Zakończenie budowy. Kiedy można zamieszkać we własnym domu?

Zakończenie budowy i odbiór budowlany

Zanim oczami wyobraźni zobaczymy na tarasie pierwsze przyjęcie dla rodziny i znajomych, sprawdźmy, jakich formalności musimy dopełnić, aby można było w ogóle zamieszkać w domu.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

W prawie budowlanym widnieje zapis, że do użytkowania obiektu budowlanego, na wzniesienie którego jest jeszcze wymagane pozwolenie na budowę lub tylko zgłoszenie z projektem, można przystąpić dopiero po zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy.

Obowiązek dokonania zawiadomienia spoczywa na nas - inwestorach. Jeżeli powiatowy inspektor , w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, inaczej mówiąc uzna, że wszystko zostało wykonane w zgodnie z prawem i sztuką budowlaną, możemy rozpakowywać walizki.

Uwaga! Przypomnimy jeszcze, że zgłoszenie z projektem to nowa uproszczona procedura, która została wprowadzona przez znowelizowane prawo budowlane. Na jej podstawie nie musimy już ubiegać się o pozwolenie na wzniesienie domu, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany (inaczej mówiąc - nie przeszkadza najbliższym sąsiadom).

Czytaj też: Nowe prawo budowlane. Dobre zmiany dla inwestorów

Jakie dokumenty trzeba przygotować do zakończenia budowy

Nowe przepisy - jak wspomnieliśmy - znacznie upraszczają, a właściwie ograniczają formalności związane z budową domu, to i tak dokonując zgłoszenia o zakończeniu budowy trzeba przygotować komplet następujących dokumentów:

- oryginał dziennika budowy;

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz innymi przepisami, a także o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, w tym - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości budynku lub lokalu;

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (dotyczy to głównie obiektów przemysłowych);

- protokoły badań szczelności instalacji gazowej i sprawdzenia przewodów kominowych przez uprawnione do tego osoby;

- dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe;

- potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami (takimi jak ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków), odbioru wykonanych przyłączy; również powinien dokonać tego uprawniony specjalista.

Przypomnimy, że do projektu budowlanego nie musimy już dołączać żadnych oświadczeń o zapewnieniu mediów do budynku. Przed zmianą prawa było to koniecznie.

Katalog dokumentów, które są potrzebne do zawiadomienia o ostatecznym zakończeniu budowy, jest zamknięty. Oznacza to, że urząd nie może już domagać się innych, dodatkowych formalności. Jeżeli natomiast w złożonej dokumentacji wystąpią braki (na przykład zapomnieliśmy dołączyć oryginał dziennika budowy albo innego wymaganego oświadczenia czy potwierdzenia), wówczas inspektor nadzoru wezwie nas do ich uzupełnienia (otrzymamy stosowne postanowienie).

Zakończenie budowy a zmiany w projekcie

Zdarza się, że w trakcie prac budowlanych dokonano niewielkich zmian w bryle budynku. Jeśli nie są to istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu (np. zmiana koloru elewacji, przeznaczenie pomieszczeń), wówczas do zawiadomienia o zakończeniu budowy, należy dodatkowo dołączyć kopie rysunków projektowych, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.

W takim przypadku oświadczenie o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz innymi przepisami, powinno być potwierdzone przez projektanta oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (jeżeli został on przez nas zatrudniony).

Zobacz realizację domu według projektu gotowego i oceń zmiany, które wprowadził inwestor

Oddanie domu do użytkowania

Jeśli dokumentacja jest kompletna, wówczas wystarczy milcząca zgoda organu, aby przystąpić do użytkowania domu. Oznacza to, że jeśli w przeciągu 14 dni inwestor nie otrzyma decyzji o sprzeciwie, może przystąpić do użytkowania domu. Nie musimy dzwonić do urzędu, ani osobiście dowiadywać się o przebiegu postępowania - wystarczy spokojnie czekać i sprawdzać skrzynkę pocztową.

Jeśli natomiast zaś inspektor nadzoru budowlanego zgłosi sprzeciw (bo nie dostarczyliśmy jakiegoś dokumentu albo, gdy na ich podstawie stwierdzi, że roboty budowlane wykonano w sposób istotnie odbiegający od ustaleń określonych w pozwoleniu na budowę lub w innych przepisach) - wówczas przysługuje nam odwołanie do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Po zakończeniu postępowania w sprawie zakończenia budowy inwestor powinien otrzymać oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń oraz inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

Pozwolenie na użytkowanie przed zakończeniem budowy

Często bywa tak, że pozostało jeszcze trochę prac do wykonania, ale inwestor chciałby już się do domu wprowadzić. Wtedy trzeba uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Postępowanie jest wówczas trochę bardziej skomplikowane, bo przepisy nakładają na inwestora obowiązek zawiadomienia dodatkowo Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. I tu znowu pojawia się instytucja milczącej zgody organu. Gdy w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, wskazane podmioty nie "zajmą stanowiska", jest to jednoznaczne z brakiem sprzeciwu lub uwag.

Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie dołączamy dokładnie taki sam komplet dokumentów, jak w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest jednocześnie "sygnałem" dla powiatowego inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli. Obejmuje ona sprawdzenie:

- zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania terenu oraz z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,

c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy itp.)

d) wykonania urządzeń budowlanych (inaczej technicznych, np. przyłączy, ogrodzeń),

e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie domu zgodnie z przeznaczeniem (np. instalacji grzewczej, sanitarnej),

- wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;

- uporządkowanie terenu budowy.

Kontrola jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od złożenia wniosku, a o jej terminie inwestor powinien być zawiadomiony w ciągu 7 dni (mamy obowiązek w niej uczestniczyć). Jeśli urzędnik nie stwierdzi żadnych uchybień, wprowadzamy się do domu, ale pod warunkiem że pozostałe prace muszą zostać w najbliższym czasie ukończone.

Gdy zaś wykryte zostaną nieprawidłowości, wówczas zostanie wydana decyzja o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo na niesumiennego inwestora zostanie nałożona kara finansowa - każda budowlana nieprawidłowość to koszt 1000 zł, zaś kara to suma wykrytych błędów.

Nie wprowadzaj się bez załatwienia formalności

Niektórzy z inwestorów podejmują ryzyko i wprowadzają się do swoich domów bez uregulowania wszystkich formalności.

Może się to jednak nie opłacać. Jeśli bowiem powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi w sposób niewątpliwy (na skutek, na przykład donosu życzliwych sąsiadów), że budynek jest użytkowany bez uprzedniego skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, nałoży inwestora administracyjną karę pieniężną z tytułu nielegalnego użytkowania.

Wymierzona kara stanowi iloczyn stawki opłaty (500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego (określonych w załączniku prawa budowlanego) i podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Dla domu mieszkalnego jednorodzinnego kara taka wyniesie 10 000 zł.

Nakłada ją inspektor nadzoru w drodze postanowienia, a obliczoną kwotę kary należy uiścić w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia. Jeżeli inwestor nie uiści kary w wymaganym terminie, wojewoda w celu realizacji nałożonego obowiązku zastosuje drogę egzekucji administracyjnej.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 409 ze zmianami).