Sprzedam garaż bez mieszkania. Czy mogę?

Mam niewielkie mieszkanie o powierzchni 32 m kw. na Pradze Północ, w czteropiętrowym budynku z 2004 roku. Do lokalu deweloper dodawał wówczas miejsce parkingowe o powierzchni 17 m kw. Dziś taki "garaż" - a dokładnie miejsca postojowe - kosztuje nawet ok. 30 tys. zł, a że nie mam ani prawa jazdy, ani samochodu, to chciałabym sprzedać to miejsce. Nie wiem tylko, czy mogę - martwi się czytelniczka.

W jej imieniu pytamy ekspertów: kiedy miejsce postojowe można sprzedać, a kiedy nie?

>> Marta Kondas, zastępca notarialny z Kancelarii Notarialnej Anna Lubieńska

Istnieją dwa główne sposoby nabycia miejsca postojowego, w zależności od założeń przyjętych przez dewelopera. W pierwszym przypadku - kupujący nabywa udział w odrębnej nieruchomości z oddzielną księgą wieczystą, tzw. lokalu niemieszkalnym, czyli garażu. W drugim - miejsce postojowe w ramach udziału w tzw. nieruchomości wspólnej.

Właściciel mieszkania, który posiada udział w ramach lokalu (garażu wielostanowiskowego), czyli w tym pierwszym przypadku, może go sprzedać bez konieczności pozbywania się mieszkania. Minusem takiego zakupu jest obowiązek zapłaty 23-procentowego podatku VAT od towarów i usług, liczonego od ceny nabycia udziału w garażu.

W drugim przypadku kupujący nabywa lokal mieszkalny, z którym związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej i w ramach tego udziału korzysta z wybranego, zwykle oznaczonego konkretnym numerem, miejsca postojowego (na zewnątrz bądź w środku budynku). Jako że prawo korzystania z miejsca jest ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym, podatek VAT wynosi 8 proc. - czyli jest tej samej wysokości, co podatek od zakupu mieszkania. Wadą takiej formy zakupu miejsca postojowego jest to, że udział w nieruchomości wspólnej można zbyć tylko i wyłącznie wraz z nabytym lokalem, a zatem nie ma możliwości sprzedaży miejsca bez jednoczesnej sprzedaży mieszkania.

>> Marcin Krasoń z Home Broker

Jest jednak możliwość wyjścia z tej sytuacji. Jeżeli garaż spełnia warunki, by uznać go za samodzielny lokal niemieszkalny, to po uzyskaniu stosownego zaświadczenia od starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) cała wspólnota mieszkaniowa może ustanowić jego odrębną własność i założyć dla niego oddzielną księgę wieczystą. Może tego dokonać także sąd, znosząc współwłasność.

W każdym przypadku takie miejsce garażowe - niezależnie od jego charakteru prawnego - można wynająć. Niekiedy może się to okazać nawet lepszym rozwiązaniem, bo być może w przyszłości właściciel lokalu będzie jednak potrzebował miejsca postojowego dla pojazdu. Poza tym w przypadku sprzedaży mieszkania posiadanie nawet czasowo wynajętego miejsca parkingowego lub garażu może być dodatkowym atutem.

W praktyce dość często pojawiają się oferty zarówno kupna, jak i sprzedaży czy najmu samego miejsca postojowego lub miejsca w garażu. Z jednej strony są małżeństwa lub związki, w których każda osoba ma swój samochód i jedno miejsce postojowe przypadające na lokal nie wystarcza. Z drugiej strony zdarzają się właściciele lokalu, którzy nie posiadają samochodu i których miejsce postojowe stoi puste.