Jak kupić dobrą działkę budowlaną?

Zakup działki budowlanej to temat, który wymaga zaangażowania. Każdy, kto marzy o własnym domu i ma w planach jego budowę, musi zmierzyć się z tym przedsięwzięciem. A do przemyślenia jest kilka kwestii zarówno prawnych, jak i praktycznych. I niestety przy wyborze działki budowlanej nie możemy kierować się tylko widokiem z okna… choć ma to zasadnicze znaczenie! 

Poszukiwania czas zacząć

Jedni inwestorzy rozpoczynają poszukiwania gruntu pod swój dom marzeń od przeglądania ogłoszeń w prasie i internecie. Drudzy wolą udać się do miejscowości, w której chcieliby zamieszkać i szukają znaków informacyjnych czy banerów informujących o sprzedaży działki. Inni podpytują znajomych i rodzinę i w ten sposób szukają nieruchomości. Każda z opcji jest dozwolona. Szukając własnego kawałka ziemi pod budowę domu, ważna jest zarówno odległość do pracy, sąsiedztwo, jak i to czy działka ma przyłącza do sieci energetycznej czy też wodnej i gazowej. Nie bez znaczenia jest również to, czy w danej miejscowości jest kanalizacja i czy został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). 

Wiedza to podstawa

Przechodząc do konkretów. Przed zakupem działki budowlanej warto zwrócić m.in. uwagę na:

1. Księgę wieczystą

– to superważny dokument. Z księgi dowiemy się, jaki jest status prawny działki – kto jest jej właścicielem, jakie jest jej przeznaczenie, czy jest to działka budowlana, czy rolna. W księdze wieczystej znajdziemy również informację, czy pod zastaw działki został wzięty kredyt hipoteczny. Dowiemy się też o jej ograniczeniach dotyczących np. użytkowania wieczystego lub służebności gruntowej bądź osobistej.

2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

– jest to dokument, który jest dostępny w urzędzie gminy właściwym dla położenia naszej parceli. Powinniśmy go bez problemu znaleźć również na stronie internetowej urzędu. Z MPZP dowiemy się, jaki jest status działki (czy jest na pewno budowlana, a jeśli nie, to czy można zmienić jej przeznaczenie) i jakie są wytyczne dotyczące architektury budynku, który można na niej wybudować. Dokument zawiera też informacje dotyczące tego, jakiego rodzaju budynki będzie można wybudować na sąsiednich działkach.

3. Warunki zabudowy

– czyli popularna wuzetka. W momencie, kiedy działka nie objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, należy wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to dokument, który określa, jaki budynek można postawić na działce i jak ją można zagospodarować. Z wuzetki dowiemy się, jaką maksymalną wysokość może mieć budynek na działce, jaka może być geometria dachu, jaki jest kąt jego nachylenia. Bez warunków zabudowy nie otrzymamy pozwolenia na budowę (jeśli będzie ono wymagane przepisami prawa). 

4. Ukształtowanie terenu i położenie działki

– warto dowiedzieć się, czy działka nie jest usytuowana na terenie zalewowym czy osuwisku. Czy w pobliżu nie ma skarpy, pagórków lub innych wzniesień. Żaden z tych elementów nie wpływa na to, że na działce nie można wybudować budynku, natomiast może nieco utrudniać sam proces budowy i znacząco podnieść koszty, np. poprzez konieczność budowy murków oporowych. I o ile nie dyskwalifikuje to działki, warto jest znać jej ograniczenia pod tym względem.

5. Kształt działki

– najbardziej pożądane są działki na planie prostokąta lub kwadratu. Na działkach o takim kształcie najłatwiej jest usytuować dom. Działka o nieco nietypowym kształcie może wymagać indywidualnego projektu domu. W takiej sytuacji architekt projektujący dom ma możliwość skupienia się na atutach działki np. zaplanować widok z salonu lub sypialni. 

6. Dostęp do drogi publicznej

– brak dostępu do drogi publicznej z naszej działki nie uniemożliwia budowy wymarzonego domu, natomiast może dość znacznie opóźnić rozpoczęcie prac, głównie z uwagi na formalności. Trzeba będzie np. ustalić służebność gruntową lub drogę konieczną na drodze sąsiada lub wydzielić drogę na naszej działce.

