Kupuj z głową i umową

Zapewne w tym momencie pomyślimy, że aby podpisać ten dokument, musimy udać się do notariusza. A tak nie jest – umowa będzie ważna nawet wtedy, gdy zostanie sporządzona poza kancelarią notarialną. Warto jednak wiedzieć, co powinno się w niej znaleźć, by zabezpieczała interesy każdej ze stron. Instytucja umowy przedwstępnej znajduje zastosowanie w sytuacjach, w których z jakichś powodów strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć od razu umowy docelowej. W praktyce najczęściej wykorzystuje się tę instytucję we wspomnianej sytuacji kupna-sprzedaży nieruchomości, gdy kupujący potrzebuje uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości i strony chcą mieć pewność zawarcia tej mowy w przyszłości.

Umowa przedwstępna może poprzedzać w zasadzie wszelkie umowy z zakresu prawa prywatnego, a więc np. umowę sprzedaży, dzierżawy, umowę najmu, a nawet umowę spółki cywilnej. Umowa przedwstępna może również poprzedzać (kolejną) umowę przedwstępną.

Co to jest umowa przedwstępna?

Zgodnie z definicją ustawową (art. 389 Kodeksu cywilnego) umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie ze stron zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. W umowie przedwstępnej wierzyciel (załóżmy, że jesteśmy to my) może żądać od dłużnika (pana X) przede wszystkim złożenia oświadczenia woli niezbędnego dla zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może być umową jednostronnie albo dwustronnie zobowiązującą. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązuje się jedna strona, mamy do czynienia z umową jednostronnie zobowiązującą. Drugiej nie przysługuje wówczas takie uprawnienie Jednak zawieranie takich umów należy do rzadkości. Częściej stosowane są umowy "dwustronne". Przedmiotem zobowiązania są wszelkie czynności, których spełnienie jest konieczną przesłanką zawarcia umowy docelowej (np. uzyskanie kredytu bankowego). 

Jaka jest różnica między zaliczką i zadatkiem

Wciąż zdarza się, że wiele osób używa tych pojęć wzajemnie A to kosztowny błąd, jeśli dojdzie do odstąpienia umowy. Zarówno zadatek, jak i zaliczka to dodatkowe zastrzeżenie umowne, często występujące w umowach przedwstępnych. W sytuacji, gdy umowa zostanie wykonana prawidłowo i w uzgodnionym terminie, nie ma większej różnicy między zaliczką a zadatkiem, gdyż zostaną one w ten sam sposób zaliczone na poczet zawartej w umowie całkowitej wartości transakcji. Różnice pojawiają się w momencie niewykonania umowy. Przez zadatek rozumie się sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Zadatek ma na celu zabezpieczenie realizacji umowy chroniąc obie strony. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Zaliczka stanowi formę mniej sformalizowaną, nie jest wprost uregulowana w przepisach. Przyjęło się, że przez zaliczkę należy rozumieć częściową zapłatę na poczet świadczenia. W konsekwencji, jeżeli świadczenie drugiej strony nie zostanie spełnione, zaliczka – w odróżnieniu od zadatku – podlega zwrotowi, nie przysługuje również prawo żądania zapłaty zaliczki w podwójnej wysokości przez stronę, która zaliczkę dała.

Co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Przepis Kodeksu cywilnego określa wyłącznie minimalne wymogi treści umowy przedwstępnej, do których należy wskazanie przynajmniej istotnych elementów umowy przyrzeczonej. Umowa niespełniająca tych wymagań jest nieważna. Istotne elementy to w szczególności przedmiot sprzedaży i jego cena.  Gdy takie zapisy widnieją, strony mogą uzupełnić treść umowy przedwstępnej w zasadzie o dowolne postanowienia. W praktyce często stosowanym postanowieniem jest zadatek lub zaliczka (różnice miedzy nimi wyjaśniamy w ramce na kolejnej stronie). Strony umowy przedwstępnej mogą również przewidzieć kary umowne na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania tej umowy A co z terminem? Co ciekawe i istotne zarazem termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi być wskazany w umowie przedwstępnej. Jeśli go nie będzie, umowa przyrzeczona powinna być zawarta wtedy, kiedy wskaże go strona uprawniona do żądania jej podpisania. A jeżeli obie strony mają takie prawo i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże ta data, którą wskazała strona we wcześniejszym oświadczeniu. Pamiętać należy, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Należy przez to rozumieć, że wraz z bezskutecznym upływem wskazanego rocznego terminu umowa przedwstępna wygasa. Zatem, w praktyce wynika z tego, że w najprostszym sposobem – zabezpieczeniem wykonania umowy docelowej jest wskazanie określonego terminu w umowie przedwstępnej. I najlepiej zrobić to pisemnie.

