Nowe zasady umów deweloperskich - bezpieczeństwo dla obu stron
Od 1 marca 2008 r. 117 firm zrzeszonych w Polskim Związku Firm Deweloperskich zobowiązało się do stosowania jednolitych zasad umów deweloperskich.
Stanowią one suplement do przyjętego przez PZFD w 2005 r. Kodeksu Dobrych Praktyk, zaakceptowanego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Wyraźne zapisy
Ujednolicone umowy wprowadzają po raz pierwszy na polskim rynku deweloperskim standardy, które zapewniają bezpieczeństwo obydwu stronom transakcji i równoważą ich interesy. Jest to niezwykle ważne, ponieważ dotychczas klient firmy deweloperskiej - wobec spornych kwestii - był zwykle na straconej pozycji.
W wypracowanym po wielu dyskusjach w środowisku deweloperów Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej, dokładnie określa się przedmiot umowy i jego cenę, stan prawny, terminy i zasady regulowania wzajemnych zobowiązań oraz - co bardzo istotne - odpowiedzialność stron w razie niewywiązywania się z postanowień umowy.
Zdaniem Jarosława Szanajcy, prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, umowa kupna - sprzedaży nieruchomości, zarówno przedwstępna jak i finalna jest dokumentem fundamentalnym, ponieważ na jej podstawie deweloperzy budują swoją działalność biznesową, kształtując jednocześnie wizerunek całej branży.
Równoległość praw i obowiązków
Warto przyjrzeć się niektórym zapisom Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej. Niektóre z nich, choć oczywiste, w dotychczasowej praktyce nie były przestrzegane, a wręcz lekceważone przez deweloperów co prowadziło w konsekwencji do tego, że klienci byli często stawiani w bardzo niekorzystnej sytuacji wobec firmy, która zobowiązała się do wybudowania ich mieszkań.
Dobrze skonstruowana umowa musi zawierać oświadczenie dewelopera o tytule prawnym do nieruchomości i opis jej stanu prawnego. Chodzi tu szczególnie o wskazanie wpisów, które obciążają tę nieruchomość. Deweloper powinien także poinformować klienta o posiadanej dokumentacji technicznej i formalno - prawnej, na podstawie której realizuje inwestycję i oczywiście przedstawić pozwolenie na budowę.
Absolutną nowością jest zobowiązanie dewelopera do tego, że powierzchnia wykonanego mieszkania zapisana w umowie nie będzie się różnić w rzeczywistości o więcej niż 2 %. Jeśli różnica przekroczy ten odsetek kupujący będzie mógł odstąpić od umowy. Z kolei w samej umowie musi być zapisany obowiązek rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego. Jest to zapis o zasadniczym znaczeniu, ponieważ dotychczas mimo częstych sporów na tym tle z firmami wykonawczymi, deweloperom zdarzało się udawać przed klientami, że nic się nie stało i różnice są nie istotne. Nie ponosili też w praktyce żadnych konsekwencji tej sytuacji. Mniej dociekliwi klienci nie wiedzieli nawet często o możliwych odstępstwach od zapisanych w umowie powierzchni.
Kolejnym ważnym zapisem Katalogu jest konieczność określenia okoliczności (na przykład przekroczenie terminów lub niespełnienie innych zobowiązań), w których każda ze stron może odstąpić od umowy z winy drugiej strony. Przy czym strona, z winy której doszło do odstąpienia od umowy zapłaci karę umowną. Kary dla obu stron będą określane w jednakowej wysokości. Zapis ten może mieć zastosowanie na przykład w sytuacji, gdy zaproponowana cena mieszkania będzie się różnić od ostatecznej. Jeśli wzrost cen nastąpi z powodu nieprawidłowego rozliczenia powierzchni zrealizowanego mieszkania, wzrostu podatku VAT w trakcie trwania umowy oraz waloryzacji cen o wzrost kosztów inwestycji obliczanych na podstawie powszechnie dostępnych wskaźników (na przykład GUS lub Sekocenbud), kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy, o ile łączny wzrost ceny przekroczy 10 % ceny całkowitej.
Równe kary umowne
Bardzo istotnym zapisem w umowie, skierowanym przeciwko częstym jeszcze przypadkom spekulacji mieszkaniami i to jeszcze na etapie ich budowy, jest prawo kupującego do cesji praw z umowy na osobę trzecią pod warunkiem, że osoba, na rzecz której dokonano cesji, przejmie wszystkie zobowiązania kupującego. Oczywiście o takich zamiarach należy wcześniej zawiadomić dewelopera.
Jednocześnie deweloper będzie miał prawo do odmowy uznania cesji, ale pod warunkiem, że nie obciąży kupującego karami umownymi za rozwiązanie umowy i zwróci wszystkie wpłacone zaliczki w terminie zapisanym w umowie.
Symetryczność umowy dla obu stron jest gwarantowana m.in. wysokością odsetek za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy, równą odsetkom jakie płaci klient za nieterminową płatność. Z tym, że maksymalna wysokość kary umownej nie może być wyższa niż 10 % dla obu stron podpisujących umowę.
Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej reguluje w sposób jednoznaczny kwestię zawierania umowy przedwstępnej. Budziła ona do tej pory różne kontrowersje. Umowa przedwstępna może być na życzenie kupującego zawarta w formie umowy cywilno - prawnej lub notarialnej. Deweloper nie może więc odmówić tej ostatniej formy umowy, jak się to czasem zdarzało, choć trzeba przyznać, że przynajmniej w przypadku dużych, dobrze funkcjonujących na rynku firm deweloperskich takich przypadków nie było zbyt wiele.
Deweloper dba o nieruchomość
I wreszcie ostatnia, dość ważna sprawa dotycząca realizacji umowy deweloperskiej. Deweloper musi się w niej zobowiązać do zarządzania wspólnotą mieszkaniową i zapewnienia usług administracyjnych po zakończeniu inwestycji. Oczywiście wspólnota zachowuje swoje prawa, które wynikają z ustawy o własności lokali, które w uzasadnionych przypadkach mogą doprowadzić do zwolnienia dewelopera z tego obowiązku. Zapis ten ma zapobiegać sytuacji, w której deweloper z chwilą oddania inwestycji w ręce właścicieli mieszkań traci z nią kontakt, nie ponosząc żadnych konsekwencji ewentualnych nieprawidłowości, które mogą ujawnić się dużo później.
Zarząd Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa uchwalenie nowych zasad umów deweloperskich za duży sukces. Jak ocenia Jacek Bielecki z PZFD, początkowo nie zostały one dobrze przyjęte przez deweloperów, ale w końcu udało się ich do nich przekonać. Był już bowiem najwyższy czas, aby dotychczasowa doskonała sytuacja dla deweloperów panująca na rynku mieszkaniowym nie prowokowała ich do arogancji i nieliczenia się z interesami odbiorców ich inwestycji. Związek stoi na twardej pozycji - albo deweloperzy będą stosować nowe zasady, albo będą się musieli rozstać z organizacją. A to w nowych okolicznościach wzrostu podaży i wyraźnie hamującego popytu, nie bardzo im się opłaca.
Ewa Zychowicz
Wyraźne zapisy
Ujednolicone umowy wprowadzają po raz pierwszy na polskim rynku deweloperskim standardy, które zapewniają bezpieczeństwo obydwu stronom transakcji i równoważą ich interesy. Jest to niezwykle ważne, ponieważ dotychczas klient firmy deweloperskiej - wobec spornych kwestii - był zwykle na straconej pozycji.
W wypracowanym po wielu dyskusjach w środowisku deweloperów Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej, dokładnie określa się przedmiot umowy i jego cenę, stan prawny, terminy i zasady regulowania wzajemnych zobowiązań oraz - co bardzo istotne - odpowiedzialność stron w razie niewywiązywania się z postanowień umowy.
Zdaniem Jarosława Szanajcy, prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, umowa kupna - sprzedaży nieruchomości, zarówno przedwstępna jak i finalna jest dokumentem fundamentalnym, ponieważ na jej podstawie deweloperzy budują swoją działalność biznesową, kształtując jednocześnie wizerunek całej branży.
Równoległość praw i obowiązków
Warto przyjrzeć się niektórym zapisom Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej. Niektóre z nich, choć oczywiste, w dotychczasowej praktyce nie były przestrzegane, a wręcz lekceważone przez deweloperów co prowadziło w konsekwencji do tego, że klienci byli często stawiani w bardzo niekorzystnej sytuacji wobec firmy, która zobowiązała się do wybudowania ich mieszkań.
Dobrze skonstruowana umowa musi zawierać oświadczenie dewelopera o tytule prawnym do nieruchomości i opis jej stanu prawnego. Chodzi tu szczególnie o wskazanie wpisów, które obciążają tę nieruchomość. Deweloper powinien także poinformować klienta o posiadanej dokumentacji technicznej i formalno - prawnej, na podstawie której realizuje inwestycję i oczywiście przedstawić pozwolenie na budowę.
