Prawa i obowiązki inwestora jako uczestnika procesu budowlanego

Zgodnie z art. 18. Pb, do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

1) opracowania projektu budowlanego i stosownie do potrzeb, innych projektów,
2) objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
3) opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
4) wykonania i odbioru robót budowlanych,
5) w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych - przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Inwestor jest szczególnym uczestnikiem procesu budowlanego, jest on również stroną postępowania administracyjnego w sprawie wydania pozwolenia na budowę, czy innych postępowań przewidzianych prawem budowlanym. Warto wskazać, iż inwestor jest jedyną stroną postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, a postępowanie to wszczynane jest na jego wniosek. Pozostali uczestnicy procesu budowlanego nie są stronami w postępowaniu administracyjnym. Pojęcie strony jest bowiem kategorią prawa materialnego, gdyż o uznaniu danego podmiotu za stronę rozstrzyga przepis prawa materialnego.

Inwestor nie musi legitymować się żadnymi uprawnieniami budowlanymi. Prawo budowlane nie zawiera definicji legalnej inwestora. Inwestorem może być zarówno właściciel nieruchomości jak również inna osoba legitymują się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli osobą, która złożyła oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestorem może być osoba fizyczna, osoba prawna, jak i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Nie ma przy tym znaczenia czy przedmiotem nakładów jest składnik majątku tej osoby czy też osoby trzeciej. Dla inwestycji realizowanych w lokalu, będącym przedmiotem umowy najmu, inwestorem może być zarówno najemca jak i właściciel. Inwestor może w drodze umowy cywilnoprawnej zlecić swoje zadania w całości lub w części inwestorowi zastępczemu, prowadzącemu działalność gospodarczą w tym zakresie. Zakres obowiązków inwestora zastępczego zdefiniowany jest treścią umowy o zastępstwo inwestycyjne (2 por. prof. Z. Niewiadomski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2021) . Obowiązkiem inwestora jest zapewnienie objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy. Inwestor jest zobowiązany do zapewnienia kierownictwa budowy, rozbiórki lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności. Przy czym co do zasady nie ustanawia się kierownika budowy do budowy lub rozbiórki obiektów dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę.

Na inwestorze spoczywa również obowiązek zapewnienia opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1b Pb, do obowiązków projektanta należy sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Na inwestorze ciąży zapewnienie sporządzenia przez projektanta przedmiotowej informacji oraz dostarczenie jej kierownikowi budowy. Na podstawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, kierownik budowy musi sporządzić lub zapewnić sporządzenie przez rozpoczęciem budowy - plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Inwestor jest również zobowiązany do zapewnienia wykonania i odbioru robót budowlanych. Realizacja powyższego musi uwzględniać sporządzony plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Inwestor ma obowiązek zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwe organy administracji architektonicznobudowlanej oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem. Jednocześnie z zawiadomieniem o rozpoczęciu robót budowlanych inwestor występuje do właściwego organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, o wydanie dziennika budowy.

Organ ten wydaje dziennik budowy w terminie 3 dni od dnia wystąpienia. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności przebiegających w toku budowy. W przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, do obowiązków inwestora należy zapewnienie nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych - przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Inwestor może również fakultatywnie ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie jak i zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może także w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.

Art. 19 ust. 2 Pb zawiera delegację ustawową do wydania przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, rozporządzenia, które określa rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, oraz listę obiektów budowlanych i kryteria techniczne, jakimi powinien kierować się organ administracji architektoniczno - budowlanej podczas nakładania na inwestora obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Rola projektanta nie ogranicza się wyłącznie do opracowania projektu. Inwestor może żądać od projektanta sprawowania nadzoru autorskiego.

Na żądanie inwestora musi on sprawować nadzór autorski w zakresie: · stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem · uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy, inwestora lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Uchylanie się przez projektanta od podjęcia nadzoru autorskiego lub wykonywanie niedbale obowiązków wynikających z pełnienia tego nadzoru może pociągać za sobą w stosunku do niego odpowiedzialność zawodową.

Sprawowanie nadzoru autorskiego przysługuje osobom pełniącym samodzielne funkcje techniczne w budownictwie. Jak wyżej wskazano, pełnienie nadzoru może stać się obligatoryjne z woli inwestora lub organu wydającego pozwolenia na powstanie utworu architektonicznego. Wykonywanie czynności z zakresu nadzoru autorskiego określa umowa zawarta pomiędzy inwestorem a projektantem. Przedmiotem umowy nie jest dzieło, a usługa rozumianą w kontekście umowy zlecenia. Inwestor podpisując umowę o prace projektowe, jako umowę o dzieło określa w niej czy przewiduje nadzór autorski (3 por. prof. Z. Niewiadomski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2021.) .

Zgodnie z art. 95 ust. 5 Pb, osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie przez uchylanie się od podjęcia nadzoru autorskiego lub niedbałe wykonywanie obowiązków, wynikających z pełnienia tego nadzoru, podlegają odpowiedzialności zawodowej. Inwestor może za zgodą autora projektu powierzyć sprawowanie nadzoru autorskiego innej osobie mającej odpowiednie uprawnienia budowlane. Zmiana projektanta sprawującego nadzór autorski może mieć miejsce również w toku wykonywania robót budowlanych. Inwestor powinien dołączyć wówczas do dokumentacji budowy oświadczenie nowego projektanta o przyjęciu obowiązków oraz wskazać datę zmiany. W przypadku zmiany na stanowisku osoby sprawującej nadzór nie dochodzi do zmiany projektanta, jako osoby, która sporządziła projekt, zatwierdzony w drodze decyzji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jeżeli w trakcie wykonywania robót budowlanych następuje zmiana projektanta w dzienniku budowy dokonuje się odpowiedniego wpisu.

Wpis ten opatruje się datą i potwierdza podpisami osoby przekazującej i przejmującej obowiązki. Inwestor jest zobowiązany do uzyskania wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Inwestor jest także obowiązany przed rozpoczęciem robót budowlanych zapewnić sporządzenie projektu technicznego, będącego częścią projektu budowlanego, która nie podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odpowiedzialność inwestora za prawidłowy przebieg procesu inwestycyjnego kończy się co do zasady po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, o ile nie zostanie przez ten organ złożony sprzeciw bądź po uzyskaniu ostatecznej decyzji organu nadzoru budowlanego o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.