Gdzie podpisujemy umowę - u notariusza czy w agencji nieruchomości?

Przepisy o umowie przedwstępnej nie przewidują żadnej szczególnej formy dla ważności tej umowy. Zatem zgodnie z ogólną zasadą swobody umów, umowa ta może być zawarta w dowolnej formie i to nawet wówczas, gdy dla zawarcia umowy przyrzeczonej przewidziana jest forma szczególna. A zatem nawet gdy do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości konieczna będzie forma aktu notarialnego, umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie, np. w formie pisemnej podpisanej w domu jednej ze stron, w Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie aktu notarialnego, ale też często strony zawierają ją w zwykłej formie pisemnej. Z pewnością jednak ta – spisana przed notariuszem jest bardziej szczegółowa i zawiera elementy o których „niedoświadczone" strony po prostu nie wiedzą... gabinecie radcy prawnego albo w agencji nieruchomości, w formie aktu notarialnego, w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Decyzja o tym zależy wyłącznie od nas (stron umowy). Jednakże zwrócić należy uwagę na istotny przepis - jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. I tu forma podpisania umowy ma znaczenie. Gdy umowa przedwstępna, zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży oznaczonej nieruchomości, została zawarta w tzw. zwykłej formie pisemnej i druga strona uchyla się od jej zawarcia, strona której zależy na zawarciu umowy może dochodzić jedynie naprawienia szkody na skutek niedojścia do podpisania umowy. Jeśli natomiast umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego, strona zainteresowana zawarciem umowy może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Czy umowę deweloperską możemy uznać za umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną należy odróżnić od tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, jednego z następujących praw:
1) prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
2) prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub
3) prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności domu jednorodzinnego na nim posadowionego, nabywca zaś zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia ww. prawa.
Umowa przedwstępna może poprzedzać umowę deweloperską. O odrębności umowy deweloperskiej od umowy przedwstępnej świadczy również fakt, iż w tej pierwszej nabywca zobowiązany jest z reguły do spełnienia większej części bądź całości świadczenia, które odpowiada obowiązkom dewelopera wynikającym z umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej na nabywcę jedno z praw wskazanych powyżej. W przypadku zaś umowy przedwstępnej strona, mająca w umowie przyrzeczonej spełnić określone świadczenie pieniężne, jest na ogół zobowiązana do zapłaty raczej niewielkiej części umówionej kwoty tytułem zadatku lub zaliczki.

Czy wiesz, że...

Pewne trudności mogą nam towarzyszyć próbie odróżnienia umowy przedwstępnej od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Umowa zobowiązująca, o której mowa w art. 156 KC, rodzi z kolei zobowiązanie do przeniesienia własności, tj. do zawarcia umowy czysto rozporządzającej. Podobieństwo wspomnianych instytucji polega na tym, że zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, zawierane są w szczególności wtedy, gdy ze względu na przeszkody faktyczne (lub prawne) zawarcie umowy definitywnej jest w danym momencie niemożliwe lub znacznie  utrudnione, a mimo to strony chcą zagwarantować, że określona umowa zostanie zawarta w przyszłości. Różnice pomiędzy umową zobowiązującą a umową przedwstępną są jednak istotne: ta pierwsza rodzi bowiem zobowiązanie do zawarcia określonej umowy rozporządzającej, umowa przedwstępna natomiast – zobowiązanie do zawarcia umowy zobowiązującej.