Zamieszkać zgodnie z prawem

Inwestor budujący dom wkłada w to wiele wysiłku i jeszcze więcej pieniędzy. Nie dziwi zatem, że chciałby w nim jak najszybciej zamieszkać. Tutaj jednak cierpliwość i rozwaga są dobrymi doradcami - nim zasiedlimy wymarzony dom, warto pamiętać o dopełnieniu wszystkich formalności.

Zgodnie z prawem budowlanym do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę (dotyczy to domów), można przystąpić po zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru powiatowego o zakończeniu budowy - jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Obowiązek dokonania zawiadomienia spoczywa na inwestorze; inspektor nadzoru nie wystosuje żadnego wezwania.

Zgłoszenie do zamieszkania

Aby móc dokonać zgłoszenia, trzeba przygotować komplet następujących dokumentów:

- oryginał dziennika budowy;

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, a także o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy;

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

- protokoły badań szczelności instalacji gazowej i sprawdzenia przewodów kominowych;

- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;

- potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy.

Jeśli w trakcie prac budowlanych dokonano niewielkich zmian w bryle czy też usytuowaniu budynku, które nie powodują istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, do zawiadomienia należy dołączyć dodatkowo kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takich sytuacjach oświadczenie o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

Dokumenty

Katalog dokumentów, które należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy, jest zamknięty. Oznacza to, że urząd nie może domagać się innych, dodatkowych dokumentów i protokołów.

Jeżeli zaś w złożonej przez nas dokumentacji wystąpią braki (np. zapomnieliśmy dołączyć oryginału dziennika budowy), inspektor nadzoru wezwie do ich uzupełnienia. Wezwanie będzie miało formę postanowienia. Brak reakcji na wezwanie skutkuje wniesieniem przez inspektora nadzoru sprzeciwu co do użytkowania domu. Ma on formę decyzji administracyjnej, od której w ciągu 14 dni można wnieść odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Jeśli dokumentacja jest kompletna, wystarczy tzw. milcząca zgoda organu, aby przystąpić do użytkowania domu. Oznacza to, że w przeciągu 21 dni inwestor nie otrzyma decyzji o sprzeciwie, przy czym wskazany termin obejmuje również pocztowe doręczenie decyzji. Właściciel domu nie musi więc dzwonić do urzędu ani osobiście dowiadywać się o przebiegu postępowania.

Jeśli zaś inspektor zgłosi sprzeciw (a może mieć to miejsce przy brakach w dokumentach złożonych wraz z zawiadomieniem, ale także wtedy, gdy na ich podstawie zostanie stwierdzone, że roboty budowlane wykonano w sposób istotnie odbiegający od ustaleń określonych w pozwoleniu na budowę lub w przepisach), wówczas - jeśli nie zgadzamy się z decyzją - należy wnieść odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Po zakończeniu postępowania w sprawie zakończenia budowy inwestorowi są zwracane: oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń oraz inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza.

Bez zakończenia budowy

Często się jednak zdarza, że inwestor chciałby się wprowadzić do domu, którego budowy jeszcze nie skończono. Może to zrobić pod warunkiem, że dom jest w stanie umożliwiającym jego prawidłową i bezpieczną eksploatację oraz został dokonany odbiór wymaganych mediów. Konieczne staje się jednak wtedy uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Wówczas postępowanie jest trochę bardziej skomplikowane. Przepisy Prawa budowlanego nakładają bowiem na inwestora obowiązek zawiadomienia o zamiarze przystąpienia do użytkowania domu państwowych służb Inspekcji Sanitarnej, Inspekcji Pracy i straży pożarnej.

Organy te zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. I tu znowu pojawia się instytucja milczącej zgody. Niezajęcie stanowiska przez wskazane organy w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia traktuje się jako brak zgłoszenia sprzeciwu lub uwag.

Następnie należy zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku o udzielenie pozwolenia należy dołączyć taki sam komplet dokumentów jak przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy, sam zaś wniosek stanowi wezwanie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli. Kontrola ta obejmuje sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki oraz projektem architektoniczno-budowlanym. To drugie sprawdzenie dotyczy między innymi:

- charakterystycznych parametrów technicznych budynku (wymiarów, powierzchni zabudowy itp.);

- geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych);

- elementów wyposażenia domu umożliwiających jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem;

- zastosowania wyrobów budowlanych dopuszczonych do stosowania w budownictwie.

Inspektor skontroluje też uporządkowanie terenu budowy.

Kontrola jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od złożenia wniosku, a o jej terminie inwestor powinien być zawiadomiony w ciągu 7 dni.

Jeśli kontrola nie wykaże nieprawidłowości, powiatowy inspektor wyda decyzję o pozwoleniu na użytkowanie z warunkiem wykonania określonych robót budowlanych. Może też wskazać termin realizacji tych robót. W takich sytuacjach inwestor będzie obowiązany zawiadomić nadzór budowlany o zakończeniu robót prowadzonych już po przystąpieniu do użytkowania. Po dokonaniu kontroli inspektor sporządza protokół i jeżeli nie ma uchybień, wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie domu. Jeśli natomiast wykryte będą nieprawidłowości, zostanie wydana decyzja o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo na niesumiennego inwestora zostanie nałożona kara finansowa - każda budowlana nieprawidłowość to koszt 1 tys. zł, a kara to suma wykrytych błędów.

Karę inspektor nadzoru wymierza w drodze postanowienia, na które w terminie 7 dni przysługuje zażalenie. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa. Wymierzoną karę wnosi się w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia, w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na jego rachunek bankowy. Nieuiszczenie kary w terminie podlega ściągnięciu jej w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Zamieszkanie bez zgody

Niektórzy z inwestorów podejmują ryzyko i wprowadzają się do swoich domów bez uregulowania wszystkich formalności. Może się to jednak nie opłacać. Jeśli bowiem powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi, że budynek jest użytkowany bez uprzedniego zawiadomienia o zakończeniu budowy, nałoży na inwestora administracyjną karę pieniężną z tytułu nielegalnego użytkowania. Dla domu mieszkalnego jednorodzinnego kara taka wyniesie 10 tys. zł. Jest ona wymierzana przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w drodze postanowienia, a obliczoną kwotę kary należy uiścić w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na jego rachunek bankowy w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia. Jeżeli inwestor nie uiści kary w wymaganym terminie, wojewoda w celu realizacji nałożonego obowiązku zastosuje drogę egzekucji administracyjnej.

Podstawa prawna:

Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2006 r., nr 156, poz. 1118, z późn. zm.)

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>