Kupno mieszkania - o jakich formalnościach warto pamiętać?

Księga wieczysta

Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej (KW) i sprawdź jej zawartość. Możesz to zrobić przez Internet, pod adresem ekw.ms.gov.pl. Dowiesz się, czy mieszkanie nie ma obciążonej hipoteki z tytułu kredytu, zadłużenia prywatnego czy egzekucji komorniczych.

Prawo własności i inne dokumenty

Poproś sprzedającego o dokument, który potwierdzi, że jest właścicielem mieszkania i ma prawo decydować o sprzedaży. Tym dokumentem może być notarialna umowa sprzedaży, umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu, notarialna umowa darowizny albo notarialny akt potwierdzający otrzymanie spadku. Upewnij się, że mieszkanie nie jest kupione na współwłasność, ani nie ma wpisanej służebności.

Sprzedający powinien udostępnić także inne dokumenty: potwierdzenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, zaświadczeń, że właściciel na zalega z płaceniem czynszu i podatku od nieruchomości, a także składek do ZUS i urzędu skarbowego (gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą).

Umowa przedwstępna

Spisz ze sprzedającym umowę przedwstępną i zapłać ustalony zadatek. Co powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej? Dane lokalu, którego dotyczą ustalenia, jego cena, wysokość zadatku, termin przekazania kolejnych rat, a także data oddania mieszkania i opis jego stanu.

Warto zapisać w umowie przedwstępnej, co się stanie z zadatkiem w przypadku odstąpienia od podpisania ostatecznej umowy kupna-sprzedaży. Jeśli kupujący odstąpi od transakcji, zadatek zazwyczaj przepada, a jeśli zrobi to sprzedający, wówczas zwraca kupującemu podwójną wartość zadatku.

Starania o kredyt

Umowa przedwstępna w garści to dobry moment na rozpoczęcie procedury kredytowej w jednym lub w kilku bankach. Bądź przygotowany na przedstawienie wielu dokumentów, m.in. zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodów, umowa o pracę, zaświadczenie z ZUS o wysokości odprowadzanych składek, PIT 37 za ostatni rok lub dwa lata oraz wyciąg z rachunku bankowego i karty kredytowej (za 3 i 6 miesięcy wstecz). Prowadzący działalność gospodarczą muszą dostarczyć zaświadczenie o wpisie do CEIDG, posiadaniu numerów NIP oraz REGON oraz o niezaleganiu z podatkami i składkami ZUS. Urzędnik w banku poprosi także o okazanie dowodu osobistego i drugiego dokumentu tożsamości ze zdjęciem.

Ustanowienie hipoteki

Kupując mieszkanie na kredyt, musisz dopilnować ustanowienia hipoteki na rzecz banku i wpisania jej do księgi wieczystej nieruchomości. Złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki wiąże się, naturalnie, z koniecznością wniesienia opłaty sądowej. Dokument potwierdzający złożenie wniosku otrzymasz w dwóch egzemplarzach, jeden przekazujesz do banku i na tej podstawie bank przelewa kredyt na twoje konto. Po jakimś czasie (kilku tygodniach lub miesiącach) otrzymamy z sądu potwierdzenie, że dokonano wpisu do księgi wieczystej. Potwierdzenie przekazujesz do banku.

Podatek PCC

Kiedy kupiłeś mieszkanie z rynku wtórnego, musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% od rynkowej wartości nieruchomości, czyli przeciętnej ceny, jaką trzeba zapłacić za tego typu mieszkanie w podobnej okolicy. Wysokość podatku oblicza notariusz, on też zajmuje się jego odprowadzeniem.

Z podatku jesteś zwolniony, gdy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, ale od płatnika podatku VAT.

Wizyta w urzędzie skarbowym

Nabywca mieszkania na kredyt musi zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki. Na zgłoszenie się do swojego urzędu skarbowego masz 14 dni od daty ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Wysokość podatku zależy od rodzaju hipoteki, co jest zapisane w umowie kredytowej: w przypadku hipoteki kaucyjnej zapłacisz 19 złotych, w przypadku zwykłej – 0,1% jej wartości.

Przekazanie nieruchomości

W umowie kupna-sprzedaży warto opisać, w jakim stanie mieszkanie zostanie przekazane i jaka będzie jego zawartość. W chwili przekazania nieruchomości trzeba sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną uwzględnione wszystkie znajdujące się w mieszkaniu sprzęty i meble, spisane liczniki mediów, a także wszelkie dodatkowe uwagi.

Wizyta w urzędzie miasta lub gminy

Poinformuj stosowny urząd miasta czy gminy, że zostałeś nowym właścicielem danej nieruchomości. W tym samym urzędzie zameldujesz się w nowym mieszkaniu.

Przepisanie mediów

W administracji osiedla (lub w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie mieszkańców) zaktualizuj dane właściciela mieszkania, dowiedz się, jak i do kiedy opłacać czynsz. Zapytaj, gdzie zgłaszać ewentualne awarie. Następnie odwiedź dostawców prądu i gazu, zarejestruj media na swoje nazwisko. To ostatnia okazja, by poprzedni właściciel uregulował swoje należności.

Więcej na temat zakupu mieszkania przeczytasz pod tym adresem

Zmień adres do korespondencji

O nowym adresie zamieszkania poinformuj swojego pracodawcę, operatora telefonii komórkowej, bank, wszystkie instytucje, które wystawiają ci rachunki.