Jak obniżyć koszty budowy domu?

Niewątpliwie budowa domu jest procesem wymagającym od nas zarówno ogromnej cierpliwości, jak i nakładów finansowych. Doskonale wiemy, że zanim dobiegnie końca, pieniądze topnieją w zastraszającym tempie, i nic dziwnego, że wiele osób zastanawia się nad tym, jak skutecznie szukać oszczędności na poszczególnych etapach inwestycji? W tym wszystkim dobra wiadomość jest taka, że wydatki można czasem ograniczyć. Jednak pomyślmy o tym nie tylko w trakcie budowy, ale też również, a może przede wszystkim przed jej rozpoczęciem i po jej zakończeniu.

Solidne przygotowania

Ograniczenie kosztów budowy możemy podzielić na trzy zasadnicze etapy: planowanie inwestycji, wybór projektu i etap budowy.

ETAP PLANOWANIA

Zakup działki

Po pierwsze, warto przypomnieć, że przed sfinalizowaniem zakupu działki należy bezwzględnie zweryfikować jej stan prawny. Czyli dokonać sprawdzenia obowiązujących dla niej zapisów w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w przypadku jego braku wystąpić o wydanie Warunków Zabudowy. Z tych dokumentów dowiemy się jakie jest przeznaczenie nieruchomości i jaki dom możemy na niej wybudować. To uchroni nas przed ewentualnymi zmianami w projekcie i dodatkowymi kosztami na etapie projektowania.

Sprawdzenie dokumentów

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej parceli ze szczególnym uwzględnieniem zapisów w dziale III i IV. To z kolei może zaoszczędzić nam kłopotów i wydatków związanych z ciążącymi na niej roszczeniami i zobowiązaniami, na przykład służebnością drogi dla sąsiadów czy służebnością przesyłu na rzecz zakładu energetycznego.

Wykonanie badań geotechnicznych

Ktoś powie, że to tylko niepotrzebny wydatek, Otóż nie – dzięki badaniom geotechnicznym będziemy wiedzieli, jakie warunki gruntowe możemy napotkać w trakcie budowy fundamentów i wykonywania ich hydroizolacji. Ma to istotny wpływ na późniejszą stabilność domu, brak problemów z osiadaniem i odpowiednio niski poziom wilgotności ścian. Właściwe przygotowanie fundamentów i ich izolacja będzie miała znaczący wpływ na komfort przyszłej eksploatacji domu.

Wszystkie te trzy czynności można wykonać, nie będąc właścicielem działki, a jedynie badania geotechniczne wymagają wiedzy i zgody jej posiadacza. Wydając na tym etapie dwa-trzy tysiące złotych możemy się ustrzec przed poważnymi kosztami i przede wszystkim przykrymi niespodziankami w przyszłości.

ETAP INSPIRACJI

Edukacja

A właściwie trzeba by powiedzieć odpowiednie przygotowanie teoretyczne. Spędzenie kilku wieczorów na przejrzenie oferowanych rozwiązań, określenie swoich potrzeb i upodobań oraz ogólnie poszerzenie wiedzy może nam pomóc z  zminimalizowaniu ryzyka popełnienia kosztownych błędów, czy to na etapie projektowym, czy już w trakcie budowy. Ogólna znajomość tematu może być istotna z punktu widzenia obniżenia kosztów budowy domu. Im szersze będzie nasze rozeznanie w temacie, tym więcej przestrzeni dla potencjalnych oszczędności dostrzeżemy.  

Poszukiwania projektu

Niezależnie od tego,  czy chcemy kupić projekt gotowy, czy zlecić jego indywidualne wykonanie architektowi, zawsze warto zacząć od przejrzenia oferty stron właśnie z projektami domów gotowych. Ponieważ warto wiedzieć, czego oczekujemy od domu, co się nam podoba, tak by wybierając się później na ewentualne spotkanie z architektem przyjść już z konkretnymi propozycjami i życzeniami. I to na etapie wyboru projektu można najlepiej zoptymalizować koszty. Warto w tym celu wcześniej przygotować listę cech, które musi mieć dom, powinien mieć, a które go dyskwalifikują.  To umożliwi nam racjonalną ocenę wszystkich propozycji w na podstawie jasno określonych kryteriów. do działki, co pozwoli na właściwe porównanie wszystkich rozpatrywanych ofert.

ETAP „WŁAŚCIWEJ” BUDOWY

Rezygnacja z piwnicy

Prace ziemne są zawsze znaczącym wydatkiem we wszystkich kosztorysach, z ich porównania widać, że dom wyposażony w piwnicę może być nawet o 25-30% droższy od swojego odpowiednika, który jej nie ma. Wynika to właśnie z konieczności wykonania odpowiednio głębokiego wykopu, wybudowania dodatkowej kondygnacji, jaką de facto jest piwnica i właściwego zabezpieczenia jej przed wilgocią. Wszystko to składa się na niemałą kwotę, zwłaszcza jeśli mamy do czynienia z wyższym niż zwykle poziomem wód gruntowych i obfitym ich występowaniem.

Co ciekawe częściowe podpiwniczenie tylko nieznacznie redukuje ten koszt, ponieważ wymaga budowy fundamentów schodkowych, w celu właściwego rozkładu masy niepodpiwniczonej części domu. Gdybyśmy zlekceważyli ten wymóg, w ścianach budynku pojawiłyby się znaczne naprężenia prowadzące do ich pękania.

