaniu właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Mury, płoty na granicy działek

Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. Korzystający z wymienionych urządzeń zobowiązani są zatem ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Przykład: Jeśli chcemy pomalować płot, to mamy prawo żądać od sąsiada zwrócenia połowy kosztów zakupu farby, nawet jeśli to my ten płot postawiliśmy. Jeśli sąsiad nie będzie chciał tego zrobić, mam prawo zwrócić się do sądu.

Jest to jednak – według przepisów prawa – domniemanie usuwalne. Można je znieść, np. powołując się na umowę z udziałem właścicieli uprawnionych do wspólnego używania, zgodnie z którą ustalili oni inne zasady w tej kwestii. Zasady takie zgodnie sąsiedzi mogą ustalić dowolnie. Możliwy jest również inny rozkład zobowiązań finansowych, jeżeli wynika to z umowy lub innego porozumienia. Wskazana powyżej zasada dotyczy sytuacji, gdy właściciele sąsiednich nieruchomości nie uregulowali tych kwestii inaczej, a najczęściej sytuacji, gdy nie byli w stanie porozumieć się w tej kwestii.

Cisza nocna

Jednym z najczęstszych powodów sporów z sąsiadem jest zakłócanie spokoju, zwłaszcza poprzez hałas w późnych godzinach wieczornych lub nocą.

Cisza nocna nie jest ogólnie zdefiniowana i jest to pojęcie pozanormatywne, niezależnie od tego, czy chodzi o domy jednorodzinne czy mieszkania w blokach. W obu przypadkach może wystąpić naruszenie przepisów art. 51 Kodeksu wykroczeń. Z punktu widzenia prawa cywilnego, problem ten dotyczy immisji, a dodatkowo mogą mieć zastosowanie przepisy art. 16 ustawy o własności lokali, które umożliwiają wniesienie żądania przymusowej sprzedaży lokalu należącego do osoby, która uporczywie zachowuje się niewłaściwie i utrudnia prawidłowe korzystanie z pozostałych mieszkań.