Wznowienie budowy domu

Na początku 2005 roku rozpocząłem budowę domu systemem gospodarczym. Utrata pracy i związane z tym problemy finansowe sprawiły, że w 2007 roku budowę przerwałem. Do tego momentu udało mi się zalać fundamenty, wymurować ściany parteru i zrobić strop nad pierwszą kondygnacją (dom ma być z poddaszem). Obecnie moja sytuacja poprawiła się do tego stopnia, iż chciałbym podjąć przerwane roboty. Czy muszę to gdzieś zgłosić, czy mogę po prostu dalej budować? Dodam, że mam wyjątkowo wścibskiego i dokuczliwego sąsiada, któremu nie podoba się stan, jak to określa "wiecznej budowy" na mojej działce, i który na pewno żywo będzie się interesował wszystkimi prowadzonymi pracami. Adam P.

Zgodnie z zapisami prawa budowlanego budowę należy rozpocząć w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Na taki sam okres można też przerwać prace budowlane.

Nowe pozwolenie

Po upływie trzech lat od przerwania budowy formalności związane z uzyskaniem pozwolenia trzeba załatwiać od początku. Przy czym termin trzech lat obowiązuje dopiero od 23 sierpnia 2008 roku. Przed tą datą okres ten wynosił dwa lata.

Naszemu Czytelnikowi minął zatem już termin, w którym mógł wznowić prace budowlane, więc teraz wszystkie formalności musi rozpocząć od nowa. Pierwszym krokiem powinno być wystąpienie do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę, które otrzymał przed laty. Jego wygaśnięcie musi bowiem stwierdzić w drodze decyzji organ, który je wydał. Zgodnie ze stanowiskiem NSA, wygaśnięcie decyzji wolno stwierdzić tylko wtedy, gdy budowa niewątpliwie została przerwana na czas określony przez przepisy. Czasu przerwy w budowie nie wolno domniemywać; nie może być wątpliwości co do faktu i czasu przerwy w budowie (wyrok NSA z dnia 8 marca 2007 r., sygn. II OSK457/06).

Początek budowy i jej przerwanie

Stosunkowo łatwy do ustalenia i udowodnienia przez starostę jest fakt nierozpoczęcia przez inwestora robót budowlanych. Prawo określa bowiem moment rozpoczęcia budowy, wskazując, iż ma on miejsce z chwilą podjęcia prac przygotowawczych polegających na wytyczeniu geodezyjnym obiektów w terenie, wykonaniu niwelacji terenu, zagospodarowaniu terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów lub wykonaniu przyłączy na potrzeby budowy. Starosta stwierdza, czy w ciągu 3 lat od nabycia przez decyzję przymiotu ostateczności inwestor podjął którąkolwiek z wyżej wymienionych czynności.

W sytuacji, gdy roboty są już prowadzone, a zwłaszcza wtedy, gdy stan ich zaawansowania jest znaczny, podstawowym dowodem na długość przerwy w budowie będzie dziennik budowy, będący urzędowym dokumentem przebiegu robót oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania. W razie braku dziennika budowy (na przykład jego zagubienia) lub w sytuacji, gdy dokonane w nim wpisy wydają się mijać z prawdą, dowodem w postępowaniu mogą okazać się zeznania świadków, w szczególności uczestników procesu budowlanego, w tym osób sprawujących na budowie samodzielne funkcje techniczne.

Rola sąsiada

Sąsiad, co do zasady, nie jest stroną postępowania o wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę - nie może zatem uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym, ani skarżyć wygaśnięcia decyzji. Aby uznać sąsiada za stronę postępowania o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia, organ musi wykazać, że interes prawny tej osoby został naruszony poprzez niepodjęcie przez inwestora budowy lub przekroczenie trzyletniej przerwy w realizacji inwestycji od czasu wydania pozwolenia (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 października 2007 r., II SA/Gd 195/04).

Nowe pozwolenie

Wygaśnięcie decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę stwierdzane jest również w formie decyzji administracyjnej. Po jej wydaniu, podjęcie lub kontynuowanie robót budowlanych możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu nowego pozwolenia na budowę. Należy zatem złożyć u starostwie wniosek o stwierdzenie wygaśnięcia decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę wraz z dziennikiem budowy, który będzie potwierdzał, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania prac.

Postępowanie administracyjne może trwać maksymalnie miesiąc. Załatwianie nowych formalności inwestor może rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna (nikt się od niej nie odwołał).

Kolejnym krokiem będzie wystąpienie o wydanie nowego pozwolenia na budowę. W niniejszej sprawie uzyskanie go nie powinno sprawić większych trudności, gdyż czas przerwy nie jest drastycznie długi i przepisy nie uległy w tym czasie radykalnej zmianie. Trudno również wyobrazić sobie, by gmina uchwalając w międzyczasie plan zmieniła status zabudowy (na przykład z jednorodzinnej na przemysłową), skoro w okolicy dominuje zabudowa jednorodzinna.

Na marginesie wskazać należy, iż wznowienie wstrzymanej inwestycji gdy od jej rozpoczęcia minęło wiele lat, nie będzie już takie łatwe. Zmianie ulegały bowiem przepisy dotyczące odległości między budynkami i może zdarzyć się również tak, że nie będzie możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę. W konsekwencji nadzór budowlany może nakazać rozbiórkę pozostałości niedokończonej budowy.

Występując o nowe pozwolenie na budowę, należy stosować się do obecnie obowiązujących przepisów prawa.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);

- złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Pozwolenie wydawane jest po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz uzyskaniu przez inwestora pozwoleń i uzgodnień wymaganych przepisami szczególnymi lub opinii innych organów.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony środowiska, ochrony zabytków itp.) oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu.

Przepisy nic nie mówią, jak długo jest ważny projekt budowlany. Ubiegając się więc o nowe pozwolenie, można wykorzystać stary projekt. Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wniosek o pozwolenie na budowę inwestor składa we właściwym miejscowo starostwie. Jeśli inwestor spełni określone wymagania, starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a w sprawie szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Przy niespełnieniu wszystkich wymagań, inwestor może otrzymać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Przysługuje mu wówczas prawo odwołania się do wojewody od otrzymanej decyzji, w terminie 14 dni od jej doręczenia.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. nr 243 poz. 1623 z 2010 r. ze zmianami).

Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład

>