Dom letniskowy w pytaniach i odpowiedziach

Możliwość spędzenia kilku dni nad wodą czy w górach, szczególnie jest bardzo kuszącą propozycją.  Jednak istnieje szereg kwestii, które powinniśmy dobrze przemyśleć, jeszcze zanim zaczniemy budowę „własnego budynku rekreacji indywidualnej”. Jedną z najważniejszych jest przyszły sposób i intensywność wykorzystania domu letniskowego. Czy stać nas na to, żeby go zbudować tylko dla siebie? Jak często będziemy z niego korzystać? Ile dni z rzędu będziemy w nim spędzać? A może warto pomyśleć o nim w kategoriach inwestycji, wynajmować go i w ten sposób odzyskać część zainwestowanych środków?

Domek letniskowy to wprawdzie nie całoroczny budynek, ale jego posiadanie ma naprawdę wiele zalet m.in. pozwala nam cieszyć się ulubionymi aktywnościami na świeżym powietrzu, z dala od zgiełku dużego miasta, a także zapewnia stałą bazę dla rodzinnych wakacji.

Czym jest dom letniskowy?

Przepisy prawa budowalnego nie definiują pojęcia domu letniskowego. W tym przypadku trzeba się raczej odwołać się do artykułu 29 ust.1 punkt 16 prawa budowlanego, który mówi, że na zgłoszenie możliwa jest budowa: wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:
a) do 35 m2,
b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.

Gdzie możemy wybudować dom letniskowy?

Najlepszym miejscem na budowę domu letniskowego będzie oczywiście działka, która według MPZP została przeznaczona właśnie na cele zabudowy rekreacyjnej. Dlaczego budowanie domu na działce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną może nie być najlepszym pomysłem? Prawdopodobnie będziemy musieli postawić budynek spełniający wymogi domu całorocznego, a to znacząco podnosi koszty. Domy rekreacyjne, jako obiekty przeznaczone do czasowego zamieszkania, nie muszą spełniać rygorystycznych warunków dotyczących budynków całorocznych. Ale do tego tematu jeszcze wrócimy.

Czy dom letniskowy można postawić na działce rolnej jako zabudowę zagrodową? Okazuje się, że nie! Nie można zbudować tego typu budynku w ramach zabudowy zagrodowej, ponieważ nie spełnia on znamion obiektu związanego z produkcją rolną.

Czy dom letniskowy można postawić na terenie ROD-o?

W związku z niezmienną popularnością ROD wiele osób zadaje sobie zapewne pytanie, czy można wybudować dom letniskowy na działce znajdującej się na terenie Rodzinnych Ogródków Działkowych. Teoretycznie istnieje taka możliwość i wiele osób robi to w mniej lub bardziej legalny sposób. Jest jednak jedno bardzo poważne “ale” - ponieważ nie jesteśmy właścicielami tego gruntu, a jedynie jego dzierżawcami, to stojący na nim obiekt rekreacyjny też nigdy nie będzie do końca naszą własnością. W przypadku zmiany przeznaczenia terenu, na którym znajduje się nasz ROD, możemy po prostu stracić prawo do działki i - tym samym - do zbudowanego na niej domu...

Czy w domu letniskowym można zamieszkać na stałe?

Niestety, nie jest to możliwe.  Zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym taki dom jest przeznaczony wyłącznie do wykorzystania czasowego. Nie uda się nam zameldować w takim budynku.

Czy dom letniskowy możemy wybudować na zgłoszenie?

Niewielki dom letniskowy o powierzchni zabudowy do 70 m2 możemy zbudować na zgłoszenie. Należy jednak sprawdzić, jakie warunki musi spełniać nasz dom zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku będziemy musieli wystąpić o wydanie warunków zabudowy.

Zgłoszenia budowy dokonujemy tak jak w przypadku domu całorocznego do 70 m2 - tutaj procedura praktycznie niczym się nie różni. Do zgłoszenia musimy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowalne oraz wymagane mapy, rzuty i niezbędne uzgodnienia.

W przypadku domów letniskowych do 70m2 możemy zrezygnować z ustanowienia kierownika budowy. Trzeba wtedy złożyć oświadczenie o przejęciu jego obowiązków w zakresie kierowania budową. Warto się jednak dobrze zastanowić przed podjęciem takiej decyzji, ponieważ oznacza ona, że to na inwestorze będzie spoczywała pełna odpowiedzialność zarówno za bezpieczeństwo na budowie jak i przyszłą eksploatację budynku.

Idealne cechy domku letniskowego?  

Według mnie idealny dom rekreacyjny powinien przede wszystkim mieć otwarte i przestronne wnętrza, które mimo niewielkich rozmiarów budynku zapewnią przestrzeń dla gości. Ważne jest, aby pomieszczenia dzienne znajdujące się na parterze tworzyły jedną, dobrze doświetloną całość, co spotęguje wrażenie przestrzeni i korzystnie wpłynie na samopoczucie mieszkańców.

Równie ważne jest, aby dom letniskowy wyróżniał się praktycznym i ergonomicznym układem pomieszczeń, zapewniając swoim użytkownikom swobodę poruszania się i korzystania z nich bez zakłócania sobie nawzajem wypoczynku.

