Budowa
Prawo i finanse
Służebność gruntowa dla przyłącza prądu i wody od sąsiada

Służebność gruntowa dla przyłącza prądu i wody od sąsiada

Małgorzata Kapelusiak06-02-2023 13:24

Chcemy zrobić przyłącze wody i prądu do nowo budowanego domu, co możemy zrobić z działki sąsiada. Sąsiad wyraża zgodę na dokonanie przyłączy z jego działki (oczywiście odpłatnie), ale pod warunkiem, że napiszemy mu stosowne pismo, w którym będzie zawarte, że bez jego zgody nie pozwolimy zrobić przyłączy na działce kolejnej za naszą (którą właściciel też chce uzbroić i budować tam dom). Co zrobić w takiej sytuacji? Dariusz J.

Czasem jedynym wyjściem w zaistaniałej sytuacji jest ustanowienie służebności gruntowej

Służebność gruntowa dla przyłącza
Chcemy zrobić przyłącze wody i prądu do nowo budowanego domu. Zarówno słup, z którego będzie robione przyłącze energii, jak i wodociąg znajdują się na działce u sąsiada. Sąsiad wyraża zgodę na dokonanie przyłączy z jego działki (oczywiście odpłatnie), ale pod warunkiem, że napiszemy mu stosowne pismo, w którym będzie zawarte, że bez jego zgody nie pozwolimy zrobić przyłączy na działce kolejnej za naszą (którą właściciel też chce uzbroić i budować tam dom). Dodam, że wszystkie instalacje będą się wtedy kończyć na mojej działce, ale sąsiad wymarzył sobie, że będzie w ten sposób kasował od każdej kolejnej osoby po 4 tys. złotych. Dla świętego spokoju jestem skłonny mu podpisać takie pisemko, bo w przeciwnym razie nie pozwoli zrobić przyłączy. Moje pytanie jest takie: czy jest jakieś inne sensowne wyjście z tej sytuacji? Dodam, że chciałbym uniknąć drogi sądowej, a zrobienie przyłącza wody z innego miejsca to odległość około 300 metrów, a więc i wielki koszt, a mnie już na to nie stać.
Dariusz J.

W opisanej sprawie należy dążyć do ustanowienia służebności gruntowej, polegającej na doprowadzeniu linii energetycznej i przewodów wodociągowych do nieruchomości poprzez sąsiednie grunty. Taką możliwość, która pozwoli na budowę domu, potwierdzają orzeczenia Sądu Najwyższego: orzeczenie SN z 31.12.1962 r. II CR 1002/62 OSPiKA 5/64, poz. 91 oraz orzeczenie SN z 03.06.1965 r. III CO 34/65 OSNCP 7-8/66 poz. 91.

Służebność gruntowa przyłącza

Stosuje się tu analogicznie przepisy dotyczące ustanawiania służebności drogi koniecznej i niestety, przy braku dobrej woli sąsiada nie da się uniknąć drogi sądowej.

Zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej określa art. 145 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (analogicznie do linii energetycznych i przewodów wodociągowych), wówczas właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Żądanie ustanowienia służebności gruntowej nie zawsze jednak jest uzasadnione - nie ma takiego prawa ten właściciel, który tak zabudował swoją działkę, że z własnej winy pozbawił się dostępu do mediów.

Ustanowienie służebności następuje przez obciążenie gruntów sąsiednich i mogą być to zarówno grunty bezpośrednio sąsiadujące, jak i dalsze, ale tylko wtedy, gdy zachodzi taka potrzeba (zasadą jest ustanawianie służebności z gruntów najbliżej położonych). Służebność powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które przechodzi - przy unikaniu zbędnych kosztów i utrudnień dla właścicieli sąsiednich działek.

Ustanowienie służebności może nastąpić:

dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, na podstawie umowy zawartej przed notariuszem, która przekazana przez niego, będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości; w umowie takiej strony określają przebieg służebności i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo;
na drodze postępowania sądowego - w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami, właściciel działki bez dostępu do drogi składa wniosek o ustanowienie służebności gruntowej. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do mediów.

We wniosku tym należy podać własne dane osobowe wraz z adresem zamieszkania oraz wskazać (dane osobowe i adresy) właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić służebność gruntowa.

Z reguły przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności, sąd przeprowadza na miejscu dowód z oględzin nieruchomości, ponadto orzeka o wynagrodzeniu dla tych z właścicieli, przez których działki droga będzie przebiegać.

Odpłatność za służebność gruntu przyłącza

Wynagrodzenie to może być jednorazowe lub okresowe (przy czym wysokość świadczeń okresowych może by waloryzowana). Dla ustalenia jego wysokości decydujące znaczenie mają ceny rynkowe odpowiednie do uszczerbku spowodowanego ustanowieniem służebności.

Wydając postanowienie o ustanowieniu służebności gruntowej, sąd określa szlak tej drogi z powołaniem się na mapę, którą dla celów postępowania sporządza biegły sądowy. Mapa ta stanowi integralną część orzeczenia sądowego. Warto pamiętać, że jeżeli orzeczenie sądu jest naszym zdaniem nieprawidłowe, to od postanowienia sądu wydanego w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu okręgowego.

Koszt wykonania i doprowadzenia mediów ponoszą strony wspólnie lub ten właściciel, na rzecz którego droga została ustanowiona. Każdorazowo rozstrzyga o tym umowa stron lub orzeczenie sądowe o ustanowieniu drogi koniecznej.

Czas trwania służebności

Służebność gruntowa nie jest służebnością wieczystą - może ulec zmianie, wygaśnięciu lub zniesieniu:

zmiana służebności (jej przebiegu, wysokości opłaty) może nastąpić, jeśli zmienią się warunki i potrzeby obciążonej działki.
wygaśnięcie służebności następuje na skutek tzw. konfuzji (zbiegu praw i obowiązków dwu stron stosunku prawnego w jednym podmiocie), czyli jeśli właściciel działki obciążonej nabędzie działkę, na rzecz której została ustanowiona służebność albo odwrotnie - właściciel działki, na rzecz której została ustanowiona droga konieczna kupi nieruchomość, przez którą droga ta przebiega.
zniesienie służebności może nastąpić tylko wtedy, gdy nie ma już ona żadnego znaczenia dla dostępu działki do mediów, gdyż zostały one wytyczone i położone bezpośrednio przy działce.

Żądanie "sprytnego" sąsiada dotyczące podpisania zobowiązania finansowego na rzecz kolejnych sąsiadów jest bezpodstawne i bezprawne. Następny sąsiad będzie bowiem ustanawiał służebność wobec nieruchomości znajdującej się najbliżej. Ponieważ będzie to nieruchomość naszego Czytelnika, więc to wobec niego będzie miał wynikające z tej służebności zobowiązania finansowe.

Podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 z 1964 r., poz. 93 ze zmianami).

Więcej o: