Budowa domu na działce rekreacyjnej - czy to możliwe?

W zeszłym roku razem z mężem kupiliśmy działkę (mamy księgę wieczystą) o powierzchni 3000 m2, znajdującą się we wsi około 40 km od Warszawy. Działka znajduje się w nowo utworzonym pasie odrolnionej ziemi kategorii VI. Kosztem jej powierzchni wytyczona została (na zlecenie gminy) droga prywatna prowadząca do drogi publicznej. Po odjęciu prywatnej drogi, działka ma szerokość 30 m. Podpisaliśmy umowę w sprawie prądu, w pobliżu jest nawet wodociąg, ale nie wiem, czy będziemy mogli się do niego podłączyć. W planie miejscowym jest informacja, że działki te są przeznaczone pod zabudowę letniskową, jako przeznaczenie podstawowe. Dopuszcza się ponadto realizację obiektów pensjonatowych lub mieszkaniowo-pensjonatowych. Minimalna powierzchnia tworzonych w tym pasie ziemi działek wynosi 0,1 ha.

Jednocześnie w wydanej w zeszłym roku decyzji gmina stwierdza, że nowo utworzone działki "spełniają wszystkie wymagania planu stawiane w stosunku do nowych nieruchomości, przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". Jak to właściwie należy rozumieć? Czy to prawda, że różnica polega tylko na tym, że na działce budowlanej można postawić dom piętrowy z użytkowym poddaszem, a na rekreacyjnej - jedynie parterowy z użytkowym poddaszem? Czy jeśli w planie zagospodarowania działki zadeklarujemy, że chcemy wybudować dom letniskowy (pomimo że murowany i całoroczny) - to ominie nas długa i żmudna (zwłaszcza w tej gminie) procedura załatwiania pozwolenia na budowę na działce budowlanej? Czy jest nadzieja, że na przykład za kilka lat wszystkie działki rekreacyjne spełniające kryteria budowlanych (takie jak nasza) zostaną niejako automatycznie przekształcone w budowlane? Oczywiście, niektórzy zrobią wszystko, aby do tego nie dopuścić, bo z działek rekreacyjnych ściągany jest wysoki podatek. Za rok 2011 podatek za działkę budowlaną wyniósł tu: grunt - 0,27 zł/m2, dom - 0,52 zł/m2, natomiast za rekreacyjną: ziemia - 0,26 zł/m2, dom - 7,70 (!) zł/m2. Justyna Z.

W polskim prawie brak jest jednoznacznej definicji działki rekreacyjnej. Potocznie jest to nieruchomość wykorzystywana w celach wypoczynkowych. Działka rekreacyjna to inaczej teren, na którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę letniskową.

Różne działki

Działki rekreacyjne rządzą się innymi prawami niż działki budowlane. Możliwości budowania na działce rekreacyjnej są ograniczone poprzez założenia, jakie nakłada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan określa możliwości i rodzaj zabudowy działek letniskowych co do dopuszczonej ilości obiektów na działce, ich wielkości, rodzaju zabudowy, wysokości budynku, szerokości elewacji, linii zabudowy.

W niniejszej sprawie określenie, iż dopuszcza się realizację obiektów pensjonatowych lub mieszkaniowo-pensjonatowych (dom połączony z częścią turystyczno-wypoczynkową) wskazuje, iż gmina zezwala również na budowę na tym terenie letniskowych obiektów całorocznych.

Od założeń przyjętych w planie i możliwości finansowych Czytelniczki będzie zatem zależało, jaki rodzaj budynku postawi na działce. To plan wyznacza dokładnie zakres możliwych prac i nie można postawić budynku, który jest sprzeczny z jego założeniami.

Z definicji budynku rekreacji indywidualnej wynika, iż należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku rodzinnego.

Ominięcie wymogów pozwolenia na budowę będzie możliwe, jeśli będzie to budynek niewielki i traktowany jako altana czy też budynek gospodarczy.

Jako sposób na ominięcie wymogu pozwolenia na budowę niektórzy komentatorzy wskazują również zgłoszenie obiektu tymczasowego, na przykład "wozu Drzymały" czy budowę domku na drzewie, ale wydaje się, że taka opcja Czytelniczki nie interesuje.

Altana na działce

Dla wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy łącznej liczbie tych obiektów na działce nieprzekraczającej dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, potrzebne jest jedynie zgłoszenie budowy. Należy go dokonać w starostwie powiatowym, co najmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. W zgłoszeniu należy określić:

- rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych;

- termin rozpoczęcia robót;

- dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

- w razie potrzeby dołączyć szkic (na żądanie urzędu).

Do budowy można przystąpić, jeśli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia miejscowy starosta nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, ale nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót.

Urząd może wnieść sprzeciw co do zgłoszenia budowy, jeśli realizacja budynku może:

- naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- spowodować zagrożenie bezpieczeństwa;

- spowodować pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;

- wprowadzić lub zwiększyć ograniczenia albo uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z 2006 r. ze zmianami).

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami).