Zmiana w dzienniku budowy odnośnie gabarytów domu

Niektóre pomysły „zracjonalizowania” przyszłego domu zachodzą tuż przed rozpoczęciem budowy albo zaraz po jej rozpoczęciu. A przecież na tym etapie formalności są zakończone, decyzja pozwolenia na budowę – uprawomocniona.  Od tego momentu należy prowadzić budowę zgodnie z projektem, bo na niego została wydana decyzja pozwolenia na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie.

Bywa jednak, że zmiany są potrzebne. Jeśli są one istotne, ich wprowadzenie oznacza dla inwestora pewne konsekwencje. Tego typu zmiany są istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu (według ustawy Prawo budowlane art. 36a, ustęp 5), który będzie wymagać ponownego uzyskania zamiennej decyzji pozwolenia na budowę. W najlepszym wypadku skończy się to pomyślnym załatwieniem formalności, a w najgorszym – okaże się, że nie ma możliwości, by zmiany w tym zakresie wprowadzić. Dlatego w tym kontekście trzeba sobie uzmysłowić, co oznaczają, na co wpływają i jak są klasyfikowane.

Zmiana

Dla inwestora błahą sprawą może być przesunięcie ściany zewnętrznej budynku, by na przykład powiększyć sobie dom. Tymczasem przesunięcie obrysu ścian zewnętrznych – czyli powiększenie, ale też pomniejszenie budynku – oznacza zmianę jego geometrii, a więc jego powierzchni i kubatury. Są to charakterystyczne parametry budynku. Jeśli się zmienią, to prawo budowlane klasyfikuje takie odstępstwa jako istotne. Komplikują one sytuację, bo trzeba ponownie uzyskać decyzję pozwolenia na budowę. Dlatego lepiej będzie, jeśli zawsze przed wprowadzeniem zmian skonsultuje się je z kierownikiem budowy i projektantem.

Skutek

Zmienione gabaryty budynku oznaczają inną powierzchnię zabudowy, czyli powierzchni zajmowanej przez budynek na działce. Większa geometria oznacza zwiększenie powierzchni zabudowy, a jednocześnie pomniejszenie powierzchni biologicznie czynnej, zmianę linii zabudowy oraz geometrię elewacji. To cały szereg zmian spowodowanych tylko przez jedną istotną zmianę.

Z kolei takie parametry, jak udział powierzchni biologicznie czynnej, odległości od granicy działki, nieprzekraczalne linie zabudowy albo obowiązujące linie zabudowy, geometria elewacji, są dosyć precyzyjnie ustanowionymi warunkami, zapisanymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub wydanych warunkach zabudowy (WZ), czyli dokumentach, na podstawie których projektant zaprojektował budynek. W świetle powyższego może być tak, że zmiany spowodują konflikt z zapisami tych dokumentów, więc inwestor nie uzyska decyzji pozwolenia na budowę, a więc zgody na dokonane zmiany – i to jest ten gorszy scenariusz.

Konsekwencje

Jeśli odpowiednio wcześnie nie zgłosimy zmian i to, że budynek ma inne gabaryty okaże się przy zgłoszeniu zakończenia budowy albo uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku, organ może nakazać inwestorowi przywrócenie stanu budynku do odpowiadającego projektowi, na który zastała wydana decyzja pozwolenia na budowę, albo wręcz może nakazać rozbiórkę. A to oznacza ogromne koszty dla inwestora.

Jeśli zmiany nie będą kolidowały z zapisami MPZP lub warunkami zabudowy oraz warunkami technicznymi, może się okazać, że są one możliwe bez większych komplikacji. Wówczas inwestor będzie mógł wystąpić o wydanie nowej decyzji pozwolenia na budowę lub dokonać nowego zgłoszenia. Będzie go to kosztowało tylko wykonanie nowego projektu oraz przestój na budowie, spowodowany wstrzymaniem prac budowlanych przez kierownika budowy.