Rozprawiamy się z mitami dotyczącymi komorników - rzeczy, które warto wiedzieć o egzekucji nieruchomości

Kiedy może pojawić się komornik?

Gdy osoba zadłużona unika kontaktu z wierzycielem lub windykatorami, a także zaniedbuje spłatę, to traci możliwość uregulowania zadłużenia w sposób polubowny. Wtedy sprawa może trafić do sądu. Proces ten zaczyna się od uzyskania tytułu wykonawczego (nakaz zapłaty lub wyrok sądowy), który stanowi podstawę do wszczęcia procedury egzekucyjnej. Wierzyciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji, a komornik jest mianowany do prowadzenia postępowania, pracujący w określonym sądzie rejonowym. Jest to urzędnik państwowy, którego działania są ściśle uregulowane prawem.

Procedura egzekucyjna, która zazwyczaj jest wynikiem uporczywego unikania spłaty przez osobę zadłużoną, nie oznacza jednak natychmiastowej egzekucji z nieruchomości.

Komornik ma prawo zajęcia zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i gruntów. Wystarczy, że nieruchomość jest w całości lub części własnością osoby zadłużonej.

Za jakie długi można zajmować mieszkanie?

Egzekucja nieruchomości jest często wynikiem dużej sumy zadłużenia, którą nie da się inaczej odzyskać. W praktyce oznacza to, że nieruchomość nie będzie licytowana z powodu niezapłaconego rachunku telefonicznego czy mandatu. Zgodnie z art. 952 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego, wierzyciel ma prawo wystąpić o egzekucję nieruchomości, jeśli wartość głównego zadłużenia stanowi co najmniej jedną dwudziestą wartości oszacowania nieruchomości.

Procedura egzekucji nieruchomości składa się z kilku etapów:

Etap 1. Zajęcie nieruchomości – komornik wzywa osobę zadłużoną do uregulowania długu, który został potwierdzony przez sąd. Osoba ta ma dwa tygodnie na zapłatę od momentu dostarczenia wezwania, w przeciwnym razie komornik przechodzi do opisu i oszacowania (etap 2). Jednak wezwanie do spłaty i brak reakcji na nie nie jest równoznaczne z zajęciem nieruchomości. Wierzyciel musi złożyć odrębny wniosek i uiścić opłatę. Po tym komornik składa wniosek do księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji nieruchomości. W tym etapie osoba zadłużona nadal ma kontrolę nad nieruchomością. Jeśli zdecyduje się na częściową licytację, może skontaktować się z komornikiem w celu spłaty długu. Możliwe jest to jednak tylko do czasu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości.

Etap 2. Opis i oszacowanie nieruchomości – jeśli dłużnik nie spłaci zadłużenia w terminie, komornik dokonuje opisu wartości nieruchomości. Robi to z pomocą biegłego sądowego, który jest do tego uprawniony. Dokument, nazywany operatem, zawiera wykaz wszystkiego, co podlega egzekucji, wraz z oszacowaną wartością każdej pozycji. Opis i oszacowanie można zaskarżyć. Wniosek w tej sprawie można złożyć w ciągu dwóch tygodni od zakończenia dokumentu.

Etap 3. Ogłoszenie licytacji – dwa tygodnie po opisie i oszacowaniu nieruchomości, komornik wyznacza i ogłasza datę licytacji. Ogłoszenie o licytacji jest skierowane do uczestników procesu, organów gminy, urzędu skarbowego oraz ubezpieczeń społecznych. Termin licytacji musi być ogłoszony publicznie na stronie internetowej sądu nadzorującego egzekucję, w siedzibie gminy oraz na stronie Krajowej Rady Komorniczej, co najmniej dwa tygodnie przed wyznaczonym terminem. Wystarczające zróżnicowanie miejsc i form ogłoszenia pozwala na zapewnienie przejrzystości licytacji. Konieczność ogłoszenia w różnych miejscach dotyczy każdej licytacji nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju czy wartości.

Etap 4. Licytacja – podczas pierwszej licytacji komornik może sprzedać nieruchomość za 3/4 wartości oszacowania. Cena wywoławcza jest ustalona przez biegłego. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, komornik może wyznaczyć kolejny termin licytacji na wniosek wierzyciela. Wtedy cena wywoławcza wynosi 2/3 oszacowania.

Etap 5. Podział pieniędzy po licytacji – po przeprowadzonej licytacji, sąd wydaje postanowienie o przekazaniu własności nabywcy. Następnie komornik dokonuje podziału uzyskanej sumy między wierzycieli. Osoba zadłużona jest powiadamiana o planie podziału, a ma 2 tygodnie na zgłoszenie ewentualnych zarzutów.

Czy osoba zadłużona może wziąć udział w licytacji? Nie – zgodnie z art. 976 § 1. Kodeksu Postępowania Cywilnego, w przetargu nie mogą brać udziału dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo, urzędnicy, którzy są na licytacji w charakterze przedstawicieli, licytant, który nie wywiązał się z wcześniejszych licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko po uzyskaniu zgody organu państwowego i nie przedstawiły takowej zgody. – tłumaczy Anna Klemensowicz, ekspertka Intrum.

Co dzieje się z osobą zadłużoną po licytacji?

Po przeprowadzeniu licytacji komorniczej i przekazaniu praw własności nowemu nabywcy, osoba zadłużona otrzymuje wezwanie do opuszczenia nieruchomości w określonym terminie. Zgodnie z art. 1046 Kodeksu Postępowania Cywilnego, komornik może przenieść osobę zadłużoną do innego lokalu, w którym może zamieszkać. Jeśli dłużnik nie ma takiego lokalu, komornik wstrzymuje akcję aż do czasu znalezienia tymczasowego miejsca.

To oznacza, że w wyniku egzekucji nieruchomości, osoba zadłużona nie zostaje bez dachu nad głową. Otrzymuje tymczasowe mieszkanie, w którym może się osiedlić, dopóki nie poprawi swojej sytuacji finansowej. Lokal ten musi spełniać pewne kryteria, takie jak dostęp do wody, ogrzewania, elektryczności i zapewnienie przestrzeni mieszkalnej. Gmina ma na to 6 miesięcy.

Okres ochronny przed eksmisją

Nowy właściciel nieruchomości po licytacji może zażądać eksmisji lokatorów, ale tylko po uzyskaniu oddzielnego wyroku sądowego.

Nie można przeprowadzić eksmisji w okresie ochronnym przed eksmisją – od listopada do marca – jeśli osoba eksmitowana nie ma gdzie się przenieść.

Bez zapewnienia lokalu socjalnego, nie można przeprowadzić eksmisji kobiet w ciąży, rodzin z małoletnimi dziećmi, osób niepełnosprawnych i ubezwłasnowolnionych oraz ich opiekunów. To również dotyczy osób chorych, emerytów i rencistów, które otrzymują świadczenia z pomocy społecznej, oraz osób bezrobotnych.

Egzekucja nieruchomości to ostateczność i zawsze warto nawiązać kontakt z komornikiem, aby omówić nowy plan spłaty. Warto także pamiętać, że zgoda na warunki spłaty musi być wyrażona zarówno przez komornika, jak i przez wierzyciela, a tylko wtedy dług może być spłacony na raty lub bez zajęcia majątku.