Absolutną nowością jest zobowiązanie dewelopera do tego, że powierzchnia wykonanego mieszkania zapisana w umowie nie będzie się różnić w rzeczywistości o więcej niż 2 %. Jeśli różnica przekroczy ten odsetek kupujący będzie mógł odstąpić od umowy. Z kolei w samej umowie musi być zapisany obowiązek rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego. Jest to zapis o zasadniczym znaczeniu, ponieważ dotychczas mimo częstych sporów na tym tle z firmami wykonawczymi, deweloperom zdarzało się udawać przed klientami, że nic się nie stało i różnice są nie istotne. Nie ponosili też w praktyce żadnych konsekwencji tej sytuacji. Mniej dociekliwi klienci nie wiedzieli nawet często o możliwych odstępstwach od zapisanych w umowie powierzchni.
Kolejnym ważnym zapisem Katalogu jest konieczność określenia okoliczności (na przykład przekroczenie terminów lub niespełnienie innych zobowiązań), w których każda ze stron może odstąpić od umowy z winy drugiej strony. Przy czym strona, z winy której doszło do odstąpienia od umowy zapłaci karę umowną. Kary dla obu stron będą określane w jednakowej wysokości. Zapis ten może mieć zastosowanie na przykład w sytuacji, gdy zaproponowana cena mieszkania będzie się różnić od ostatecznej. Jeśli wzrost cen nastąpi z powodu nieprawidłowego rozliczenia powierzchni zrealizowanego mieszkania, wzrostu podatku VAT w trakcie trwania umowy oraz waloryzacji cen o wzrost kosztów inwestycji obliczanych na podstawie powszechnie dostępnych wskaźników (na przykład GUS lub Sekocenbud), kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy, o ile łączny wzrost ceny przekroczy 10 % ceny całkowitej.
Równe kary umowne
Bardzo istotnym zapisem w umowie, skierowanym przeciwko częstym jeszcze przypadkom spekulacji mieszkaniami i to jeszcze na etapie ich budowy, jest prawo kupującego do cesji praw z umowy na osobę trzecią pod warunkiem, że osoba, na rzecz której dokonano cesji, przejmie wszystkie zobowiązania kupującego. Oczywiście o takich zamiarach należy wcześniej zawiadomić dewelopera.
Jednocześnie deweloper będzie miał prawo do odmowy uznania cesji, ale pod warunkiem, że nie obciąży kupującego karami umownymi za rozwiązanie umowy i zwróci wszystkie wpłacone zaliczki w terminie zapisanym w umowie.
Symetryczność umowy dla obu stron jest gwarantowana m.in. wysokością odsetek za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy, równą odsetkom jakie płaci klient za nieterminową płatność. Z tym, że maksymalna wysokość kary umownej nie może być wyższa niż 10 % dla obu stron podpisujących umowę.
Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej reguluje w sposób jednoznaczny kwestię zawierania umowy przedwstępnej. Budziła ona do tej pory różne kontrowersje. Umowa przedwstępna może być na życzenie kupującego zawarta w formie umowy cywilno - prawnej lub notarialnej. Deweloper nie może więc odmówić tej ostatniej formy umowy, jak się to czasem zdarzało, choć trzeba przyznać, że przynajmniej w przypadku dużych, dobrze funkcjonujących na rynku firm deweloperskich takich przypadków nie było zbyt wiele.
Deweloper dba o nieruchomość
I wreszcie ostatnia, dość ważna sprawa dotycząca realizacji umowy deweloperskiej. Deweloper musi się w niej zobowiązać do zarządzania wspólnotą mieszkaniową i zapewnienia usług administracyjnych po zakończeniu inwestycji. Oczywiście wspólnota zachowuje swoje prawa, które wynikają z ustawy o własności lokali, które w uzasadnionych przypadkach mogą doprowadzić do zwolnienia dewelopera z tego obowiązku. Zapis ten ma zapobiegać sytuacji, w której deweloper z chwilą oddania inwestycji w ręce właścicieli mieszkań traci z nią kontakt, nie ponosząc żadnych konsekwencji ewentualnych nieprawidłowości, które mogą ujawnić się dużo później.
Zarząd Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa uchwalenie nowych zasad umów deweloperskich za duży sukces. Jak ocenia Jacek Bielecki z PZFD, początkowo nie zostały one dobrze przyjęte przez deweloperów, ale w końcu udało się ich do nich przekonać. Był już bowiem najwyższy czas, aby dotychczasowa doskonała sytuacja dla deweloperów panująca na rynku mieszkaniowym nie prowokowała ich do arogancji i nieliczenia się z interesami odbiorców ich inwestycji. Związek stoi na twardej pozycji - albo deweloperzy będą stosować nowe zasady, albo będą się musieli rozstać z organizacją. A to w nowych okolicznościach wzrostu podaży i wyraźnie hamującego popytu, nie bardzo im się opłaca.
Ewa Zychowicz
- Więcej o:
