Korzyści z umowy przedwstępnej
Można od razu pójść do notariusza i podpisać umowę kupna-sprzedaży. Większość z nas decyduje się jednak na podpisanie wcześniej umowy przedwstępnej.
Zanim ostatecznie kupimy dom czy mieszkanie, bardzo często korzystamy z instytucji umowy przedwstępnej. Zobowiązuje ona obie strony do zawarcia umowy ostatecznej; zwykle określa też termin jej zawarcia oraz cenę i terminarz płatności. Jeśli z różnych przyczyn (zmiana decyzji sprzedającego, brak zdolności kredytowej kupującego) do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, stronie poszkodowanej łatwiej będzie dochodzić swoich praw.
Treść umowy przedwstępnej
Celem umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży jest doprowadzenie do zawarcie umowy przyrzeczonej. Powinny zatem znaleźć się w niej tak ważne postanowienia jak przedmiot (czyli określenie, co jest sprzedawane) oraz cena (powinna być ona wyrażona w złotych polskich - wynika to z obowiązującej w prawie polskim zasady walutowości). Jeśli przedmiotem umowy przedwstępnej jest nieruchomość, jej wskazanie może nastąpić przez podanie numeru księgi wieczystej wraz z określeniem sądu, który taką księgę prowadzi. Dane zawarte w księdze wieczystej wystarczająco szczegółowo określają położenie nieruchomości, chociaż w treści umowy można także pomocniczo wskazać jej adres.
Termin umowy przyrzeczonej
Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie wystarcza jednak zapis "w najbliższym możliwym terminie". Najlepiej wskazać konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej lub przedział czasowy zakończony określoną datą, np. "w terminie do dnia 31 marca 2010 roku". W razie braku określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej kodeks cywilny przewiduje następujące sytuacje:
strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli ta, która wypełnia wszystkie warunki i chce stawić się u notariusza) wyznacza odpowiedni termin;
obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin - w takiej sytuacji strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie;
w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej - żadna ze stron nie może wówczas żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna może zawierać także inne postanowienia, takie jak:
oświadczenie sprzedającego nieruchomość, że jest jej wyłącznym właścicielem,
oświadczenie, że przedmiotowa nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń (w szczególności istotny jest fakt, że na sprzedawanej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka). Gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający może w umowie przedwstępnej zobowiązać się do spłaty hipoteki i do wykreślenia jej z księgi wieczystej w określonym terminie.
W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać zadatek w określonej wysokości (w umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Jeżeli zaś sama dała ten zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet należnej ceny. Jeśli natomiast umowa zostanie rozwiązana za obopólną zgodą stron, zadatek powinien być zwrócony (obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada). To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (na przykład huraganowy wiatr, który zniszczył nieruchomość) albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (żadna ze stron celowo nie stawiła się u notariusza).
Oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć dodatkową karę umowną, jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.
Forma umowy przedwstępnej
Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w dowolnej formie. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w zależności od tego, czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie, co umowa przyrzeczona czy też w innej formie, prawo przewiduje różne skutki prawne. Na przykład dla zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości przewidziana jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności (oznacza to, że umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie nieważna).
Dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości taki rygor już nie obowiązuje, można ją zatem zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i formie aktu notarialnego. Warto jednak formę aktu notarialnego polecić - na takiej bowiem podstawie, w razie nie wywiązania się sprzedawcy z zapisów umowy przedwstępnej, można żądać w sądzie przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości bez jego zgody. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że mieszkanie jest własnością kupującego, który dopełnił wszystkich warunków umowy. Nabywca ma więc tytuł prawny do lokalu i jest zobowiązany uiścić resztę należnej ceny, zaś były właściciel musi wydać mieszkanie.
W celu skorzystania z uprawnienia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo. W złożonym pozwie należy zamieścić następujące dane:
oznaczenie sądu, do którego kierowany jest pozew,
dane osobowe i adresowe stron powodowej i pozwanej,
określenie, czego pozew dotyczy (żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej),
uzasadnienie żądania,
podpis powoda,
wymienienie załączników (tu konieczny będzie oryginał umowy przedwstępnej).
Pamiętać należy, iż oprócz egzemplarza dla sądu, należy złożyć odpis pozwu dla strony przeciwnej. Jeśli przed sądem występuje profesjonalny pełnomocnik, dołączyć również należy podpisane przez powoda pełnomocnictwo.
Jeśli sąd uwzględni żądanie, wyrok w tym zakresie zawiera już stwierdzenie zawarcia umowy i zastępuje tę umowę. Nie ma zatem konieczności potwierdzania wyroku sądowego u notariusza.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta tylko w formie pisemnej, wówczas od sprzedawcy można żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy. Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej i zwrócić podwójnie wpłacony zadatek (zwłaszcza, jeśli był on niewielki).
Jeżeli kupujący uważa, że poniósł dodatkową szkodę, może dochodzić przed sądem odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Strona dochodząca odszkodowania będzie wtedy musiała wykazać wysokość szkody poniesionej przez to, że oczekiwała na zawarcie umowy przyrzeczonej, a do jej zawarcia nie doszło. Mogą być to koszty poniesione u pośrednika, koszty dojazdu do nieruchomości, koszty dokonanych wycen i ekspertyz, koszty zakupu materiałów budowlanych związanych z planowanym remontem domu.
Ci, którzy mimo wszystko zdecydują się na formę pisemną umowy przedwstępnej, chcąc oszczędzić na kosztach notarialnych, mogą skorzystać ze wzoru umowy przedwstępnej, znajdującego się na następnej stronie (zamieściliśmy w nim objaśnienia, pomocne przy spisywaniu umowy). Oczywiście, trzeba też pamiętać o dokładności i przezorności oraz o zawarciu w umowie wszelkich istotnych dla stron zapisów.
Treść umowy przedwstępnej
Celem umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży jest doprowadzenie do zawarcie umowy przyrzeczonej. Powinny zatem znaleźć się w niej tak ważne postanowienia jak przedmiot (czyli określenie, co jest sprzedawane) oraz cena (powinna być ona wyrażona w złotych polskich - wynika to z obowiązującej w prawie polskim zasady walutowości). Jeśli przedmiotem umowy przedwstępnej jest nieruchomość, jej wskazanie może nastąpić przez podanie numeru księgi wieczystej wraz z określeniem sądu, który taką księgę prowadzi. Dane zawarte w księdze wieczystej wystarczająco szczegółowo określają położenie nieruchomości, chociaż w treści umowy można także pomocniczo wskazać jej adres.
Termin umowy przyrzeczonej
Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie wystarcza jednak zapis "w najbliższym możliwym terminie". Najlepiej wskazać konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej lub przedział czasowy zakończony określoną datą, np. "w terminie do dnia 31 marca 2010 roku". W razie braku określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej kodeks cywilny przewiduje następujące sytuacje:
Umowa przedwstępna może zawierać także inne postanowienia, takie jak:
W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać zadatek w określonej wysokości (w umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Jeżeli zaś sama dała ten zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet należnej ceny. Jeśli natomiast umowa zostanie rozwiązana za obopólną zgodą stron, zadatek powinien być zwrócony (obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada). To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (na przykład huraganowy wiatr, który zniszczył nieruchomość) albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (żadna ze stron celowo nie stawiła się u notariusza).
Oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć dodatkową karę umowną, jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.
Forma umowy przedwstępnej
Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w dowolnej formie. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w zależności od tego, czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie, co umowa przyrzeczona czy też w innej formie, prawo przewiduje różne skutki prawne. Na przykład dla zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości przewidziana jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności (oznacza to, że umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie nieważna).
Dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości taki rygor już nie obowiązuje, można ją zatem zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i formie aktu notarialnego. Warto jednak formę aktu notarialnego polecić - na takiej bowiem podstawie, w razie nie wywiązania się sprzedawcy z zapisów umowy przedwstępnej, można żądać w sądzie przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości bez jego zgody. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że mieszkanie jest własnością kupującego, który dopełnił wszystkich warunków umowy. Nabywca ma więc tytuł prawny do lokalu i jest zobowiązany uiścić resztę należnej ceny, zaś były właściciel musi wydać mieszkanie.
W celu skorzystania z uprawnienia żądania zawarcia umowy przyrzeczonej należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo. W złożonym pozwie należy zamieścić następujące dane:
Pamiętać należy, iż oprócz egzemplarza dla sądu, należy złożyć odpis pozwu dla strony przeciwnej. Jeśli przed sądem występuje profesjonalny pełnomocnik, dołączyć również należy podpisane przez powoda pełnomocnictwo.
Jeśli sąd uwzględni żądanie, wyrok w tym zakresie zawiera już stwierdzenie zawarcia umowy i zastępuje tę umowę. Nie ma zatem konieczności potwierdzania wyroku sądowego u notariusza.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta tylko w formie pisemnej, wówczas od sprzedawcy można żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy. Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej i zwrócić podwójnie wpłacony zadatek (zwłaszcza, jeśli był on niewielki).
Jeżeli kupujący uważa, że poniósł dodatkową szkodę, może dochodzić przed sądem odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Strona dochodząca odszkodowania będzie wtedy musiała wykazać wysokość szkody poniesionej przez to, że oczekiwała na zawarcie umowy przyrzeczonej, a do jej zawarcia nie doszło. Mogą być to koszty poniesione u pośrednika, koszty dojazdu do nieruchomości, koszty dokonanych wycen i ekspertyz, koszty zakupu materiałów budowlanych związanych z planowanym remontem domu.
Ci, którzy mimo wszystko zdecydują się na formę pisemną umowy przedwstępnej, chcąc oszczędzić na kosztach notarialnych, mogą skorzystać ze wzoru umowy przedwstępnej, znajdującego się na następnej stronie (zamieściliśmy w nim objaśnienia, pomocne przy spisywaniu umowy). Oczywiście, trzeba też pamiętać o dokładności i przezorności oraz o zawarciu w umowie wszelkich istotnych dla stron zapisów.
- Więcej o:
