Zamiana gruntów rolnych na budowlane: czy w roku 2016 zarobimy na ziemi?

W osta­t­nich 10 la­tach nie by­ło chy­ba lep­szej lo­ka­ty ka­pi­ta­łu niż grun­ty rol­ne. Ten, kto za­in­we­sto­wał w ubieg­łym ro­ku ok. 930 tys. zł w 30 hek­ta­rów zie­mi na Ma­zo­wszu, wzbo­ga­cił się o 140 tys. zł. Z da­nych Głów­ne­go Urzę­du Sta­ty­stycz­ne­go wy­ni­ka bo­wiem, że w dru­gim kwar­ta­le śred­nia ce­na hek­ta­ra w pry­wat­nym ob­ro­cie się­gnę­ła po­nad 35 tys. zł, czy­li wzro­sła przez rok o po­nad 15 proc.

Czy moż­na by­ło za­ro­bić wię­cej, in­we­stu­jąc w coś in­ne­go? Trzy­ma­nie pie­nię­dzy w ban­ku prze­sta­ło mieć sens, bo - jak twier­dzi Na­ro­do­wy Bank Pol­ski - moż­na li­czyć je­dy­nie na nie­ca­łe 2 proc. zy­sku, od któ­re­go trze­ba jesz­cze za­pła­cić 19 proc. po­da­tek. Z ko­lei zy­sku­ją­ca u nas osta­t­nio na po­pu­lar­no­ści in­we­sty­cja w miesz­ka­nie na wy­na­jem w naj­wię­kszych mia­stach za­pew­nia prze­cięt­nie oko­ło 4-, 5-pro­cen­to­wą sto­pę zwro­tu. Oczy­wi­ście in­we­sto­rzy ma­ją w tym za­kre­sie wie­le in­nych moż­li­wo­ści: ak­cje naj­róż­niej­szych spó­łek, fun­du­sze, ob­li­ga­cje, su­row­ce, wa­lu­ty, a na­wet tak nie­co­dzien­ne in­we­sty­cje jak wir­tu­al­na wa­lu­ta (bit­co­in), kla­sycz­ne sa­mo­cho­dy czy ce­nio­ne bu­tel­ki trun­ków (np. wi­na czy whi­sky ? buź­ka). In­we­sty­cja w grun­ty rol­ne zna­laz­ła się na czwar­tym miej­scu ran­kin­gu op­ła­cal­no­ści in­we­sty­cji.

Te­go ty­pu nie­ty­po­we lo­ka­ty ka­pi­ta­łu trud­no jed­nak za­li­czyć do bez­piecz­nych. Nato­miast zie­mia rol­na dro­że­je nie­przer­wa­nie od wie­lu lat, a sto­pę zwro­tu z ta­kiej in­we­sty­cji pod­bi­ja do­pła­ta z Unii Eu­ro­pej­skiej. Ci, któ­rzy ku­pi­li zie­mię np. tuż przed przy­stą­pie­niem do niej na­sze­go kra­ju, zro­bi­li świet­ny in­te­res, bo od koń­ca 2004 r. ce­na prze­cięt­ne­go hek­ta­ra wzro­sła z 6,2 tys. zł do 33,6 tys. zł, czy­li o 440 proc.!

Oczy­wi­ście nie w każ­dej czę­ści kra­ju hos­sa na grun­ty rol­ne przy­no­si­ła jed­na­ko­we pro­fi­ty (naj­moc­niej, bo o po­nad 600 proc. zie­mia pod­ro­ża­ła w wo­je­wódz­twach lu­bu­skim i war­miń­sko-ma­zur­skim. Nato­miast np. w wo­je­wódz­twie ma­ło­pol­skim wzrost był po­nad dwu­krot­nie mniej­szy.

Rys.: Anita Domżałowicz według: Gazeta Wyborcza

Go­ni­my Za­chod­nią Eu­ro­pę

In­sty­tut Eko­no­mi­ki Rol­nic­twa i Gos­po­dar­ki Żyw­no­ścio­wej (IE­RiGŻ) po­da­je, że w Niem­czech dwa la­ta te­mu za hek­tar pła­co­no bli­sko 16,4 tys. eu­ro, a u nas w ob­ro­cie pry­wat­nym - nie­speł­na 6,3 tys. eu­ro. Z ko­lei da­ne dla Ho­lan­dii po­ka­zu­ją wy­ce­nę na po­zio­mie aż... 52,1 tys. eu­ro. Oczy­wi­ście są też kra­je, w któ­rych zie­mia jest tań­sza niż u nas. Ty­le tyl­ko, że Szwe­dzi nie zaj­mu­ją się rol­nic­twem ze wzglę­du na wa­run­ki kli­ma­tycz­ne, we Fran­cji zaś dzia­ła agen­cja zaj­mu­ją­ca się nad­zo­rem nad za­gos­po­da­ro­wa­niem i osad­nic­twem na te­re­nach wiej­skich (SA­FER), któ­ra nie poz­wa­la na spe­ku­la­cje na ryn­ku zie­mi.

Rys.: Anita Domżałowicz według: Gazeta Wyborcza

Osta­t­ni mo­ment

Od no­we­go ro­ku za­kup zie­mi rol­nej mo­że się oka­zać nie­moż­li­wy, gdyż w stycz­niu 2016 ro­ku wcho­dzi ży­cie no­wa usta­wa o kształ­to­wa­niu ustro­ju rol­ne­go. Bar­dzo utrud­ni ona za­kup zie­mi rol­nej oso­bom nie­bę­dą­cym rol­ni­ka­mi. W usta­wie zna­leźć moż­na np. ob­o­strze­nie, zgod­nie z któ­rym na­byw­cą zie­mi rol­nej mo­że być tyl­ko rol­nik, któ­ry od pię­ciu lat pro­wa­dzi gos­po­dar­stwo rol­ne. Po­nad­to usta­wa zo­bo­wią­że sprze­da­ją­cych zie­mię rol­ną do prze­strze­ga­nia okre­ślo­nych pro­ce­dur, a te unie­moż­li­wia­ją jej sprze­daż do­wol­nej oso­bie lub fir­mie. Pra­wo pier­wo­ku­pu do­sta­ną rol­ni­cy, któ­rzy są są­sia­da­mi sprze­da­ją­ce­go. A gdy­by by­ło kil­ku chęt­nych? Wła­ści­ciel zie­mi móg­łby wska­zać te­go, któ­re­mu ją sprze­da. Mo­że się zda­rzyć, że ża­den z są­sia­dów nie sko­rzy­sta z pra­wa pier­wo­ku­pu. Wte­dy ? o ile trans­ak­cja do­ty­czy­ła­by grun­tu o po­wierz­chni co naj­mniej jed­ne­go hek­ta­ra ? ta­kie pra­wo uzy­ska Agen­cja Nie­ru­cho­mo­ści Rol­nych (ANR).

Jesz­cze prze­pi­sy no­wej usta­wy nie we­szły w ży­cie, a już przy­go­to­wa­ny jest jej pro­jekt no­we­li­za­cji, któ­ra za­kła­da, że grun­ty rol­ne bę­dą mo­gli ku­po­wać wy­łącz­nie rol­ni­cy in­dy­wi­du­al­ni, któ­rzy sa­mo­dziel­nie pro­wa­dzą gos­po­dar­stwo. Ogra­ni­cze­nie mia­ło­by do­ty­czyć za­rów­no pań­stwo­we­go, jak i pry­wat­ne­go ob­ro­tu grun­ta­mi rol­ny­mi o po­wierz­chni co naj­mniej 1 ha. Ozna­cza to, że zie­mi nie mo­gli­by już ku­pić nie tyl­ko nie­rol­ni­cy, ale rów­nież spół­ki i spół­dziel­nie rol­ne.

Pro­jekt pre­cy­zu­je, że za rol­ni­ka in­dy­wi­du­al­ne­go mo­że być uzna­ny tyl­ko ten, kto oso­bi­ście pra­cu­je w pro­wa­dzo­nym przez sie­bie gos­po­dar­stwie przez co naj­mniej 10 lat (je­dy­nie w przy­pad­kach lo­so­wych sąd móg­łby się zgo­dzić na wcześ­niej­sze zby­cie zie­mi). Au­to­rzy pro­jek­tu wy­jaś­nia­ją, że w ten spo­sób chcą wy­e­li­mi­no­wać z ryn­ku tzw. rol­ni­ków z Mar­szał­kow­skiej, czy­li oso­by, któ­re zie­mię trak­tu­ją głów­nie ja­ko lo­ka­tę ka­pi­ta­łu.

Bez in­we­sto­rów ce­ny spad­ną

Tym­cza­sem na ryn­ku po­ja­wi­ły się ogło­sze­nia ty­pu: "last mi­nu­te, osta­t­nia szan­sa na­by­cia zie­mi rol­nej".

Jed­nak czy war­to te­raz po­spie­szyć się z kup­nem zie­mi? Wła­ści­wie trud­no od­po­wie­dzieć na to py­ta­nie. Z jed­nej stro­ny jest w Pol­sce ogrom­na rze­sza in­dy­wi­du­al­nych po­sia­da­czy zie­mi rol­nej, dla któ­rych do tej po­ry mo­ty­wa­cją by­ła chęć ko­rzy­sta­nia z rol­ni­cze­go ubez­pie­cze­nia spo­łecz­ne­go KRUS. Dla wie­lu zna­cze­nie ma­ją też uni­j­ne do­pła­ty. Z ko­lei z dru­giej stro­ny - po zmia­nie prze­pi­sów - nie bar­dzo moż­na li­czyć na wzrost war­to­ści zie­mi. No­we za­sa­dy ob­ro­tu mo­gą bo­wiem spo­wo­do­wać dra­stycz­ne ob­ni­że­nie na nią po­py­tu. W efek­cie trze­ba się li­czyć z tym, że ce­ny zie­mi rol­nej nie tyl­ko nie bę­dą ro­sły w do­tych­cza­so­wym tem­pie, ale mo­gą na­wet spaść.

Stop roz­le­wa­niu się miast

Nie tyl­ko wspom­nia­na usta­wa mo­że po­krzy­żo­wać pla­ny in­we­sto­rom. Ci, któ­rzy li­czą, że zro­bią świet­ny in­te­res, ku­pu­jąc w oko­li­cach du­żych miast grun­ty rol­ne i prze­kształ­ca­jąc je w bu­do­wla­ne, po­win­ni zwró­cić uwa­gę na przy­go­to­wa­ny jesz­cze przez po­przed­ni rząd pro­jekt no­we­li­za­cji usta­wy o pla­no­wa­niu i za­gos­po­da­ro­wa­niu prze­strzen­nym.

Obec­nie ca­ła sztu­ka in­we­sto­wa­nia po­le­ga na zna­le­zie­niu dział­ki, któ­rą w dal­szej per­spek­ty­wie moż­na wy­ko­rzy­stać np. na ce­le usłu­go­we. Ce­na zie­mi bu­do­wla­nej mo­że być wte­dy na­wet kil­ka­na­ście ra­zy wyż­sza niż par­ce­li stric­te rol­nej o ta­kiej sa­mej po­wierz­chni. Po­ku­sa za­rob­ku jest du­ża, ale trze­ba uwa­żać, bo ła­two jest się spa­rzyć na te­go ty­pu in­we­sty­cji. Wo­kół naj­wię­kszych miast zie­mia jest już bar­dzo dro­ga, a de­we­lo­pe­rzy są ob­ku­pie­ni. Z ko­lei in­dy­wi­du­al­ni in­we­sto­rzy co­raz mniej chęt­nie ku­pu­ją dział­ki na od­lu­dziu.

Trze­ba też wziąć pod uwa­gę, że nie każ­dy grunt rol­ny moż­na prze­kla­sy­fi­ko­wać na bu­do­wla­ny. Po­nad­to odrol­nie­nie jest pro­ce­du­rą dłu­go­trwa­łą i nie­poz­ba­wio­ną ry­zy­ka z po­wo­du przej­ścia nie­ła­twej pro­ce­du­ry ad­mi­ni­stra­cyj­nej zmia­ny prze­zna­cze­nia grun­tu, a po­tem wy­łą­cze­nia go z pro­duk­cji rol­nej. Ale na­wet po po­ko­na­niu te­go to­ru prze­szkód dział­ka bę­dzie bez­u­ży­tecz­na, je­śli nie obej­mie jej plan za­gos­po­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, któ­ry okre­śli spo­sób jej za­bu­do­wy.

Je­śli owe za­ło­że­nia wej­dą w ży­cie, tyl­ko kwe­stią cza­su bę­dzie wpro­wa­dze­nie za­ka­zu roz­po­czy­na­nia bu­dów na pod­sta­wie de­cy­zji o wa­run­kach za­bu­do­wy, zwa­nych WZ-tka­mi. Ma to za­po­bie­gać nie­kon­tro­lo­wa­ne­mu roz­le­wa­niu się miast, bo in­we­sty­cje po­wsta­wa­ły­by tyl­ko tam, gdzie od­po­wied­nia in­fra­struk­tu­ra tech­nicz­na i spo­łecz­na (szko­ły, przed­szko­la, oś­rod­ki zdro­wia) już ist­nie­je lub pla­no­wa­na jest jej bu­do­wa, m.in. na pod­sta­wie pro­gnoz de­mo­gra­ficz­nych.

Nie wy­ku­pią nas ob­cy

Au­to­rzy prze­pi­sów o kształ­to­wa­niu ustro­ju rol­ne­go nie kry­ją, że jed­nym z ce­lów przed­mio­to­wej usta­wy jest za­po­bie­że­nie wy­ku­po­wi grun­tów rol­nych przez fir­my i oby­wa­te­li Unii. 1 ma­ja 2016 r. skoń­czy się bo­wiem okres ochron­ny, w któ­rym wy­ma­ga­ne jest od nich spe­cjal­ne ze­zwo­le­nie. Nie mu­szą go uzy­ski­wać je­dy­nie uni­j­ni rol­ni­cy po usta­wo­wym okre­sie dzier­ża­wy. A i to pod wa­run­kiem, że w tym cza­sie oso­bi­ście upra­wia­li tę zie­mię i le­gal­nie za­miesz­ki­wa­li w Pol­sce.

I wy­glą­da na to, że to ad­mi­ni­stra­cyj­ne ogra­ni­cze­nie do tej po­ry dość sku­tecz­nie znie­chę­ca­ło ob­co­kra­jow­ców. Mi­ni­ster­stwo Spraw We­wnętrz­nych (MSW) in­for­mu­je w co­rocz­nym ra­por­cie, że w ubieg­łym ro­ku cu­dzo­ziem­cy ku­pi­li tyl­ko ok. 766 ha grun­tów rol­nych.