 Im prościej, tym lepiej

Najbardziej ekonomiczne  są domy o prostej, zwartej bryle, oparte na planie kwadratu lub prostokąta. Aby obniżyć koszt budowy domu, zrezygnujmy z wszelkich uskoków w rzucie, załamań, wnęk, wykuszy, balkonów, wystających elementów dekoracyjnych.
Ogólnie rzecz biorąc, najdroższym elementem budynku jest dach, i to na nim przez chwilę się skupimy. Myśląc o oszczędnościach, wybierzmy dach dwuspadowy (to zwykle druga co do wysokości kwoty okazja do obniżenia kosztów budowy, zaraz po rezygnacji z piwnicy). Dwie połacie dachu mają tylko jedną wspólną krawędź, w przypadku dachu czterospadowego, w zależności od wariantu będzie to co najmniej cztery lub pięć takich krawędzi. Jeśli dodamy do tego lukarnę, konieczną, by w przypadku skomplikowanego dachu móc wyjść na balkon liczba krawędzi i stopień skomplikowania więźby wzrośnie znacząco. Przekłada się to wprost na ilość roboczogodzin ekipy, zużycie materiałów, ilość odpadów i koszt elementów wykończeniowych.

Wiata zamiast garażu

Rezygnacja z garażu, przynajmniej na początku inwestycji może przynieść wymierne oszczędności tak czasu, jak i pieniędzy. Co istotne, możemy postawić ją w dogodnym dla nas momencie na zgłoszenie. Przy jej planowaniu musimy jednak pamiętać, że obowiązuje nas zachowanie wymaganych odstępów od okien i od granicy działki. Jest to jednak bardzo dobre rozwiązanie, ponieważ za niewielką część ceny garażu zyskujemy większość jego funkcjonalności.

Kominek – redukcja kontrowersyjna

Rezygnacja z kominka to chyba budzący najwięcej kontrowersji punkt na tej liście. Jeszcze do niedawna był to centralny punkt każdego salonu i większość inwestorów wręcz nie wyobrażała sobie bez niego domu. Tymczasem może się okazać, że na skutek zmian przepisów dotyczących źródeł ciepła na paliwo stałe nasze możliwości korzystania z niego będą ograniczone, lub wręcz nie będziemy mogli go używać wcale! W wielu miejscach w kraju obowiązuje zakaz palenia w kominkach, które nie są jedynym źródłem ogrzewania w dni smogowe, a tych potrafi być nawet kilkadziesiąt w roku.

W takiej sytuacji może się okazać, że będzie on jedynie kosztowną ozdobą salonu, a jest to wydatek rzędu od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ponieważ oprócz wkładu kominkowego musimy zakupić obudowę i co być może najważniejsze postawić odpowiedni komin, do którego można go podłączyć.

Zatem zanim zdecydujemy się na ten wydatek, warto zapoznać się z obowiązującymi w naszej gminie przepisami, zarówno tymi obowiązującymi jak i planowanymi, bo szereg województw zamierza wprowadzić nowe obostrzenia w tym zakresie w latach 2026-2028 roku.  

O tych kosztach zapominamy, planując budowę

Na każdym inwestorze spoczywa wiele obowiązków, a co za tym idzie nieuniknionych wydatków, z których często nawet nie bardzo zdajemy sobie sprawę, myśląc o przyszłej budowie. Oto kilka najważniejszych z nich:

• §  prace ziemne na placu budowy - konieczność wyrównania działki i przygotowanie do rozpoczęcia prac przy fundamentach,
• §  przyłącza i dojazd do działki – warto się tym zainteresować już na etapie zakupu parceli, w zależności od długości przyłącza wodno-kanalizacyjnego, gaz i prąd wraz z niezbędnymi projektami mogą kosztować od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych,
• §  ogrodzenie i zabezpieczenie placu budowy – wszelkie kwestie związane z BHP leżą w gestii inwestora, lub ustanowionego przez niego kierownika budowy, który zadba o nie, ale na jego koszt,
• §  wywóz odpadów – wynajęcie dużego kontenera na odpady to obecnie koszt rzędu tysiąca złotych miesięcznie, jest on niezbędny, bo w przypadku zanieczyszczenia sąsiednich terenów narażamy się na mandat,
• §  koszty transportu i magazynowania – zwykle dostawy materiałów budowalnych nie są darmowe, zwłaszcza gdy w grę wchodzi użycie większego sprzętu wyposażonego w HDS
• §  ubezpieczenie i monitoring placu budowy – kradzieże na placach budowy nie są obecnie tak częste jak bywało to kiedyś, ale należy zadbać o właściwe zabezpieczenie, by ustrzec się przykrych niespodzianek,
• §  zużycie mediów na placu budowy - prąd jest nieco tańszy niż ten, którego używamy na co dzień, a wodę czasem można pobierać nawet ze studni, ale tej pozycji również nie możemy pominąć, planując budżet,
• §  projekt i wykonanie ogrodu – ta pozycja bardzo często zaskakuje inwestorów, w zależności od powierzchni i zakresu prac projekt i wykonanie zieleni wokoło domu może kosztować od 15 do 80 tysięcy złotych.
• §  czas i koszty dojazdu inwestora na działkę - to bardzo istotna pozycja przy planowaniu naszego przyszłego domu, w tym przypadku najcenniejszy jest czas i uwaga, którą poświęcamy budowie a nie rodzinie, dlatego warto rozważyć alternatywne technologie, które znacząco skrócą cały proces i zmniejszą nasze zaangażowanie, zwłaszcza emocjonalne.

Jak widać koszty budowy można i należy optymalizować na każdym etapie powstawania domu poczynając od przygotowania do inwestycji. Nawet jeśli żadna z wymienionych kwot sama w sobie nie robi wielkiego wrażenia, to ich sumaryczna wartość może wynieść nawet 150-200 tysięcy złotych, a to może skrócić okres spłaty kredytu nawet o kilka lat! Zatem każdy większy wydatek, również te które nie znalazły się w powyższym tekście warto starannie przeanalizować pod tym kątem.