Najprostszym i najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest podział na strefy. Dzienną, wspólną przestrzeń rekreacyjną warto umieścić na parterze, a nocną, tę bardziej prywatną, np. na antresoli. Dzięki takiemu rozwiązaniu nawet niewielki dom będzie dobrze dostosowany do aktualnych nastrojów i potrzeb, zapewniając komfortowe warunki relaksu.

W atrakcyjnej krajobrazowo okolicy wielką rolę odgrywają obfite przeszklenia, które zapewniają niezakłócony widok na otaczającą przyrodę, pozwalając gościom cieszyć się pięknem krajobrazu i naturalnym światłem. Zwłaszcza w przypadku domów w stylu nowoczesnej stodoły warto zadbać o przeszklenie całej ściany szczytowej, aby otworzyć dom na zewnątrz i zapewnić mieszkańcom niezapomniane wrażenia o każdej porze roku.

Innym, doskonały sposobem na optyczne zwiększenia powierzchni domu są balkony i tarasy. Dom budowany z myślą o rekreacji powinien posiadać rozległy taras, który umożliwi mieszkańcom wypoczynek na świeżym powietrzu. Jeśli połączymy go z salonem przeszkloną ścianą z szerokimi, najlepiej rozsuwanymi drzwiami, to granica między wnętrzem a otoczeniem domu zostanie zatarta i wielokrotnie zwiększy dostępną przestrzeń.

Niezależnie od przyszłej lokalizacji projekt domu powinien zostać tak dobrany, aby naturalnie łączył się z otoczeniem i harmonijnie wpisywał się w krajobraz. Warto przy tym uwzględnić charakterystyczne dla danego regionu elementy architektoniczne, jak np. kamienne fragmenty elewacji, drewniane belkowanie czy zdobienia. Dzięki temu budynek będzie pięknie komponował się z otoczeniem, podkreśli jego unikalny charakter i łagodnie wtopi się w krajobraz.

Koszty budowy, czyli dlaczego domy letniskowe są tańsze od całorocznych? 

Otóż dom letniskowy nie musi spełniać tych samych wymogów prawa budowlanego jakim muszą spełniać domy całoroczne. Moim zdaniem najistotniejsze jest tu zwolnienie z konieczności sprostania warunkom technicznym dotyczących termoizolacji budynków. To znacząca różnica pozwalająca na wyraźne obniżenie kosztów budowy, jednak takich wyjątków jest dużo więcej. Wyłączenia te wynikają z art 26 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Oto kilka najważniejszych z nich:

• działka, na której powstanie dom letniskowy nie musi być uzbrojona, chyba że inaczej stanowią lokalne zapisy które dotyczą nieruchomości,
• dom nie musi posiadać ujęcia wody pitnej, jeśli istnieje możliwość czerpania jej poza granicami działki,
• w umywalkach nie musi być ciepłej wody, co w praktyce oznacza, że nie musi jej być na terenie całego budynku,
• brak ograniczeń liczby stopni w jednym biegu, chociaż akurat na konstrukcji schodów nie warto oszczędzać (na wypadek, gdyby rekreacja była “nazbyt udana”), 
• minimalna wysokość pomieszczeń może wynosić 2,2 metra, zamiast 2,5 metra,
• drzwi i pomieszczenia wejściowe nie muszą być dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych,
• dojście do budynku nie musi posiadać elektrycznego oświetlenia,
• przy projektowaniu wentylacji i klimatyzacji można łączyć ze sobą przewody z pomieszczeń o różnych wymaganiach i zastosowaniach.

Jak widać lista jest naprawdę długa i są to elementy, które bezpośrednio przekładają się na niższe koszt budowy. Wszystkich zainteresowanych szczegółowymi zapisami zachęcam do lektury cytowanego artykułu 26 z rozporządzenia ministra infrastruktury. Właśnie tam zostały wymienione uproszczenia, jakie można zastosować przy wznoszeniu budynków rekreacji indywidualnej.

Warto jednak pamiętać również o drugiej stronie medalu. Domek letniskowy nie służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela, a więc będziemy mieć tu do czynienia z wyższym podatkiem od nieruchomości. Jeśli nie spędzamy każdego wieczora na posesji, to musimy też pomyśleć o właściwym zabezpieczeniu domu przed nieproszonymi gośćmi.

Czy dom letniskowy można potraktować jako inwestycję?

Pandemia sprawiła, że coraz bardziej zaczęliśmy doceniać czas, jaki możemy spędzać na łonie natury. Wiele osób postanowiło wykorzystać ten trend i zainwestować w dom letniskowy na wynajem. To bardzo atrakcyjna propozycja dla wszystkich, którzy mają atrakcyjnie położona działkę. Dzięki szybko rosnącemu rynkowi domów modułowych i prefabrykowanych taki budynek można postawić w ciągu zaledwie kilkunastu tygodni. W mojej pracy miałem przyjemność przeprowadzić wywiad z inwestorami, którzy zdecydowali się na taki krok i byli z niego bardzo zadowoleni.

Czy warto budować dom letniskowy? Moim zdaniem tak! Zwłaszcza jeśli mamy możliwość pracy zdalnej lub po prostu lubimy spędzać czas z rodziną i znajomymi na łonie natury, to warto rozważyć taką inwestycję.