7. Uzbrojenie działki

– najbardziej komfortową sytuację mamy wówczas, gdy na działce albo w drodze mamy pełne uzbrojenie, czyli dostęp do sieci kanalizacyjnej, gazowej czy elektrycznej. I nie będzie żadnego problemu z wykonaniem przyłączy kanalizacyjnych, gazowych, wodnych i elektrycznych. W sytuacji gdy nie mamy ich w pobliżu, musimy się zastanowić, jak temu zaradzić. W przypadku braku sieci kanalizacyjnej już na początku prac nad inwestycją wiemy, że musimy zdecydować się na przydomową oczyszczalnię ścieków lub szambo. Jeśli nie ma sieci gazowej, trzeba podjąć decyzję, w jaki sposób będziemy ogrzewać nasz dom – czy zdecydujemy się na piec na paliwo stałe, czy może gaz płynny. A może postawimy na odnawialne źródła energii. W takiej sytuacji zachęcamy również do rozmowy np. z zakładem energetycznym lub urzędem gminy. Być może rozwój tej infrastruktury jest planowany na naszym terenie w najbliższym czasie.

8. Warunki gruntowo-wodne

– jeśli górną warstwę stanowi grunt przepuszczalny, a pod nim jest glina – mamy pewność, że nasza budowa przebiegnie sprawnie, na posesji nie będą tworzyły się kałuże, a rośliny w naszym ogrodzie będą piękne rosły i cieszyły oko. W sytuacji, kiedy zwierciadło wody gruntowej (ZWG) ma wysoki poziom, może pojawić się potrzeba odwodnienia działki i zastosowania specjalnych technologii.

9. Zadrzewienie

– musimy sobie zdawać sprawę z tego, że nie możemy wyciąć drzewa na swoje działce, nie informując o tym urzędnika. Wyjątek stanowią tutaj drzewa owocowe. Jeśli decydujemy się na zakup działki, która jest zadrzewiona, może się okazać, że będziemy musieli podjąć decyzję o wycince drzew. W wielu przypadkach będzie się to wiązało ze złożeniem wniosku o pozwolenie we właściwym urzędzie gminy. Wiąże się to również z dodatkowymi kosztami związanymi z wycinką, wynajmem sprzętu i podnośników lub specjalistycznej ekipy. Dlaczego? Najprawdopodobniej wycinamy drzewa stare, wysokie z dużym systemem korzeniowym.

Koszty związane z zakupem działki budowlanej

Z zakupem działki wiążą się różnego rodzaju koszty, związane nie tylko z zakupem ziemi. Inne opłaty dotyczą m.in.:
a) podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek płaci osoba kupująca; jeśli działkę kupuje osoba fizyczna i sprzedaje ją osoba fizyczna – wówczas należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC. Podatek ten wynosi 2% wartości parceli. Z kolei jeśli kupujemy działkę od gminy lub firmy, wymaga się opłacenia podatku VAT w wysokości 23%, doliczanego do ceny netto działki).
b) taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia dla notariusza.
c) kosztów sądowych za założenie lub aktualizację księgi wieczystej. Finalna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi bowiem zostać zawarta przy udziale notariusza.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Jeśli analizując MPZP lub wuzetkę, znajdziemy informację o tym, że nasza działka jest działką rolną, niestety ot tak, nie możemy na niej nic wybudować. Natomiast możemy postarać się o tzw. odrolnienie gruntu, czyli przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną. W tej sytuacji należy złożyć stosowny wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. We wniosku, który zazwyczaj jest dostępny na stronie internetowej urzędu, musimy zawrzeć wszystkie informacje dotyczące działki oraz uzasadnić swój wniosek. Ważna informacja jest jeszcze taka, że jeśli nasza działka ma niską przydatność produkcyjną (jest nieużytkiem lub ma mało wydają glebę) decyzję o jej przekształceniu podejmuje rada miasta lub rada gminy. Jeśli jednak grunt został sklasyfikowany wyżej (jako I, II lub III klasa) – gmina przedkłada wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa.