Czy opłaca się budować dom w zwykłym standardzie?

Co przemyśleć przed decyzją

Na zdjęciu powyżej: działka, na której ma stanąć dom tradycyjny, nie musi mieć koniecznie wyjazdu od północy.

Budowa domu jest jedną z najważniejszych decyzji w naszym życiu. Zważywszy, że jesteśmy przywiązani do tradycyjnych technologii, będzie to z pewnością inwestycja na pokolenia. Najczęściej zaczynamy realizację naszych marzeń o własnym domu, kiedy jesteśmy młodzi. Aby jak najszybciej w nim zamieszkać, tniemy wydatki i nie zastanawiamy się nad kosztami utrzymania w przyszłości. Tymczasem ma to kluczowe znaczenie dla naszego comiesięcznego budżetu, w którym znaczną część stanowią wydatki na zapewnienie ciepłej wody i ogrzewanie domu.

Łatwiej jest znaleźć działkę i projekt, jeśli planujemy budowę domu tradycyjnego. Nie ma też większego problemu ze znalezieniem wykonawców, ponieważ większość z nich zna popularne technologie i materiały. I nie muszą one gwarantować  bardzo dobrej izolacyjności cieplnej.

Działka

Wybór miejsca na dom to najważniejsza decyzja poprzedzająca budowę domu. Znacznie łatwiej znaleźć działkę pod dom w zwykłym standardzie, ponieważ nie ma znaczenia jej ustawienie względem stron świata. Decydującą rolę odgrywa wówczas cena. Z reguły im dalej od miasta, tym taniej (choć działki położone w szczególnie urokliwych miejscach mogą być drogie niezależnie od położenia).

Aby ograniczyć wydatki, bardzo często decydujemy się na wydzielenie działki z parceli rodziców. Taką opcję wybierają najczęściej młodzi ludzie, budujący na kredyt. Mają wtedy lokum na czas trwania prac oraz czas na ich wykonanie lub codzienne kontrolowanie.

Projekt

Zdecydowana większość inwestorów budujących domy tradycyjne decyduje się na projekt gotowy. Może on kosztować o kilka, kilkanaście tysięcy mniej od przygotowywanego na zamówienie. Do zakupu zachęca również bardzo bogata oferta gotowych projektów i ich łatwa dostępność w internecie. Ma to sens pod warunkiem, że nie będziemy wprowadzać wielu zmian. Każda to dodatkowy wydatek. Musimy się także liczyć z tym, że nie każdy dom według projektu typowego uda się bez zmian ustawić na wybranej działce. Wiele zależy od jej wielkości, sąsiedniej zabudowy i warunków wodno-gruntowych (słabe grunty, tereny zalewowe lub szkód górniczych to dodatkowe koszty przeprojektowania sposobu posadowienia domu).

Na zdjęciu poniżej: nawet budowę domu tradycyjnego warto dokładnie zaplanować, ponieważ łatwiej wówczas kontrolować wydatki.

Fot. Rafał Polak-Kuchta

Organizacja budowy

Zwykle takie domy buduje się w systemie gospodarczym, czyli samodzielnie, z pomocą rodziny i znajomych. W ten sposób można zmniejszyć wydatki, ale musimy liczyć się z tym, iż budowa domu będzie trwała dłużej niż przy zatrudnieniu fachowej firmy budowlanej. Będzie też bardziej absorbująca, co wiąże się z poświęceniem większej ilości energii i cierpliwości. Wykonując we własnym zakresie roboty budowlane, powinniśmy mieć solidną i praktyczną wiedzę z zakresu obowiązujących przepisów i zasad sztuki budowlanej. Należy mieć również świadomość, że niektóre prace trzeba będzie jednak zlecić wykwalifikowanym ekipom. Musimy też zatrudnić kierownika budowy.

Budowa

Na zdjęciu powyżej: ściany domów tradycyjnych są przeważnie dwuwarstwowe. W kosztach budowy całego domu ich wzniesienie to jedynie 10-12%.

Obecnie możemy budować domy energooszczędne, które zużywają 8 razy mniej energii niż standardowe. I to wcale nie dzięki supernowoczesnym materiałom, choć i takie są dostępne na rynku. Do wzniesienia domu tradycyjnego i energooszczędnego stosuje się te same materiały. Różnica tkwi w grubości warstwy izolacji termicznej i w jakości wykonania.

Od tego zależy, ile ciepła ucieknie z domu na zewnątrz. Zapotrzebowanie na energię niezbędną do ogrzewania wynika również z wybranego rodzaju paliwa i sposobu wentylacji domu.

Zwykle takie domy są budowane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wystarczy więc "trzymać się" projektu i zastosować materiały zgodnie z zaleceniami producenta, by zostały spełnione wymagania dotyczące izolacyjności termicznej. Niestety, nie będą one wyprzedzały przyszłości.

Materiały

Zwykle taki dom jest posadowiony na tradycyjnych ławach i ścianach fundamentowych, ma ściany murowane z betonu komórkowego lub ceramiki, ocieplone styropianem, a dach ocieplony wełną mineralną. Rodzaj materiałów i grubość poszczególnych przegród mamy podane w projekcie. Minimalne wymagania, jakie powinien spełniać budynek, wynoszą obecnie: 0,30 W/(m2K) dla podłogi na gruncie, 0,23 - dla ścian zewnętrznych, 1,1 - dla okien, 1,5 - dla drzwi wejściowych i 0,18 - dla dachu. Parametry te będą bardziej rygorystyczne od 2021 roku. Decydując się na budowę domu, który spełnia te warunki "na granicy", musimy pamiętać, że możemy mieć kłopoty przy sprzedaży domu po 2021 roku. Dom nie będzie spełniał przepisów po nowelizacji, a my nie będziemy mogli go sprzedać bez świadectwa energetycznego. Warto więc zainwestować w lepszą izolacyjność termiczną, szczególnie tych przegród, które mają dużą powierzchnię - podłogi na gruncie, ścian zewnętrznych i dachu.

Wykonanie

Aby nasz dom był ładny i funkcjonalny, do jego budowy musimy zatrudnić rzetelnych, solidnych i godnych zaufania wykonawców. To podstawa udanej budowy. Prowadzonej w terminie, bez dodatkowych wydatków, a przede wszystkim - bez stresu. Ważna jest też dokładność wykonywania podczas budowy tych prac, które zapobiegają powstawaniu mostków termicznych, czyli miejsc ucieczki ciepła. Najczęściej powstają one na połączeniu elementów konstrukcyjnych, wokół stolarki okiennej oraz w miejscach przerwania ciągłości izolacji termicznej.

Instalacje

W domu ważne są instalacje grzewcza i wentylacji. Właściwie nasz wybór ogranicza się do źródła ciepła i paliwa, ponieważ w tradycyjnym domu jest wentylacja naturalna (grawitacyjna).

W zależności od dostępności komfortową temperaturę pomieszczeń zapewnią nam gaz, olej opałowy, pelety, ekogroszek i energia elektryczna. Jeśli mamy dostęp do sieci gazowej, najbardziej opłacalny jest montaż kotła kondensacyjnego. Jest bezobsługowy i stosunkowo tani w eksploatacji. Ogrzewanie węglem lub drewnem wymaga codziennej, uciążliwej obsługi. Natomiast na pompę gruntową trzeba przeznaczyć większe nakłady finansowe. Tańsza jest pompa powietrzna, ale nie może być jedynym źródłem ciepła. Wymaga awaryjnego źródła ciepła, np. grzałek elektrycznych. Również przy kominkach - niezależnie od rodzaju - niezbędne jest dodatkowe źródło ogrzewania.

Koszt budowy, koszt eksploatacji

Na zdjęciu powyżej: wydaje się, że koszty wykonania tradycyjnych fundamentów są niskie. Jest to prawda, ale tylko wówczas, gdy są korzystne warunki wodno-gruntowe.

Budowa domu to nie tylko ogromne wyzwanie organizacyjne, ale przede wszystkim finansowe. Pytanie, ile to kosztuje, zadaje sobie każdy, kto ją planuje. Szacunkowe określenie jest możliwe dopiero po wyborze określonej działki i projektu, a także po określeniu szczegółów dotyczących planowanych technologii i materiałów. Ostateczny koszt jest wypadkową wielu czynników i jest uzależniony od decyzji podjętych jeszcze przed rozpoczęciem prac. W zależności od zastosowanych rozwiązań, od których zależy zużycie energii, koszty budowy identycznego domu mogą się różnić o kilkanaście procent.

Dobrze prowadzona budowa domu powstającego w standardzie wymaganym przepisami z pewnością pochłonie mniej pieniędzy. Niestety, nie można tego powiedzieć o wydatkach na jego utrzymanie.

Koszt budowy

Sam projekt gotowy to wydatek 2500-3000 zł. Szukając odpowiedniego dla nas, zwracajmy uwagę na podawany przybliżony koszt wykonania stanu surowego zamkniętego. Musimy wybrać dom, na który nas stać. Kwoty zawarte w projekcie mają charakter orientacyjny, ponieważ w takich wycenach zakłada się średni standard materiałów oraz kompleksowe wykonawstwo (realizację całej budowy przez jedną firmę). Przyjmuje się też średnie krajowe ceny robocizny i materiałów bez VAT (trzeba zatem dodać 8% albo 23%, zależnie od tego, czy kupuje je wykonawca, czy my).

Może się więc okazać, że koszt budowy będzie niższy przy prowadzeniu budowy systemem gospodarczym: wykonaniu prac we własnym zakresie, zatrudnieniu kilku specjalistycznych ekip, uzyskaniu rabatów na materiały i ich transport (przy większych zakupach często jest bezpłatny), znacznie niższych kosztach robocizny (w zależności od regionu Polski), zamianie materiałów zaproponowanych w projekcie na inne.

Koszt eksploatacji

O kosztach utrzymania domu przesądza przede wszystkim ogrzewanie pomieszczeń, przygotowanie ciepłej wody i wentylacja. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od początku tego roku dom powinien być tak zbudowany, aby jego zapotrzebowanie na energię wynosiło 95 kWh/(m2rok), a od 2021 roku - 75. Duża jej część - niestety "ucieka" - różnymi kanałami, w tym przez wentylację, słabo zaizolowane fundamenty, ściany zewnętrzne (z oknami i drzwiami) i dach. Koszt tego "uciekającego" ciepła co roku rośnie - proporcjonalnie do cen gazu i innych źródeł energii.

Na zdjęciu poniżej: właściciele domów tradycyjnych często decydują się na dodatkowe źródło ciepła, jakim jest kominek. Model z płaszczem wodnym zasili grzejniki oraz podłogówkę.

Fot. Leszek Kopacz

Doświadczenia inwestorów

Na zdjęciu powyżej: dom właściciela II.

Budowa domu - i tradycyjnego, i energooszczędnego - dla każdego początkującego inwestora jest sporym wyzwaniem. Najpierw trzeba zdecydować, w jakim standardzie ma być dom, z jakich materiałów, w jakiej technologii i kto będzie go budował. Błędnych decyzji raczej nie da się uniknąć. Zawsze będzie coś, co można było zrobić lepiej, staranniej lub inaczej. Z pewnością łatwiej będzie, jeśli skorzystamy z rad tych, którzy już mieszkają we własnych czterech kątach.

Doświadczenia właściciela I

Jako młode małżeństwo z małym dzieckiem dysponujemy ograniczonymi zasobami finansowymi. Kiedy więc przymierzaliśmy się do budowy domu, musieliśmy dokonywać wszelkich wyborów dosyć ostrożnie. Chcieliśmy mieć dom w tradycyjnym stylu, z wykuszem i lukarnami, dlatego zdecydowaliśmy się na zwykły standard. Energooszczędny, czy nawet pasywny trudno byłoby osiągnąć przy takiej architekturze. Staraliśmy się jednak wykorzystać kilka zasad energooszczędności i tak wybierać materiały, aby chociaż zbliżyć się do standardu energooszczędnego. Dom ma zwartą bryłę i jest tak ustawiony na działce, że największe przeszklenia znajdują się od strony południowo-zachodniej.

Ze względu na koszty fundamenty są tradycyjne (ławy) z ocieploną podłogą na gruncie, ściany dwuwarstwowe z izolacją ze styropianu o grubości 15 cm (planujemy w przyszłości dołożyć drugą warstwę), okna mają zwykły pakiet dwuszybowy, ale już połacie dachu są otulone 35 cm wełny mineralnej. Zadbaliśmy też o staranne wykonanie - szczelne ułożenie izolacji cieplnej i solidny montaż okien. Zdecydowaliśmy się właśnie na taki dom, ale i tak nie żałujemy. Ogrzewamy go kotłem na ekogroszek. Zużycie nie jest duże i nie rujnuje nam budżetu, a w domu jest ciepło, mimo że nie ma wentylacji mechanicznej z rekuperacją. Gdyby była, to rachunki za ogrzewanie naprawdę znacząco by się obniżyły. Na pewno warto byłoby ją mieć i być może w przyszłości zdecydujemy się na jej montaż.

Mówiąc szczerze, nie wiem, czy wówczas nasz dom zamieni się w energooszczędny, czy też nie. Sama budowa trwała 1,5 roku. Nie wszystko jednak udało nam się skończyć. Do tej pory wydaliśmy na dom około 400 tys. zł, nie licząc umeblowania. Artur Nowak, okolice Płocka.

Doświadczenia właściciela II

Kiedy przymierzaliśmy się do budowy, rozważaliśmy wybór projektu domu energooszczędnego. Sam zastanawiałem się nad domem pasywnym. Jestem otwarty na wszelkie "nowinki" w tym zakresie. Wybór padł jednak na projekt tradycyjny - jeden z gotowych, adaptowany do warunków lokalnych - z elementami zwiększającymi energooszczędność (zwarta bryła budynku, zwiększenie warstwy ocieplenia, ogrzewanie podłogowe, rekuperacja). Ostatecznie o wyborze takiego domu decydowały: prostota konstrukcji, tempo budowy i łatwość adaptacji projektu. Koszty budowy nie odgrywały aż takiej roli (niewielka różnica). Istotne było łatwe zmniejszenie rachunków za ogrzewanie do kwoty niewiele przewyższającej te w domu energooszczędnym. Budowa (łącznie z wcześniejszym wylaniem fundamentów trwała około 2 lat i pochłonęła około 350 tys). Nic nas nie zraziło, biorąc pod uwagę, że nasz dom jest "w miarę" energooszczędny. Oczywiście, do wszystkiego można się przyczepić. Najważniejsze, żeby za bardzo nie narzekać. Zbyt mała działka uniemożliwiła zastosowanie pompy ciepła z kolektorami poziomymi, a zbyt duża cena wiercenia sprawiła, że nie zastosowaliśmy kolektorów pionowych. Janusz Zawadzki, okolice Skierniewic.

Doświadczenia właściciela III

Kiedy byłem jeszcze na etapie szukania projektu, poważnie zastanawiałem się nad budową domu energooszczędnego. Jestem człowiekiem otwartym na wszelkie nowości i bardzo interesuję się nowoczesnymi rozwiązaniami. Zapoznałem się zatem dosyć wnikliwie z wykazem dodatkowych inwestycji, jakich musiałbym dokonać, aby mój przyszły dom znalazł się w grupie domów energooszczędnych. Niestety, wnioski z przeglądu technologii były dla mnie niezbyt optymistyczne. Dom musiałby kosztować minimum 50 tysięcy złotych więcej, a na to nie mogłem sobie pozwolić. Oczywiście, argument o przyszłych oszczędnościach eksploatacyjnych jest bardzo silny i przekonujący, ale zupełnie chybiony dla kogoś, kto ma ograniczone fundusze inwestycyjne. Trudno wydawać pieniądze, których się nie ma! Ponieważ jednak idea budynku energooszczędnego generalnie do mnie przemawiała, postanowiłem zastosować niektóre rozwiązania w moim domu. Przede wszystkim zadbałem o dobre ocieplenie. Warstwa styropianu na ścianach (z betonu komórkowego) i pod podłogą ma aż 20 cm. Strop oddzielający poddasze nieużytkowe od pomieszczeń mieszkalnych ociepla warstwa wełny mineralnej o grubości 30 cm. O tym, jak ważne jest to, aby ocieplenie nie miało przerw [nie pojawiają się wówczas mostki termiczne - przyp. red.] - przekonałem się podczas pierwszego sezonu grzewczego. Z braku czasu nie ułożyłem jesienią ocieplenia na stropie poddasza i podliczając wiosną wydatki, aż złapałem się za głowę. Okazało się, że w czasie łagodnej zimy spaliłem ponad 5 ton ekogroszku! Natomiast następnej zimy, kiedy ocieplenie pojawiło się w końcu na swoim miejscu, sytuacja radykalnie się zmieniła. Myślę, że w tym sezonie potrzeba będzie mniej więcej połowę tego, co w zeszłym.

Fot. Jacek Kraska

Na zdjęciu powyżej: dom właściciela III

Jeśli chodzi o zatrzymanie ciepła w domu, to zainwestowałem również w okna dobrej klasy i w odpowiedni sposób ich zamontowania. Niestety wentylacja mechaniczna z rekuperacją pozostawała poza moim zasięgiem finansowym. Pokusiłem się nawet o wycenę w jednej z firm instalacyjnych, ale usłyszałem, że muszę liczyć się z wydatkiem rzędu 15-20 tysięcy. Z kolei gruntowy wymiennik ciepła wyceniono na 12-15 tysięcy. Z bólem serca musiałem zrezygnować. Jacek Kraska, okolice Bydgoszczy.