Koniec ery wielkich rezydencji? Dane sprzedażowe pokazują nowy standard polskiego domu

Budujemy coraz mniejsze domy

Jeszcze dekadę temu średnia powierzchnia oddawanych do użytku domów jednorodzinnych oscylowała wokół 145-150 m². Z kolei 2026 roku, wg danych z platformy Tooba.pl, Polacy wybierają domy o średniej powierzchni 108 m². To znacznie mniej, niż jeszcze kilka lat temu. Dla porównania, wg danych GUS za pierwsze trzy kwartały 2025 roku, średnia powierzchnia mieszkania w budynkach jednorodzinnych wyniosła 126,8 m². W 2024 roku było to natomiast 130 m².

Z czego wynika rozbieżność między danymi GUS a danymi z rynku projektowego? Dane GUS obejmują wszystkie domy oddane do użytkowania, w tym te budowane na podstawie projektów zakupionych kilka lat wcześniej, gdy preferencje były inne. Po drugie, w statystykach GUS znajdują się również domy deweloperskie, często większe i droższe. Dlatego też dane sprzedażowe firm projektowych mogą lepiej pokazywać aktualne preferencje inwestorów indywidualnych (tych, którzy podjęli decyzję o zakupie projektu w 2025 roku) - stanowią cenną wskazówkę, jak będzie wyglądał polski krajobraz zabudowy jednorodzinnej za 3-4 lata, gdy te domy powstaną.

Wg najnowszej analizy, najmniejszy zakupiony projekt w 2025 roku przez platformę Tooba.pl to dom o powierzchni nieco ponad 21 metrów kwadratowych. Z drugiej strony spektrum znajduje się budynek o powierzchni 316 m² - dom, który przypomina nam, że segment premium nadal ma swoich odbiorców. Jednak to właśnie środek tego spektrum - domy o powierzchni 100-110 m² - dominuje w wyborach Polaków w 2025 roku.

Dlaczego 108 m² to nowy standard budownictwa jednorodzinnego w Polsce?

Ta konkretna powierzchnia nie jest przypadkowa. Wynika z kilku kluczowych czynników, które wpływają na decyzje inwestorów.

Koszty budowy domu: ekonomiczna kalkulacja

Według aktualnych danych Sekocenbud, koszt budowy 1 m² domu w Polsce w IV kwartale 2025 roku wynosił średnio około 5800 zł netto. Prosta matematyka pokazuje dramatyczną różnicę:

• Dom 108 m²: około 626 000 zł
• Dom 150 m² (popularny jeszcze 5-10 lat temu): około 870 000 zł
• Różnica: 244 000 zł

To kwota, która w wielu przypadkach może pokryć znaczną część kosztów zakupu działki lub wykończenia domu według indywidualnych upodobań. Podczas gdy koszty budowy wzrosły o prawie 45-50% w latach 2021-2025 (dane Infor), każdy metr kwadratowy staje się przedmiotem starannego przemyślenia.

Koszty eksploatacji: rachunki, które płacimy przez lata

Na taki, a nie inny wybór inwestorów, mogą wpływać także prognozy dalszych wzrostów cen energii w 2026 roku. Dom o powierzchni ok. 100 m² wymaga znacznie mniej energii do ogrzania zimą i ochłodzenia latem niż większe nieruchomości. W kontekście rosnących wymogów energetycznych dla nowych budynków, mniejszy metraż to nie tylko niższe rachunki, ale także łatwiejsza droga do spełnienia standardów dla budynków energooszczędnych czy pasywnych, na których realizację można nierzadko pozyskać dofinansowania.

Co istotne, analizy branżowe wskazują, że różnica w rocznych kosztach ogrzewania między domem 100 m² a 150 m² może wynosić nawet 30-40%, co przy obecnych cenach energii przekłada się na oszczędności rzędu kilku tysięcy złotych rocznie. W perspektywie 30-letniego okresu użytkowania domu, to suma sięgająca setek tysięcy złotych.

Zmiany demograficzne i społeczne

Według danych GUS, przeciętne gospodarstwo domowe w Polsce składa się obecnie z około 2,6 osoby. Model rodziny 2+1 lub 2+2 stał się dominujący. W takiej rzeczywistości dom 108 m² zapewnia w zupełności komfortowe warunki życia, nie pozostawiając niewykorzystanych pomieszczeń, które generują koszty, a nie przynoszą realnej wartości użytkowej.

Ponadto, coraz więcej Polaków pracuje zdalnie lub w modelu hybrydowym, co zmieniło wymagania wobec przestrzeni mieszkalnej. Zamiast pięciu czy sześciu dużych pokoi, inwestorzy poszukują domów z przemyślanymi, funkcjonalnymi wnętrzami, gdzie znajduje się miejsce na biuro domowe, ale nie ma marnotrawstwa przestrzeni.

Świadomość ekologiczna

Mniejszy dom to mniejszy ślad węglowy - zarówno w fazie budowy (mniej materiałów), jak i eksploatacji (niższe zużycie energii). W 2025 roku coraz więcej inwestorów podchodzi do budowy domu nie tylko jako inwestycji finansowej, ale także jako decyzji mającej wpływ na środowisko. Dane z rynku pokazują rosnące zainteresowanie standardami zrównoważonego budownictwa.

Trendy globalne: Polska w głównym nurcie zmian

Warto zauważyć, że polska tendencja do budowy mniejszych domów wpisuje się w szerszy, globalny trend "compact living". Według raportów branżowych z 2025 roku, rynek domów o powierzchni 1000-2000 stóp kwadratowych (ok. 93-186 m²) dynamicznie rośnie w Stanach Zjednoczonych. W Europie Zachodniej, szczególnie w krajach skandynawskich i Holandii, domy kompaktowe stanowią już od lat normę, a nie wyjątek.

Trend ten napędzany jest nie tylko względami ekonomicznymi, ale także zmianą filozofii życia - od posiadania do doświadczania, od ilości do jakości. Współczesne rodziny wolą przeznaczyć oszczędności z budowy mniejszego domu na podróże, edukację dzieci czy wyższą jakość wykończenia i wyposażenia.

Mediana a średnia: dlaczego mediana jest lepszym wskaźnikiem?

Zwrócenie uwagi na medianę (100 m²) obok średniej (108 m²) jest istotne z punktu widzenia analizy rynku. Średnia może być zawyżona przez pojedyncze zakupy bardzo dużych projektów - jak wspomniany dom o powierzchni 316 m². Mediana pokazuje rzeczywisty "środek ciężkości" rynku. Połowa kupujących wybiera domy mniejsze niż 100 m², co potwierdza tezę o świadomej decyzji o ograniczeniu powierzchni.

Ta niewielka różnica między średnią (108 m²) a medianą (100 m²) wskazuje, że rozkład zakupów jest stosunkowo wyrównany, bez drastycznych odchyleń w żadną stronę. To oznacza stabilny, dojrzały trend, a nie chwilową modę czy aberrację statystyczną.

Prognozy na lata 2026-2027

Sądzimy, że w 2026 roku średni koszt budowy 1 m² będzie wzrastać o ok. 1-2% na kwartał. Odnosząc się do danych Sekocenbud, kwota 5800 zł netto wzrośnie do końca 2026 roku do poziomu około 6000 zł/m². W obliczu takiej tendencji, trend budowy mniejszych domów prawdopodobnie nie tylko się utrzyma, ale może nawet się pogłębić. Jeśli koszty będą rosły szybciej niż dochody gospodarstw domowych, jeszcze większa liczba inwestorów zdecyduje się na optymalizację powierzchni.

Dodatkowo, zmiany w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym (wprowadzenie planów ogólnych gmin od 1 lipca 2026 roku) mogą wpłynąć na dostępność i ceny działek, co będzie dodatkowym czynnikiem sprzyjającym budowie kompaktowych domów.

Mniejszy dom = lepsza jakość życia?

Paradoksalnie, ograniczenie powierzchni może prowadzić do zwiększenia jakości życia. Jak to możliwe?

• Więcej środków na wykończenie - zamiast większego, gorzej wykończonego domu, inwestorzy mogą wybrać mniejszy, ale z lepszymi materiałami, bardziej energooszczędnymi rozwiązaniami i wyższym standardem.
• Mniej czasu na utrzymanie - mniejszy dom to mniej sprzątania, konserwacji i napraw
• Bliskość rodziny - zwarta przestrzeń sprzyja integracji domowników.
• Lepsze zagospodarowanie działki - więcej miejsca na ogród, taras, miejsce zabaw dla dzieci.
• Niższe zadłużenie - mniejszy kredyt to mniejszy stres i większa swoboda finansowa.

Podsumowanie: racjonalny kompromis czy nowa norma?

Dane sprzedażowe z 2025 roku jednoznacznie pokazują, że dom około 100 m² nie jest już "małym domem", a staje się po prostu domem - nowym polskim standardem. To nie jest wynik kryzysu czy rezygnacji z marzeń, ale efekt racjonalnego podejścia do budowy, uwzględniającego realia ekonomiczne, zmiany demograficzne, świadomość ekologiczną, globalne trendy w architekturze oraz zmieniający się styl życia.

Czy to koniec ery wielkich rezydencji? Niekoniecznie - segment premium zawsze będzie istniał. Ale dla zdecydowanej większości Polaków przyszłość to kompaktowe, funkcjonalne, energooszczędne domy, które zapewniają wysoki komfort życia bez zbędnego marnotrawstwa przestrzeni i pieniędzy.

W perspektywie najbliższych lat możemy spodziewać się dalszego utrwalenia tego trendu. Dom 100-110 m² to bardzo rozsądny wybór współczesnego inwestora, który wartość mierzy nie metrażem, ale jakością życia.

*Dane statystyczne wykorzystane w artykule pochodzą z wewnętrznej analizy sprzedaży projektów domów na platformie Tooba.pl w okresie styczeń-grudzień 2025 roku oraz z ogólnodostępnych źródeł branżowych i rządowych.